（三）区域基础设施条件。供水、供电保证率100%，排水设施就近排入城市排水体系，通信设施煤气管网齐全到位，所在区域毗邻长江，主要为居住小区、空气清新、噪音较小、环境质量好，周围各种服务设施一应俱全，吃、穿、住、用、行、教较为方便，能够充分满足项目建设需求。
4.2项目市场预测
纵观河西板块的房价走向，似乎是一路直线攀升。从2年前不到3000元的起价到今天突破5000的均价，证明该地段的发展势头不可小觑，除南京楼市整体“旺盛”的因素外，政府规划政策倾斜也是带动价格的大幅度上升的原因，相信未来两三年内在南京楼市大环境不变的前提下，河西板块房价持续上扬将是不争的事实。另外，目前河西可供开发的土地越来越少，土地的稀缺性，从而使那些本身具有良好环境资源与配套资源的产品将在今后一段时间内继续升级，河西板块的楼盘将有很大的升值空间。
4.3销售策略
针对河西板块开发的情况和人们的心理，主要运用引导、启发、比较的销售策略。
引导：引导客户认识到购房是长期规划，在户型、大小配套上要有远见和超期意识。
启发：主要启发客户要将购房当作投资，可以通过借款、按揭等多种方式筹集资金。
比较：就是将近几年河西板块房价直线上升，以及邻近楼盘来进行比较。
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4.4价格定位
《**花园》的定价为4000元/㎡，该宗地的
东面:清凉门大街《千秋情缘》小高层5100元/㎡(均价)。 南面:东宝花园嘉景园4600元/㎡(均价)。 西面:育才公寓4200元/㎡(均价)。
北面:江东北路《金陵御沁园》高层5100元/㎡(均价) 由此可见《**花园》的定价极具竞争
五、 项目规划设计
5.1设计思路
《**花园》住宅小区的设计定位为河西生活区顶级居住小区，始终围绕以人为本，居住区全智能化设计，以小高层为主，套型适合各层次消费人群，整个建筑群自外而内体现着简约、流畅、清新、通透的设计理念和健康的生活方式，绿化率45%。
5.2规划面积。
项目位于南京市鼓楼区江东北路18号，宗地东靠江东北路，西临长江，南靠东宝路，北靠清凉门大街，土地总面积32691㎡，呈正方型，土地权属性质为国有出让土地，土地级别为五级，容级率为1.6，项目规划总建筑面积52306㎡.
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六、投资及筹措
6.1 项目投资计划。
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**花园项目资金计划 流出 时间 流入 结余 经营性流出摘要 金额 融资性流出摘要 金额 经营性流入摘要 金额 融资性流入摘要 金额 财务费 财务费 财务费 财务费 财务费 财务费 财务费 财务费 还贷 还贷 还贷 还贷 120 120 120 120 120 120 120 120 2000 2000 2000 2000 8960 自有 销售收入 销售收入 销售收入 销售收入 销售收入 销售收入 销售收入 销售收入 销售收入 销售收入 4850 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2375 20375 借贷 0 2003 10 土地转让费 4850 11 劳动力安置 12 补交出让金 2004 1 土地变更费 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2005 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2006 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 市收规费 建安费 管理费 建安费 工程费 管理费 销售费 建安费 销售费 税收 销售费 税收 销售费 税收 税收 销售费 税收 税收 建安费 小计 268 825 73 436 1500 50 1500 150 50 150 1310 50 110 50 220 50 220 110 110 220 270 200 12772 8000 7732 6907 6834 6714 6278 6158 6038 4538 4418 4368 4248 2748 2628 2478 2358 2308 2188 2038 728 678 568 518 298 2248 4028 5918 7808 9588 11693 11493 8000
14 6.2资金来源。
总投资为1.32亿。其中自筹5000万，融资和施工队部分垫资为8000万。用款计划贯穿整个工程，所以投资总额1.37亿分两年建安费用分三批。首付30%为1500万，销售费用410万也主要发生在工程后期，融资8000万同样也贯穿整个工程。销售收入2.03亿。在工程完工后按每月实现销售2000万元预计，分十个月完成。
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