后综合得出隧道工程的造价指数变化情况，进而得到隧道工程的重置价值。这实际上类似于投资估算时所采用的扩大指标估算法，由于评估人员了解投资估算的这种常闲方法，将其移植到房地产评估中，取得了良好的效果。
3.本案例中的土地是一种有非常特殊的用途和特殊的使用形式的土地，又由于本案例的土地价值占到全部评估额的62％以上，所以土地价值评估是本案例的关键一环。
本案例对土地价值的确定作了非常全面的分析，最终将地价定在1250元／平方米，这一价位的确定有相当的难度。这也是这类用途单一的土地的一个特征，对某种使用目的而言是无价之宝（在本案例中，隧道从此经过可以说是唯一的选择，也就是说这块地具有很强的不可替代性），对别的使用目的而言则不值一文。对这类土地的价值确定要慎之又慎。 4.成本法评估的结果是重新建造同样房地产的一般社会平均成本，如果评估对象在实际建造时由于采用某种新技术而使得它的实际成本低于社会平均成本，其实际成本与社会平均成本的差额将成为超额利润，而评估时仍要按社会平均成本计算，这也是本案例中在确定评估额时加上“技术力量所节约的投资”的理由。
案例三 中商大厦土地使用权评估 一、评估对象概况
评估对象位于××市××区××路×号，市商务中心用地内。该地块南邻××路，西邻步行街，北邻规划路，东邻××街，规划用地11600平方米。规划建设为集办公、旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的中商大厦。
评估对象所处地区，是××市涉外建筑最为集中的地方。其周边已开发建设成为××市主要的涉外商贸活动中心。该地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路，距火车站7.5公里，距机场20公里。该地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的上下水、热水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。 其具体规划设计条件见表5—1。 二、评估目的
测算待开发土地资产的实际价值，为进行招商引资提供客观的地价依据。 表5-1 用地规划表
内容
总占地面积 红线用地面积 市政代征地面积 集中绿地代征地 总建筑面积 容积率 建筑高度 绿化面积
19800平方米 10500平方米 6800平方米 2500千方米 80000平方米 7．6 80米
占总用地的30％
指标
停车数 45万辆/方平方米
三、评估基准日
评估基准日为2000年8月20日。 四、评估采用的基本方法和步骤
评估对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际地价评估惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为评估对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场法为辅较为合理。具体测算步骤如下： 1.根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发的功能分布。 2.运用专家调查法确定评估对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。 3.确定计算公式和开发项目的总开发价值。
4.分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。
5.从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。
6.根据政府有关政策，依据城市基准地价修正评估对象的宗地地价，进而求取评估对象的土地总价、单位地价和楼面地价。
7.选取与评估对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场法求取楼面生地价。 8.将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。 五、评估估算过程
（一）运用假设开发法测算评估对象地价
1.确定地块整体开发的功能分布。项目总建筑面积80000平方米，具体功能分布见表5—2。
表5—2 建筑功能分布表
功能 办公写字 旅馆 公寓 商服 健身娱乐 合计
建筑面积 40000平方米 16000千方米 12000平方米 8000千方米 4000平方米 80000平方米
百分比 50 20 15 10 5 100
2.开发总价值。本项目开发收益的来源有：办公、写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。
（1）销售收益。评估对象开发完成后物业售价的确定。由于评估对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前× ×市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见表5—3。
表5—3 可比实例价格修正表 单位：美元/平方米
编号
地点
售价
时间修正
区位修正
用途修正
个别因素修正
比准价格
1 2 3 4 5
北海路 五一街 兴东路南 北二路 永安街
1950 1786 1800 2000 2800
100/6 100／95
100／96 100／96
10U／99 1OO／9K
1OO／98 100/9 104／100 103/1OO 95/100
2181 2018 1065 2143 2353
105/1OO 102八OO 103八OO 101／lOO 95/1OO
102/1OO 101／100 98/1OO
95/00
根据以上比准价格的测算，我们取该评估对象的预期市场价值，办公、写字楼为2000美元／平方米，公寓为1900美元／平方米。
计算销售收益。取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为： 办公写字楼收益=2000×8.45×40000×（1－0.1） =60840（万元） 公寓收益=1900× .45×12000×（1－0.1）=17339.4（万元） 合计收益为78179.4万元。
（2）出租收益。根据目前的市场水平，预测未来物业的租金为35美元／平方米／月。取出租费用率为0.15，使用面积比为 0.75，公共流通比为0.2，平均空置率为0.2，则 评估物业的出租收益=35× 8.45×（1－0.15）×0.75 ×（1－0.2）×（1－0.2）×12×28000 =40543776（元）
运用收益法计算公式，计算开发价值：
P=
式中：a为年出租净收益；r为收益还原利率（取12％）；。为收益年递增率（取5％）；n为综合使用年限（50年）；P为开发价值。 P= （元）
（3）项目开发总价值：
781794000+556214686=1338008686（元） 3.开发总成本。 （1）建安工程费。
直接费：结构+装修=5000（元／平方米） 间接费：取直接费的20％=1000（元／平方米） 不可预见费：取前两项和的10％=600（元／平方米）
则建安工程总投资=（5000+1000+600）×80000 =52800（万元）
（2）投资利息。年利率取12％，建设周期为两年，第一年资金投入60％，第二年资金投入40％。
528000000×[0.6(1+12%)+0.4(1+12%)-1]=71015030(元) （3）开发商利润（利润率取25％）： 52800×25％=13200（万元）
