3．实行合同管理原则
耕地有偿转包必须在自愿的条件下签订合同。农户与农户之间转包，由村集体经济组织鉴证；超越村范围的，由上一级部门鉴证。农户转出、转入耕地时，村集体经济组织要对地力状况作出评定，作为转入户对转出户补偿的凭据，并将转入耕地的面积、座落、等级和转包期限、耕地用途等载入耕地档案。转包合同签订后，任何一方不得擅自改变合同内容。对不履行合同或违反合同规定的，由签证单位协调解决。若改变合同，先由双方自愿协商，鉴证单位重新予以认可。转让合同期满后，如转出户要求收回耕地，村集体经济组织也要对地力进行评定，如地力提高，原转出户要给予适当补偿，如地力下降，则有权向原转入户要求补偿。
4．坚持优先转让原则
优先转让必须以具有较强的土地经营能力者为主，村集体经济组织要对转入户的经营能力进行充分审查，对符合条件者加以鼓励，防止和避免耕地的再分割。
第三节 土地承包费与土地价值补偿
一、土地承包费的确定 （一）土地等级的评定
土地等级评定就是在综合考察、分析土地自然特征和经济特征的基础上，按照土地质量的自然标准和经济标准，把土地分为若干等级。衡量土地质量高低的主要指标是土地的生产率。
1．土地等级的主要影响因素
（1）土地的肥沃性，即各种有效养分的含量（氮、磷、钾、微量元素及有机质等）、土质、PH值等。
（2）土地的适应性，即对农作物的选择性。
（3）土地的经济性，即在商品生产条件下，土地形成级差土地收入的能力。通常影响土地经济性的主要因素有：土地距离市场或居住中心的远近和交通、通讯等便利程度，以及供求关系等等。土地的自然供给是无弹性的，但土地的经济供给是有弹性的。衡量土地经济性的主要指标有：
单位土地面积总产值＝总产值÷土地利用总面积 单位土地面积总收入＝总收入÷土地利用总面积
单位土地面积产投比＝总产值÷土地利用总面积上的总投入 土地级差收入Ⅰ＝纯收入－最低社会必要纯收入，即在面积相等的各种不同土地上投入等量劳动，由于土地肥沃程度不同和位置不同，所得收益的差额。
（4）土地的潜伏性，即对土地的不同投资所产生不同经济效益的能力。
2．土地等级评定的方法及其步骤
以农用土地等级评价为例：
（1）计算各被评价单元的投入、产出额。计算时应选择最适宜种植的同类品种，以其连续三年的平均产量、平均投入额为依据，以不变价格计算每公顷收入或产值。
（2）计算各土地评价单元的分数。将最优土地的指标值（每公顷收入或产值、产投比、级差收入等）定为100分，然后按照下列公式计算各土地评价单元的得分。
土地等级分数＝某等级土地的经济指标绝对值÷最优等级土地的经济指标绝对值×100 （3）确定土地等级标准，为各土地单元拟定等级。一般将土地分为三等九级，其分等标
准见表10－1。
表10－1 土地分等定级标准表
土地等级 一等地 分等标准 100－81 土地级别 一等一级 一等二级 一等三级 二等一级 二等地 80－51 二等二级 二等三级 三等一级 三等地 ＜50 三等二级 三等三级 分级标准 100－96 95－91 90－81 80—71 70－61 60－51 50—41 40－20 ＜20 （4）确定每等土地的平均分数。每等土地的平均分数＝∑各土地评价单元所得分数×各土地评价单元在某等土地面积中所占的比重÷∑各土地评价单元在某等土地面积中所占的比重
（5）确定各等级土地的相对系数，以说明各等土地在经济价值上相差的倍数。 各等级土地的相对系数＝某等土地的平均分数÷劣等土地的平均分数 （二）确定土地承包费用的理论依据
要使土地承包费的确定建立在科学、合理、可行的基础上，就必须以地租理论为依据，结合当地实际情况加以确定。土地承包费应包括三个方面的内容，即绝对地租、级差地租Ⅰ和比较级差地租。
1．绝对地租
根据级差地租理论，绝对地租应归土地所有者所有。从我国农村土地所有权形态来看，国家是土地的终极所有者，拥有终极所有权，国有农场、集体合作经济组织拥有形式上的（或称为不完整的）所有权，因此，绝对地租应归国家所有。其表现为国家对土地的最终使用权利的行使。
