人使用的；因此我认为，通过这种比较而建造出来的酒店，只能在外表上形成暂时的优势，这个所谓的外表就是品牌、设备、服务或者资金等，绝对不能在真正意义上形成核心竞争力。 当然， 形成核心竞争力，还需要通过竞争态势的分析去具体完成，如了解同行业竞争、潜在竞争、更新的产品在争夺市场、供应者的压力还有就是消费者的压力等。总体而言，酒店面临的竞争其实也就是包括：品牌、价格、质量、功能、服务、技术等多方面竞争，其中品牌竞争当然是最高层次的竞争。
在考虑了上述各种情况后，最后决定能干什么和不能干什么，这才是制定战略。
大家都知道，一些酒店开始之初办得很红火，在社会上也有很高的知名度，可是过不了1，2年就开始过早的进入了衰退期，为什么呢？ 我个人认为出现中现象就是因为发生了战略的失误。
首先我认为这些开发商没有准确定位，就盲目挺进未来。有没有定位，在战略中主要是体现3个内容：
第一，酒店产品和服务产品需要满足那个目标消费群； 第二，现有的竞争对手是谁，怎样发动有效的攻势；
第三，当地未来的酒店消费的预计增长和政府的规划如何，在政府的未来的规划中，有多少未来的潜在的竞争对手会出现等等；不考虑清楚这些问题，或者是糊里糊涂，那么你规划的越细致，酒店就会越早进入衰退期。
所以这些酒店表面上，其实是有战略的，但是这只是对未来的规划，却没有真正的定位内容。由此我认为，没有定位的规划，无论内容怎么详细，都不是战略。
筹建酒店最好的方法是哪些？
目前，国内很多酒店在市场竞争的过程中“前仆后继”，有人高兴有人忧，更有甚者，刚开业生意火爆，没多久门可罗雀。呵呵，在行业两肩风雨二十年，我来主要的客观谈谈对这种事的看法。
一、失败的酒店存在的主要现象解析 （一）先天性定位没定好。
酒店是一个营业体，打开门是做生意的，想生意好，一句话，以市场为中心为导向，还要有合理的工作步骤、系统的支撑和科学的管理。
市场的主体是消费的客人，在投资酒店前， a. 有没有考虑过客人在哪里？
b. 酒店未来面对的目标客人是哪几种类型？
c. 几种类型的客人的消费总量预测、喜好、消费水平、审美观念、现实需求和个性化需求都是什么？
d. 市场中有几家同属此类客源的竞争酒店？ e. 他们的做的效果怎样？
f. 自己待投资的酒店跟竞争对手中的酒店有什么差异？ g. 有什么比他们更受到客人追求？ h. 本区域内政策和经济有何变化？
抛开消费便利性不说，客人对这家酒店的档次、风格、硬件配套、氛围、服务质量和价格直接决定酒店效益好坏。
很多酒店投资的老板往往是没有深层次掌握这些，酒店在投资前没有请相关专业的公司做精确合理的规划，就匆匆忙忙的请设计院起建，规模上给排水等设置上是否合理已经有待可圈可点了，这个还好说，装饰装修设计是还能弥补，往往最有戏剧性的是，这中间还是没
有系统深入的规划，结果好了，找到的设计公司都说自己是最专业的，但此时投资老板往往有欠考虑的是:
a. 设计装饰真的专业吗？
b. 他们了解酒店中实际的营运吗？
c. 譬如客源市场需求的数量，假如客房类型各定多少？ d. 什么风格？
e. 定多了实际客人需求没那么多，造成空置就是投资浪费，定少了结果客人需求大，又满足不了客人的需求，造成客人流失，难道后期去改动布局及功能？时间和金钱双浪费。相类似的问题还有氛围是否得到客人喜欢？
f. 消费通道是否合理？
g. 电梯配置是否合理等等因素，
这些问题没有前期的精确预算，把时间、重新投资、营收都计算进去，后期的损失是500万？1000万还是3000万？！当然，这中间也有投资决策者的不够全局专业的心理在起作用，通常的成功的人，你想啊，“这么多年我住过的酒店多了，见的多了，我知道什么最适合我”，不错，但这是表面现象，个人的感受只能代表投资者同级别的人，但进入酒店消费的客人不是都和你一样有钱啊？！那么需求和你一样吗？！另外，作为商业投资自然是少花钱多办事，实属常理，再加上投资老板自我成功心理和设计方不正常的“吹嘘”，事实形成了项目规划很难做进酒店筹建的视野，再好的硬件、配置等始终要交付给管理方使用的，运营中障碍瓶颈越多，效益就越低，虽经后天管理变通弥补，但毕竟难以实现如期效果，结果管理也就越辛苦，这是先天性失误造成的。
