根据市场分析资料，应通过面积控制、总价控制，有效切入主要目标客源的购买能力范围，即：
? 面积范围控制在30---1000平方米，主力面积控制在80---120平方米；
? 销售均价为RMB6000元，主力总价为50万----70万。
需要特别说明的是：此销售价格仅相当于XX现售住宅房价格的一倍，同时，以XX现有商铺租金测算，此售价的租售回报率为8%。 九、 项目SWOT分析 1、项目优势点分析
? 项目位于XX市的一级地段，地理位臵优越
? 沿街面较长，达300米以上，便于方案的设计排放，利于沿街商铺的价值体现
? 北接1500年历史的广济寺和九华广场，项目题材具有唯一性，也能方便停车
? 基地内有些现成数十年的植栽，可以就近移植，利于绿化环境的营造
? 项目由于基本以三层为主，工程难度低，操作周期短 ? 项目较为成熟，进入市场操作时间较短，能实现项目资金的快速回笼 2、项目劣势点分析
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? 项目动迁户数较多，虽然政府是以熟地出让，但动迁周期可能会较长
? 项目方案已经进入详规阶段，整体布局和主要景观建筑以通过，大的修改余地不大
? 项目方案有部分面积较大，会对整体提升销售价格不利 3、项目市场机会点分析
? XX市是一个正在高速成长的城市，经济总量排在全省第一第二位，也具有一定的工业基础，奇瑞汽车、海螺型材都在XX，通过本项目可以逐步进入XX市场，分享城市成长的空间
? 目前XX市还没有很大的房地产集团在大规模运作，正好可以发挥农房的比较优势，可以在XX市逐步形成垄断的可能
? 目前XX市商铺基本断档，市场上几乎没有同类竞争对手，而且XX历来经商气氛浓郁，浙江客商较多，利于商业步行街这一产品的发力
? 商铺完全取决于操作的市场空间，具有较大的价格弹性，目前市场上商铺价格都较本项目的测算成本高出不少，本项目将是一个具有爆发力的短平快项目
? 可以利用本项目的独特题材（古文化商业步行街，北接广济寺），打开市场的空间，可以形成类似无锡南禅寺、苏州观前街、南京夫子庙的效应
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4、项目市场威胁点分析
? 中央政府对房地产正在逐步调控，可能会在金融政策等方面对本项目有一定影响
? XX对农房是一个新的市场，对市场的熟悉程度有一个过程
? 以后可能会有类似的商业街规划出台，在以后的市场上对本项目产生压力 十、 财务分析
投资回报率分析
成本名称 土地费用 前期工程费 基础设施费 建安费 公司管理 各种收费 财务费用 其他费用 成本合计 销售收入 其中：商业房 车位 销售费用 销售税金 税前利润 税后利润 投资回报率 总成本 （万元） 4900 185.85 778.09 2277.28 247.80 56.99 892.08 741 10079 15118 14868 250 532.77 817.74 3688 2471 24．52% 单价 （元/M2） 备注 1977 75 314 919 100 23 360 299 4067 6000 215 5.50% 说明：1、销售收入以最终可售建筑面积为测算依据； 2、销售单价为7000元时,税后利润为4034万元,投资回报率为40%。
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3、销售单价为8000元时，税后利润为5400万元，投资回报率为53.58%。 十一、 初步结论 结 论
1、便利的交通，带来了“双休日经济”和“假日经济”现象，形成了辐射力的市场；
2、区域经济高速增长，社会消费稳定，商业及房地产相关数据利好于项目的开发；
3、专业市场的销售额小于零售总额，有新市场进入的空间；且项目具有差异化市场定位、规模竞争力和区位竞争优势； 4、南京、无锡、苏州的同类项目均取得较大的成功，也是对项目开发的利好支持；
5、市政府重点工程，凝聚诸多资源（政策、拆迁、管理费等），独具天时、地利、人和之优势；
6、现金流分析和测算科学的评估了项目开发的可行性； 注：项目的差异化定位、设计方案的再修正、商品构成、市场功能及营销概念还须作精细化研究，以便进一步的提高项目的投资回报率。
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