2．级差地租Ⅰ
级差地租Ⅰ原则上是对土地所有权的一种支付，应上缴国家。但是由于国有农场、集体合作经济组织具有平整土地、提高地力的一定义务，而当土地承包给农民经营后，农民又追加了新的投入，因此，级差地租Ⅰ应留给土地经营者主体——农业企业或者农户。
3．比较级差地租
是指等量劳动在相同等量土地上，因种植不同作物的比较利润率不同，而上缴给土地所有者的一部分比较利润。相比较而言，利润较高的种植项目比利润较低的种植项目，会获得比较利润，这部分比较利润是由于不同种植项目的个别价值之差，即低于其社会价值之差而带来的。土地经营者在土地资源有限的条件下，在最大利润化原则驱动下，会将资金及各种生产者要素投向比较利润较高的种植项目。为了保证比较利润较低的种植项目，且该种植项目又是人民生活必不可少的，也能得到较高比较收益，就要对经营比较利润率较高的土地征收一部分地租。这部分地租带有一定的强制性，是通过土地所有权来实现的，其实质是级差地租Ⅰ的一种形式。 （三）土地承包费的计算
举例：某农场，若小麦在三等地上种植，其亩均纯收入为50元，该农场油菜亩均纯收入为120元，棉花亩均纯收入为200元，假定亩均需要承担的农业税费为10元，试计算确定该农场各种作物在各等地上种植的土地承包费（在该地区各等级土地的相对系数为：三等
级相对系数=1；二等级相对系数=1.84；一等级相对系数=2.31）。
1．计算各等地的级差地租I
根据土地等级参数确定各等级地的级差收益。以常年种植，且亩均纯收入较低作物为标准，即以小麦为标准作物。
地等级 级差收入 级差地租I
三等地 1×50＝50元 50—50＝0 二等地 1.84×50＝92元 92—50＝42元 一等地 2.31×50＝115.5元 115.5元 一50＝65.2元 2．计算各种作物的比较级差地租
比较级差地租＝（比较作物亩均纯收入－标准作物亩均纯收入）×比较比例系数
比较比例系数＝比较作物亩均纯收入÷标准作物亩均纯收入
标准作物亩均纯收入＝（115.5×2.31＋92×1.81＋50×1）＝94.4元/亩
作物种类 比较比例系数 比较级差地租
小麦 94.4÷94.4＝1 (94.4—94.4)×1＝0
油菜 120÷94.4＝1.27 (120—94.4)×1.27＝32.5元 棉花 200÷94.4＝2.12 (200—94.4)×2.12＝228.8元 3．各种作物在各等地的承包费 见表10—2。
表10—2 土地承包费计算分析表 单位：元／亩 作物 种类 小麦 油菜 棉花 绝对 地租 10 10 10 比较级0 32.5 228.8 65.2 65.2 65.2 级差地租1 42 42 42 0 0 0 75.2 107.7 304.0 土地承包费 52.0 84.8 280.8 10 42.5 238.8 差地租 一等地 二等地 三等地 一等地 二等地 三等地 三、土地补偿价值的确定
所谓土地补偿价值，是指土地使用者对由于土地的连续投入，使土地的自然和经济条件得到改善，而形成的收益，亦即级差地租Ⅱ。
正因为级差地租Ⅱ是土地使用者对土地追加投资进行集约化经营而形成的，且这部分级差地租的量的大小与单位面积上消耗的劳动以及投资数量密切相关。所以，为了鼓励土地使用者对土地的不断投入，级差地租Ⅱ应归土地使用者所有。故土地补偿价值的合理确定，应以级差地租Ⅱ为理论依据。
第四节 土地资源的合理利用
一、土地的数量管理 （一）农用土地分类
在农业企业中，土地按其经济用途可分为：
（1）农业用地。指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧地、养殖水面及可垦荒地等。
（2）工矿用地。指工矿企业占用的土地。
（3）建筑用地。指用于修建固定性建筑设施的用地，包括修建温室、仓库、畜（禽）
舍的占地，即生产性建筑用地；修建住宅、医院、学校文化娱乐场所的占地，即非生产性建筑用地。
（4）交通用地。包括铁路、公路、农村道路、机场、护路林等的用地。