（4）各种税费（取开发总价值的5.05％）：
1.5
0.5
1338008686×5.05％=67569439（元） （5）推销广告费（取开发总价值的2％）： 1338008686×2％=26760174（元） （6）总开发成本：
528000000+71015030+132000000+67569439+26760174 =825344643（元） 4.开发余值。
开发余值=开发总价值－开发总成本 1338008686－825344643=512664043（元）
5.熟地地价。购地期望回报率为30％，设总地价为×，则 X（1+12％）2（1+30％）=512664043 X=314378951（元）
土地单价=314378951／10500=29941（元仟方米） 楼面地价=314378951／80000=3930（元／平方米） （二）依据基准地价修正法求取评估对象地价
根据× ×市人民政府1998年7月6日下发的《× ×市出让国有土地使用权基准地价表》（×政发11998）34号）及其使用说明，求取评估对象的地价。
该基准地价是在调查各类用地的基础上根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格，因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出评估对象土地的地价。具体测算过程如下：
1－土地使用权出让金计算。根椐× ×市地价区类划分标准，评估对象属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率为7.6，取评估对象每平米土地使用权出让金标准为2000元／平方米，容积率修正系数取6.0，则单位面积出让金为： 2000×6.0=12000（元／平方米）
2.基础设施配套建设费。评估对象的市政及四源费为800元／平方米，小区建设配套费为400／平方米，容积率为7.6，则每平方米土地的基础设施配套费为： （800+400）× 7.6=9120（元）
3.土地开发及其他费用。此项标准取值定为7800元／平方米。 4.评估对象基准地价：
单位地价=12000+9120+7800=28920（元／平方米） 总地价=28920×10500=303660000（元）
楼面地价=303660000／80000=3796（元／平方米） （三）对以上两种结果进行技术处理
运用假设开发法和基准地价修正法测算的土地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算术平均，见表5—4。
表5—4 土地价值评估表
方法
总地价
单位地价 (元／平方米)
楼面地价 (元／平方术)
(元)
假设开发法 基准地价修正法
平均
314378951 303660000 309019476
29941 28920 29431
3930 3796 3863
（四）计算生地地价
1.确定拆迁费。根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下：地上建筑拆除补偿费382.1万元；地上建筑拆除清运费 68.78万元；设备报废搬运费、安装调试费496.8万元；职工停产期间工资补偿2944.5534万元；地上管线、道路等附属的补偿 100万元；富余人员安置费500万元；托、幼园搬家安置费（转园费）37.5万元；办公场地周转费540万元；拆迁管理费49万元；拥有土地方无偿返还40％的物业建安成本21120万元，合计26238.7334万元。
综上所述，拆迁安置补偿费用合计为26238.7334万元，则单位土地面积拆迁安置补偿费用为：262387334／19800=13252（元／平方米）
2.计算生地地价。将拧迁费用从熟地地价中扣除，即得到土地的生地地价。评估对象承担市政代征地6800平方米，集中绿地代征地2500平方米，合计9300平方米， 占规划用地的89％，因而生地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿费用的1.3倍后的剩余。 生地总价=熟地总价－拆迁安置补偿费用 =309019476－13252×10500×1.3 =128129676（元）
土地单价=128129676／10500=12203（元／平方米） 楼面地价=128129676／80000=1602（元/平方米） （五）运用市场法进行土地评估 1.交易实例资料的收集（见表5—5）。
表5—5 交易实例情况表
交易实 例编号 1 2 3
交易实
交易日期 土地用途
例地点 五—街 北海路 东大桥
99．12 99．12 2000．7
综合 综合 综合
50 50 50
2．18 4．92 2.37
二类 三类 三类
使用年限
容积率
土地区类
楼面毛地价 (元／平方米)
1650 1628 1550
2.计算修正过程（见表5－6）
表5-6 可比实例价格修正表
修正地
楼面毛地价 (元/平方米) 1650 1628
交易情
日期修正
况修正
用途修正
区类修正
修正
素修正
平方米)
100／loo 102／100 100／lOO 94／lOO 107／100 96／lOO 100/1OO 102／100 lOO／100 100／IOO 104／100 95／lOO
1625 1641
容积率
个别因
价(元／
1550 100／100 98／lOO 100／IOO 102／lOO 105／100 100／100 1627
以上三个比较案例与评估对象位于同一区位，且交易日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为评估对象的LL准价格，即： （1625+1641+1627）／3=1631（元／平方米） 六、评估结论
选取假设开发法、基准地价修正法求得的生地地价结果和用市场法测算的生地地价比较接近。两者只是从不同侧面反映7评估对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者66算术平均值作为评估对象的最终地价，见表5—7。
表5－7 地价计算表
熟地 评估方法 生地 单位地价（元/楼面地价（元/单位地价（元/楼面地价（元/总地价（元） 总地价（元） 平方米） 平方米） 平方米） 平方米） 314378951 29941 29430 29431 3930 128129676 12203 12427 12315 1602 1631 1617 3863 3863 130480000 129304838 假设开发法 基准地价修正法 303660000 市场法 平均值 309019476 七、案例分析 本案例针对该商业用地的具体情况，分别采用适宜商业用地的市场法、假设开发法和基准地价修正法，对待评估地块进行了评估。在假设开发法中，针对该物业建成后部分面积出售、部分面积租赁经营的实际情况，在确定物业销售收益时，结合当地市场状况，分别运用市场法和收益还原法进行测算，使计算结果更为客观、准确。在开发成本计算中，对建安成本、利息、利润及其他各项成本费用的参数选取基本合理，计算正确，并对假设开发法的评估结果再用基准地价修正法予以验证，两种方法的评估结果基本吻合。 由于本案例的评估目的主要是测算向政府缴纳的生地地价，因此在对上述两种方法的评估结果进行技术处理后，根据该项目实际发生的拆迁安置补偿成本，进一步分离出生地地价，并对生地地价的评估结果再一次用市场法加以验证，经试算，得出最终评估结果。 本案例表5—3中对比较实例进行修正时，修正系数的取值不统一、不规范。