郁金香酒店投资经营测算报告 1.项目投资评估
1.1项目投资评估说明
? 项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总
投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。 ? 对酒店开发过程的模拟为：第1年前半年计划为止损、下半开始盈利，预计3
年时间回收投资成本，第3年开始进入酒店利润增长期，待获得合法营业许可证以后，可考虑酒店的整体转让，回收资金。
? 本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于目前没有营业执照
无法通过合法正规渠道进行大肆宣传，故经营业绩与有和合法执照的酒店有着一定的差距。
? 酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。 ? 本报告投资评估中，对项目进行3年的财务模拟预测，期间所发生的项目的品
牌及酒店市场增值部分，不在本次测算考虑之中。
? 假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法
测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。
1.2酒店基本主体构成
郁金香酒店公寓项目主要主体构成如下： 序号 1 2 3 指标 面积 层数 客房数 380 间 数量 单位 平方米
1
郁金香酒店投资经营测算报告 1.3投资成本估算
1.3.1测算依据
总成本测算转让方提供的投资成本估算数据为基础。根据酒店目前资产提供的数据，酒店成本资产构成：（预计200万投资成本明细）
序号 1. 1.1 1.2 1.3 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 3. 3.1 内容 房租成本 房间面积 房间数量 目前租金 设施设备 门窗工程改造 广告费用 门锁系统 酒店管理系统 办公设备 卫浴改造 空调维护 水电能耗费用 布草洗涤 物业管理 电视电话 内装修 内装修工程（含家具、饰品） 金额 m 间 2
汇总成本明细如下：
序号 1 2 3 4 5 房屋租金 转让费 基础设施改造费 内部装修 管理费用（人力成本） 项目 总价（万元） 2
郁金香酒店投资经营测算报告 1.4经营测算
1.4.1测算依据
酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。
经营测算以目前公司经营数据为基础。酒店拥有客房数约50间，预测第一年出租率为75%，每年以5%幅度递增，平均房价以每年10--20元的递增。酒店经营期前三年的各项经营状况预测如下：
年限 项目 客房数 第一年 出租率 平均房价 客房数 第二年 出租率 平均房价 客房数 第三年 出租率 平均房价 预测数据 50 75% 120 60 80% 130 75 85% 140 月营业额（万元） 月平均营业额（13.5） 月平均营业额（18.72） 月平均营业额（26.775） 经营成本数据如下：
年限 项目 人力成本 第一年 物业成本 经营成本（含能耗、洗涤、佣金等） 人力成本 第二年 物业成本 经营成本（含能耗、洗涤、佣金等） 人力成本 第三年 物业成本 经营成本（含能耗、洗涤、佣金等） 预测数据 2万/月 7万/月 1.5万/月 2.5万/月 8.4万/月 1.8万/月 5万/月 10.5万/月 2.1万/月 盈利能力 利润（3万/月） 利润（6.02万/月） 利润（9.175万/月）
3
郁金香酒店投资经营测算报告 1.4.2经营收入
预测酒店经营期的第一年经营收入利润为36万元占投资总额200万的18%。其中，第二年利润收入72.24万元，占回收投资总额36%；第三年利润收入110.1万元，占55.05%。以后，预计3年回收所有酒店投资成本，属经济性酒店投资成本正常回收范围内！
4
郁金香酒店投资经营测算报告 1.4.4第三年转让价格预测
利用收益法对本酒店3年后的市值进行预估。根据酒店整个经营期间的净现金流量贴现，预计届时连同营业执照及80间房间数量的市场价值为400万左右。
1.5项目财务评价
1.5.1静态盈利能力
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项目总投资额为200万元。
项目利润总额400万元，税后利润380万元。 项目内部收益率为26.92%。 项目投资利润率达到190%。
全部投资回收期为：13年（含建设期两年）。即单纯通过酒店经营的收益，经营13年可回收总投资成本。
各项静态财务指标计算结果如下表所示：
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 指标名称 项目总投资 营业收入 营业税金及附加 利润总额 所得税 税后利润 内部收益率 投资利润率 单位 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % % 数量 39040 132007 3590 89377 22344 67033 26.92% 172% 5