（5）水域。指用于人工养殖的水域，包括河流、湖泊、水库、坑塘、苇地、沟渠、滩涂等。
（二）农用土地登记
土地登记是指农业企业对土地数量、质量、权属状况及其变动所进行的系统记载。 （1）土地档案。指农业企业在对其所拥有土地进行全面清查、测量的基础上，对土地及土地利用情况进行分类逐块登记归档。主要记载土地状况、作物种植情况、土地改良措施等。
（2）土地台帐。是指系统地整理和积累土地资料及其变动的账簿。建立土地台帐，是把土地登记和土地档案中间断的零散的资料系统化、条理化，形成完整的统计资料，为土地资源的利用与管理提供可靠的依据。土地台帐一般可设立土地面积台帐、耕地面积台帐和耕地利用台帐等。
二、土地质量管理
（一）土地质量管理的含义
土地质量管理是研究土地质量特征，保护和提高土地质量各项工作的总称。土地质量的特点：
（1）综合性特点。土地质量是自然特性与经济特性的综合，它既取决于各种自然因素，又涉及到人类活动的相关因素；
（2）动态性特点。即土地质量会随着自然的和人为因素的变动而不断的变化。 土地质量的衡量标准，主要是土地生产率。 （二）土地质量的经济评价
（1）影响因素。土地质量经济评价中应考虑以下因素：
①地理位置。在市场规律的作用下，土地作为提供商品的资源，服从距离递减规律，即土地收益随其位置距市场远近或城市中心的远近以及交通便利程度而递减。
②自然肥力。土地自然肥力愈高，土地的经济价值愈大；反之，则小。土地自然肥力制约着土地的现实与潜在的生产能力。
③市场供求。一个农业企业所拥有的土地数量是有限的，位置是固定的，随着企业的发展，对土地的需求量也不断增长，土地的经济价值随之提高。土地自然供给是无弹性的，但土地的经济供给是有弹性的，受土地价格因素的影响。
（2）评价指标。主要指标有：
①单位土地面积总产值=工农业总产值÷土地利用总面积 ②单位土地面积总收入=总收入÷土地利用总面积 ③单位土地面积产投比=总产值÷物化劳动消耗
④土地级差收入。指级差收入Ⅰ，即在面积相等的各种不同土地上投入等量劳动，由于土地的面积、肥沃程度、地理位置不同，所获得的收益差额。它表示全部纯收入与取得这些收入的最低社会必要劳动量之间的差额。计算公式如下：
土地级差收入Ⅰ = 全部纯收入 — 最低社会必要劳动纯收入 三、土地集约经营
农业企业对土地的利用，存在粗放经营和集约经营两种不同的经营方式。粗放经营，是对土地资源的广度开发，指在一定土地面积上，投入较少的生产资料和劳力，实行浅耕粗作、
广种薄收的经营。因而它会造成对土地重用轻养，土地肥力下降，生产率低下。集约经营是对土地资源的深度开发，指在一定土地面积上，投入较多的生产资料和劳动力，对土地精耕细作、科学种植的经营。因而集约经营是以不断提高土地肥力来提高土地单位面积产量，增加农产品总量。列宁指出“农业的发展主要靠集约化经营，不是靠扩大耕地数量，而是提高耕作质量，增加原有的土地的投资。”1 （一）土地集约经营的意义
集约经营是现代农业发展的重要方向。土地集约经营的基本标志是高投入、高成本、高产量、高收益，用较少的土地和较高的技术，生产出更多的农产品。对土地实行集约经营是社会经济发展的客观要求，对我国具有更重要的意义。
第一，可以提高土地生产率，弥补耕地的不足；生产出更多的农产品，满足人民生活和国家经济建设的需要，促进社会主义经济的发展。
第二，实行土地集约经营，对土地投入先进的农用机械和农用工业品，可以提高农业生产抵抗自然灾害的能力，较好地促进生物因素与环境因素的统一，做到高产稳产，增产增收。
第三，实行土地集约经营，提高单位面积产量，可以缓和粮食作物与经济作物以及多种经营之间相互争地的矛盾，既有利于优化农业生产结构，促进我国农业朝着农、林、牧、渔各业全面发展，农工商综合经营的方向发展，逐步实现农业生产的区域化、专业化、商品化，提高社会化水平，又有利于建立环境良好、生态平衡和经济发展的生态经济体系，推进“资源节约型和环境友好型”的新型农业模式的发展。
