1550 100／100 98／lOO 100／IOO 102／lOO 105／100 100／100 1627
以上三个比较案例与评估对象位于同一区位，且交易日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为评估对象的LL准价格，即： （1625+1641+1627）／3=1631（元／平方米） 六、评估结论
选取假设开发法、基准地价修正法求得的生地地价结果和用市场法测算的生地地价比较接近。两者只是从不同侧面反映7评估对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者66算术平均值作为评估对象的最终地价，见表5—7。
表5－7 地价计算表
熟地 评估方法 生地 单位地价（元/楼面地价（元/单位地价（元/楼面地价（元/总地价（元） 总地价（元） 平方米） 平方米） 平方米） 平方米） 314378951 29941 29430 29431 3930 128129676 12203 12427 12315 1602 1631 1617 3863 3863 130480000 129304838 假设开发法 基准地价修正法 303660000 市场法 平均值 309019476 七、案例分析 本案例针对该商业用地的具体情况，分别采用适宜商业用地的市场法、假设开发法和基准地价修正法，对待评估地块进行了评估。在假设开发法中，针对该物业建成后部分面积出售、部分面积租赁经营的实际情况，在确定物业销售收益时，结合当地市场状况，分别运用市场法和收益还原法进行测算，使计算结果更为客观、准确。在开发成本计算中，对建安成本、利息、利润及其他各项成本费用的参数选取基本合理，计算正确，并对假设开发法的评估结果再用基准地价修正法予以验证，两种方法的评估结果基本吻合。 由于本案例的评估目的主要是测算向政府缴纳的生地地价，因此在对上述两种方法的评估结果进行技术处理后，根据该项目实际发生的拆迁安置补偿成本，进一步分离出生地地价，并对生地地价的评估结果再一次用市场法加以验证，经试算，得出最终评估结果。 本案例表5—3中对比较实例进行修正时，修正系数的取值不统一、不规范。