归集到位；“两电”、“两水”分离改造完成。
3、物业维修资金归集。企业职工小区物业管理移交前，企业应清理职工住房维修资金，清理内容应包括交存、管理模式、使用等情况，并将清理情况主动告知物业维修资金管理机构，且提供有效的支付票据和证账。福利性分房（含公房出售、房改购房）按购房款的22%标准归集房屋维修资金，集资建房（经济适应房）按多层房屋60元/平米、电梯房屋100元/平米标准归集房屋维修资金，并交给所在市（县）物业维修资金管理中心统一代管。如未按标准归集或挪作他用的，补足补齐物业维修资金，再交给所在市（县）维修资金管理中心代为保管，并提供分户维修资金明细。原已由市住房保障局和财政局统一管理物业维修资金的企业，仍按原渠道管理和使用。
4、物业维护改造费用标准。房产物业分离主要是房屋维修、单元门修建、下水道管网维修、消防设施器材的完善、违章建筑拆除、道路维修和小区庭院建设等费用。具体改造维护标准，按当年湖南省建筑工程消耗量标准和房屋修缮工程计价定额标准计算。
5、分离移交方式。企业开放式小区（单体楼栋）纳入长沙市开放式社区物业服务管理，在区县（市）人民政府和市城管局的统一协调指导下，做好移交前的企业小区维修改造和融入社区的相关工作。企业自办社区和封闭式小区按属地管理的原则，由区县（市）政府对企业自办社区承接和企业小区维修改造提出具体意见，与企业主管部门达成双方协议。对已实行社会化物业管理的企业小区，原则上不变更物业管理机构；对企业自行管理的企业小区，可采取社区或物业管理机构承接的
6
方式进行，属地区县（市）政府可公开选聘或指定物业管理机构作为接收单位。企业成立社区的，可由企业社区承接；企业未成立社区的，可由属地社区承接。
6、原企业社区管理人员安臵。原在企业社区（居委会）机构工作的企业职工必须理顺劳动关系，再参加街道、社区组织的社区工作人员竞聘，在同等条件下优先聘用。考虑到社区（居委会）工作的接续，结合实际需要，对原企业社区（居委会）工作人员的任用给予两至三年的过渡期。过渡期间，社区原企业或企业留守工作人员享受与其他社区工作人员同等待遇，可依法参与社区换届选举。移交给各区县(市)人民政府管理的后勤服务机构如仍然续办，原在该机构工作的企业职工必须理顺劳动关系，然后参与竞聘，在同等条件下应优先聘用。
四、经费筹措与结算方式
（一）经费筹措。市属企业办社会职能分离移交项目享受中央、省、市及各区县（市）人民政府提供的各类优惠政策，企业社区（小区）提质改造优先纳入当年各区县（市）为民办实事项目计划。市属企业“两水”分离优先纳入当年全市户表改造计划，不向企业和住户收取任何改造费用。市属企业“两电”分离纳入当年国网长沙供电公司改造计划，享受省市电改优惠政策。正常经营的国有和集体企业“两电”分离费用，由市财政和企业按5:5比例承担；关闭（停产）企业和特困企业“两电”分离费用由市财政承担；政策性破产企业纳入企业改制成本，由市财政承担。企业小区物业维修资金缺口原则上由企业组织按要求补足补齐，关闭（停产）和特困企业物业维修资金缺口补足补齐有困难的，由企业主管部门申请，相关部门
7
审核，报请市政府专题研究解决；政策性破产企业物业维修资金缺口纳入企业改制成本。企业小区物业过渡期补助费用，由市和区两级财政按5：5的比例承担。
（二）结算方式。企业主管部门与各区县（市）人民政府、长沙供电公司签订协议后，企业及企业主管部门应积极筹措分离资金，按协议约定支付结算相关款项。市人民政府相关部门对各企业分离移交费用进行审核，确定各企业社会职能移交费用总额，并报请市人民政府审批。企业小区住户物业维修资金（附分户明细），除原由市住房保障局和财政局管理和使用的企业外，其余由市（县）物业维修资金管理中心统一管理和使用；项目改造、物业移交全部完成后，市直相关部门、企业主管部门、区县（市）人民政府共同组织验收、核算和认可后，按照整体移交和整体结算的方式，将分离移交相关费用结算、支付到位。