（二）筹建中没有合理的计划和预算，结果变数很大。
在筹建前缺乏全面详实的调研，没有数据支撑，结果变成了什么多是凭大概念、感觉说事，自然谈不上系统的执行计划了；结果是想法和实际做出来的效果不一样，预算更加有出入，浪费资金自然无需多言，资金无法发挥最佳效能，更不愿看到却往往见到的现象是做着改着，游离的没方向感，不汤不水了。 （三）用人不当，
且不说滥竽充数的人，从设计到管理，有的人责任心不强，不注重质量细节，可想而知作出的酒店是什么成色了，更有甚者是相关主要筹建参与人品行素质差，太自私，总投资中有一、二成的钱就变成了“保密的私有资产”了，当然 “硕鼠”发展的路也长不了，呵呵。老板也难哪！
（四）老板的问题，
有些老板事务过程中喜欢“表现”自己，“专”了专家的权，结果很多酒店是体制比较乱，有能力直谏的“飞”了，“擦鞋”的顺了老板的意，结果做不了事，不过打工的不必灰心，这世界还是很多“明君”的，再说老板也是人也有情，只要你是真心为了他的企业好，他还是会理解支持的，最好你和老板交流要讲些艺术，如果你还具备这个强项，祝贺你，老板欣赏你，你有机会做小老板了！如果你没有，或者专业也不深，建议和我们的管理专家谈谈心，收些学费我们也乐意呀！毕竟“合作从沟通开始”，呵呵。 二、 建造最佳酒店需要的方法。
既然作为投资，钱就要花到正刃上。项目立项前，最好找一家专业的策划服务公司，做一个完整详实的调研报告，做一份项目可行性分析报告，做一份精确的项目定位规划书，再做一份投资和收益预算和风险分析报告，最后再做一份筹建筹备工作计划，你觉得会如何？全局的方针性有多强？！全局下来能规避多少不该浪费的资金？
对业外行业筹建酒店的几点思考
在大陆，业外行业开发酒店业的现象相当普遍。这种超异常的热情、有的是出于企业本身有着较大批量酒店接待的需求，有的是出于企业本身资产结构调整的需求，更多是受着市场单边理想化思维的影响。 1、 市场的单边理想化思维
我统计了信都公司的酒店项目洽谈中，有很大一部分来自业外，合作需求接二连三。从正面讲，说明了业外对酒店管理专业化的认识越来越深刻，需求越来越普及。从负面讲，酒店市场单边理想化思维因素对业外酒店的影响特别强烈。 这一现象主要表现在：酒店投资动机的复杂化和酒店投资人心态浮躁化。有的酒店投资人把收回投资成本看作为酒店唯一目标，结果却造成了，成本非但没有收回，酒店的硬件和酒店形象却受到强烈的破坏；有的为了最求一时的利益，将三星级的硬件做成了特廉价的酒店（几十元的房价还送二餐）结果是既破坏了酒店形象又破坏了当地酒店市场的价格体系；有的虽然把酒店做成了产权式的，但却又不考虑它今后的经营，结果使得在酒店开业后连连亏损，小业主官司不断。诸如此类。当经济收益作为最大运作目标时，酒店专业化运作必将与此产生冲突。对此，在酒店管理公司发展和项目拓展中，我们有责任要向这样的项目和业主输出我们的理念，用专业化、市场化理念与之沟通，理念不一致就各行其道，我个人认为：这本身就是一种对酒店业主负责的行为。 2、 合作模式的选择问题
由于大陆酒店业主的多元化、投资动机的多元化、投资地域的多元化、投资规模的多元化、酒店消费层次多元化等原因，酒店管理公司为与酒店之合作模式也呈多元化。通常有连锁加盟、委托管理、顾问管理、合作管理等。最终要根据项目的地域特点、业主的需求、投资的规模、业主的理念、品牌需求等情况，选择合适合作模式。