第四，实行土地集约经营，还有利于发挥我国农村劳动力资源优势，继承和发扬精耕细作的传统，克服资金相对不足的劣势，因地制宜发展农业生产。 (二)土地集约经营的类型
1.劳动集约型
即在单位面积的土地上投入更多的活劳动，从而获得较高的产量和收入的集约经营形式。劳动集约又分为积累性劳动集约和流动性劳动集约。
积累性劳动集约主要是将追加到土地中去的活劳动用作农田基本建设，形成农业固定资产而附属于土地上，如兴修农田水利、改良土壤、平整土地、修造梯田、修筑田间道路、打井、修坝、挖塘、建水库等。追加到土地中去的这些活劳动，将对农业生产发挥长时期性的作用，劳动价值也将慢慢地、多次地转移到农产品中去。流动性劳动集约主要是将活劳动追加到日常的农业生产过程中去，作为流动形态的生产力要素在当年生产中消耗掉。如精耕细作、精细管理、增加耕、锄次数等。
2.技术集约型
即通过采用较多的先进技术，在单位面积土地上获得较高的产量和收入的集约经营形式。根据投入技术的内容不同，技术集约又可分为基础技术集约、应用技术集约和管理技术集约。
基础技术集约，主要是通过加强对农业技术理论的研究、试验，为集约经营创造物质技术条件。例如，遗传工程的研究、杂交水稻制种技术的研制成功，对于提高土地生产率起着重大的基础作用。应用技术集约，是在土地经营过程中较多地采用先进的应用技术。例如，在农业生产中引用优良品种，新型肥料，科学施肥和灌溉，采用新型的工具设备、科学的农作方式等。管理技术集约，主要是通过采用先进的经营管理方法，优化土地经营过程中的生产要素组合和生产结构，采用先进的生产方式来提高土地经营效益。总之，在土地经营中实行技术集约能获得投工少、成本低、效益显著的效果。
1
《列宁全集》第22卷第58页。
3.资金集约型
即通过在单位面积土地上投入更多的资金，使用更多的能量、动力、化肥、农药等物化劳动来提高土地生产率的集约经营方式。这种方式要求经营者有较雄厚的资金和物质基础。它适用于劳动力资源相对缺乏，资金比较充裕的地区和企业。
劳动集约、技术集约和资金集约，三者虽然在投入内容上各有侧重，互相有别，但是它们又是相互联系的，特别是后两者，有时难以截然区分开来，因为新技术的采用一般地都伴有资金投入的增加。
（三）土地集约度指标
（1）农业集约化水平。单位面积耕地分摊的直接投入的各种物资及技术费用。 （2）单位面积耕地分摊的用工费。主要指人工费。
（3）单位面积耕地分摊的占用资金额。包括固定资产额、流动资金额等。 （4）单位面积耕地所获得的产量、产值、净产值、纯收入等。 （四）土地质量的保护与治理 1.土地质量的保护
保护有限的土地资源，是土地利用的前提和条件。保护土地资源的关键在于保护土地质量。如开展土地整治，改善耕地的生态环境；控制非农业用地，有效控制耕地的保有量；加强农田基本建设，提高耕地生产力；归还收获物从土地中带走的各种营养物质，以使地力常新等，走循环经济之路。
2.土地质量的治理 （1）生态治理。即利用生物措施进行土地保护与治理。如植树种草，改造荒山荒地；营造农田防护林带，建设绿色长城；实行秸杆还田，用地养地相结合。
（2）工程治理。即通过工程措施进行，如灌溉工程治理，针对农业生产排水和灌水进行工程性的治理；造田改土工程治理，防止水土流失，改良土质等。
（3）技术治理。主要是运用农业技术改良土地。①耕作方法。运用科学的耕作改善土壤的透水透气和扎根能力；②轮作种植。采用轮作休闲、粮豆轮作、草粮轮作等合理的轮作种植方式，提高土地的生产率；③施肥改土。使土壤内部物质的封闭性循环，变成开放性循环，提高土地的质量水平；④科学灌溉。可采用如干温灌溉法、喷灌法、滴灌法、沟灌法、浇灌法等。
思考题
1. 什么是土地管理？土地管理的主要内容有哪些？ 2．土地管理应遵循哪些原则？ 3．如何理解土地经营权的流转？ 4．农业企业如何提高土地生产率？
5. 农业企业与其它企业的土地管理的区别有哪些？
6. 你认为目前中国农业企业的土地管理中存在哪些问题，应当如何解决？