这里需要强调的是，由于一些业主理念的原因，直接讲连锁，讲品牌，他们接受较为困难，因此无论是那种合作模式，在与业主签订合同和以后的项目管理过程中，作为管理方的酒店管理公司都要重视酒店被管理的品牌、标识对受众的渗透、应用和宣传。这是酒店管理公司在酒店项目中的义务。 3、 管理及服务团队的建设
酒店人才和酒店团队的问题对于业外酒店而言，一直是阻碍酒店发展的瓶颈。有些业主认为，酒店的成败主要取决于几个有作用的能人，这其实是很偏面的，个人才华固然重要，但是，团队的作用确是巨大的。酒店管理公司在接手酒店时，除了做酒店专业程序指导外，往往会在根本上下工夫，如：酒店分割与酒店人工成本和酒店工作效率问题；酒店制度与员工潜在内在动力问题；工作流程与客人和员工感受问题；现有人才、招聘人才、酒店管理公司专家三者合而为一问题等等，都会充分得到重视。酒店管理公司将制定科学的工作程序、重视人才的培养、重视酒店团队的建设，以保证酒店正常经营管理和发展需要。 4、 酒店管理利益最大化问题
许多业主对酒店管理的收益看得很重，他们认为我干酒店就是要挣钱的，诚然，这无可厚非。但是，酒店业经营的特殊性告诉我们，酒店的获利过程是四维的，如果忽略了酒店的品质而获取最大的利润最终受伤害的却是拥有酒店的业主自身。科学地看待酒店经营的利润，它是来自二块，第一是酒店物业保值增值后带来的不动产大额利润；第二块才是酒店经营带来的利润，而前者比后者的绝对值要多得多！ 5、酒店管理的盲点和误区
酒店业是我国最早对外改革开放的行业之一，但是，酒店业的管理却至今都有着很多的盲点和谬误。我个人认为这需要拉动和呼唤。国外的酒店管理公司因该说大多数是颇具实力的，他们的理念和理论体系也是国内之上的，但是怎么与它合作还是要擦亮眼睛的，原因在于酒店的生存的理论依据是人性和市场。人性、市场中国肯定与其他国家有所不同，正如我
们的客户****酒店管理公司在中国的人力资源总经理对我说的：“中国的员工，我不懂他们的需求”。再如：西方“客人是上帝”理论，如果客人都是上帝，那么，酒店的利益如何保证？酒店的可持续发展动力如何保证？ 许多酒店业主问我：合作以后能给我带来什么？我通常这样回答：给你带来短期利益是帮你建造一个能持续产生利益的机器；长期利益就是这机器带来的利益。这是因为我们是一群能用科学合理的方式对酒店、人性、市场进行深层次诠释的人。
筹建高层建筑类五星级酒店的客房设计细节 一、客房结构柱网设计：
1、客房柱网设计尺寸是：长9.9m×宽4.2m(轴线)，建筑层高做到3.9～4.2米，客房内装修 后净高2.9—3.1m，长方形；面积最少不要小于36㎡，能增加到42㎡就更好，将卫生间的使用面积做到8㎡以上，以满足星级评定的硬件要求，同时提高舒适感；
2、客房的整体结构最好设计成长方体型，很多的酒店为追求建筑整体艺术效果而将酒店设计成弧形、圆形、椭圆等异型，客房也基本是扇形平面，由此而带来以下的巨大弊端： ①土建成本增加：土建时因为要制作弧形模板、加工带弧度钢筋而增加费用； ②装修成本增加：装修时铺设地毯不得不使用边角料填补而造成日后因地毯洗涤缩水而出现的接缝处开裂、因卫生间内异型洗面台及过廊区地面异型的石材而带来增加的加工费用和施工难度、顶棚处弧形的阴角线条带来增加人工及材料费用； ③增加监控成本，同时带来安全隐患：弧形建筑不可避免地造成客房过道也成了弧形，这样，除了按常规在客房楼层的出入口处安装监控探头外，另外在楼层的中间位置还要增设2～3个监控探头，增加成本，在过道上行走也会出现“只闻其声不见其人”；
3、建筑结构柱尽量不要设计在客房室内，否则，在减少了室内使用面积的同时还给室内设计与功能划分带来麻烦；
二、客房在酒店功能区域布置中的位置：
1、最好将客房考虑在主楼体的上部，餐饮、娱乐、休闲等功能区考虑放在裙楼部分，尤其是易带来巨大振动源的夜总会、迪吧，必须与客房区域严格分离，不得放置在客房所处的主楼范围内；如无法避免，应做好相应的楼板、墙体的隔音处理；
2、餐饮厨房的排烟管道的位置在设计时要考虑风向的关系，避免油烟排出后飘向客房； 3、从风水的角度讲，客房所在楼层中及屋顶最好不考虑放置游泳池； 三、客房交通流线的考虑： 1、电梯的位置：
①客梯：应集中放置在楼梯的中间位置，减少客人到达最远处房间的距离； ②观光电梯：根据楼梯结构考虑放置在楼体的端侧；
③员工电梯（兼货梯）：尽可能考虑放置在方便员工使用的位置，不与客人流线交叉，远离客梯；
2、电梯的数量：
①主要承载客梯：电梯数量与客房总数之比为 1：70；
②观光电梯：千万不能作为主要承载的客梯！在高层建筑的酒店中，必须要有足够的主要承载封闭式客梯！观光电梯只能作为附加的客梯出现，数量也可以控制在1～2部。本人在河北邢台筹建一家五星级酒店就遇到了这个问题：建筑设计院设计的客房区域主要承载客梯为3部观光电梯！客房最高是23层，高层建筑配制电梯要求是高速的，但又因为是观光电梯，电梯速度快了会造成客人因视觉而带来的眩晕！于是就只能配置中速的了，但又
因只有3部，数量远远不够（原设计客房为330间，后被我调整到266间），势必又增加了客人等待电梯的时间！
③员工电梯：可考虑为2～3部；
四、客房过道的设计：
1、过道宽度要求：单面过道1.55米以上，双面过道在1.8米以上，建议做到1.89～1.98米； 2、过道吊顶后层高为2.5米～2.6米，顶棚尽量不要做得太复杂，中国移动及中国联通的信号增强设备不要采用吸顶外露式，考虑放置在顶棚内部，过道的监控探头也尽量做成隐蔽式；
3、客房过道要考虑设置中央空调风口；
4、过道灯光要柔和并且没有眩光，亮度适中但必须要保证监控画面清晰。建议采用壁光或墙边光反射照明，在门的上方最好设计一个开门灯，方便客人； 5、过道尽量不要选用浅色的地毯，要考虑耐脏耐用；
6、过道墙边的踢脚线可以适当地做高一些，20㎝高度左右，以免行李推车的边撞到墙纸； 7、过道转角处墙壁阳角装饰时考虑内嵌铝合金防撞条或外贴木质防撞条；
8、过道每隔10米在墙壁上距地35cm处考虑设计一不间断电源插座，供员工做卫生用； 9、过道管道井：
①最好设计成纵向形式，以便卫生间内的分区布置；
②管道井门考虑装修成可活动的壁嵌式，顶部设置两只射灯，面上张贴装饰品或画，将管道井门装饰成一艺术品；
③若管道井为贯通式，则管井门应采用防火门；
10、设计中尽可能做到过道两侧的客房门不要正对；
11、过道装修可张贴墙纸或刷漆或考虑其他材料，尽量不采用局部镜面及玻璃；
12、客房门入口处墙壁上需考虑设置请勿打扰、门铃、请稍候、请即打扫、插电显示（以方便服务员知道房间有无人）等功能；
五、客房门的设计：
1、客房走道的门可以凹入墙面，凹入的地方可以使客人开门驻留时而不影响其它客人的行走，但凹入不要太深，最好在450㎝左右；
2、客房门尺寸为：880～900mm（宽）×2110～2190mm（高），此处是综合考虑到客人个子较高以及鲁班尺中较为吉祥的数字；
3、客房门不能中空，门与门框之间须有防撞胶条，保证隔音良好； 4、门上安装猫眼，距地1.5m；
5、门锁为感应门锁（不采用插卡感应）；
6、闭门器、防盗链、消防疏散图（用荧光涂料处理）等皆按星级评定要求进行安装；
六、客房室内过廊设计：
1、过廊宽度最好做到1.2～1.4米，过廊顶棚层高不少于2.4米； 2、过廊地面采用石材；
3、过廊靠近床的一面墙上要考虑留有足够的位置可以安装全身镜；以免全身镜安装在过廊斜对床的一面墙壁上时，人站在门口就能通过全身镜反射而看到卧室里床上场景； 4、衣柜若考虑在过廊位置时，门上建议不要安装整扇的镜面，有的酒店竟然接连安装了三面！其弊端是：