五、物业移交程序及“过渡期”
（一）社区（物业）交接程序。企业及企业主管部门与属地区县（市）人民政府要对社区（小区）改造项目认真进行对接和认定，就分离移交工作方案、项目改造方案、分离移交经费达成一致意见，企业主管部门与属地区县（市）人民政府签订分离移交协议，协议明确改造费用，明确移交党组织、党员、离退休人员，明确移交非经营性资产，明确交接双方责任，明确物业管理交接日期。协议签订后，由企业及主管部门积极办理移交手续，向市人民政府申请分离移交支持资金。属地区县（市）人民政府指定专门部门和机构负责接收和改造工作，积极推进社区（物业）管理和物业维护改造任务的完成。项目改
8
造、物业管理交接完成后，各区县（市）人民政府申请市政府组织验收、审计、结算和考核。
（二）“过渡期”设臵要求。为确保分离移交企业办社会职能实现平稳过渡，根椐“先移交后理顺，先移交后结算”的原则，可采取过渡期的方式进行移交，过渡期限原则上为两年，最长不超过三年。由企业和所在地街道（乡镇）双方协商，制定具体的过渡期移交工作方案，承接有困难的，视情提供两年或三年社区或物业管理补助费用。对于单体楼栋和已实行社会化物业管理的企业小区一般不设臵过渡期，不提供物业管理“补助”费用。
（三）过渡期工作任务。企业与属地人民政府协同移交的工作机制，完成供水、供电分离改造任务；建立健全小区业主委员会和物业管理机构；完成企业自办社区（居委会）、“三供一业”（指供水、供电、供气和物业管理）办公用房及公共服务附带的设备设施、场地、建筑物移交手续；提供社区或物业管理补助费用；完成企业社区、小区物业管理交接手续；处理各种遗留问题，逐步实现企业社区、小区物业社会化管理。
（四）物业管理“补助”费用标准。提供的补助费用是逐步提高住户物业费用交纳标准，推进物业管理按市场化运行的有力举措。此项费用由各区县（市）人民政府统筹安排，做到专款专用。补助具体标准由企业主管部门和区县（市）人民政府协商确定，对照市场化物业管理住户缴纳标准进行差额计算，可参照当地同类型小区物业管理社会化收费标准确定。
六、移交工作要求
（一）加强领导，明确责任。市属企业办社会职能分离移
9
交工作时间紧、任务重、涉及面广、政策性强，需要市直各部门和属地人民政府共同参与，团结协作。此项工作由市企业改革和发展领导小组办公室牵头，市财政、人力资源社会保障、国土资源、国资、住房城乡建设、民政、城管执法、水务、税务、信访、工会、公安及长沙供电公司、市水业集团公司等有关部门（单位）和属地区县（市）人民政府共同参与。市财政局负责全市企业办社会职能分离移交工作经费预算和资金安排；市国资委负责组织企业办社会职能分离移交费用审核和非经营性资产划转等工作；市民政局负责组织指导企业自办社区接收等工作；市城管执法局负责组织指导开放式小区的改建和接收工作；市住房城乡建设委负责指导企业小区物业管理和维修资金监管及指导小区业主委员会成立等工作；市水务局和市水业集团公司负责企业“两水分离”改造实施工作；长沙供电公司负责企业“两电分离”改造实施工作；各区县（市）人民政府具体负责企业社区（小区）、物业管理接收、组织小区业主委员会成立和协助企业水电改造等工作。
（二）精心组织，周密安排。各区县（市）人民政府和有关部门要成立强有力的领导班子，抽调骨干力量组成专门的工作机构，统一领导，组织本地区、本部门分离移交工作的实施，制定具体的工作方案，落实工作目标和责任，积极主动地与企业沟通协商，共同做好分离移交工作。市企业改革和发展领导小组办公室加强指导、协调和督导，定期会同有关部门检查、督促各责任单位的工作进展情况。各有关职能部门要依据各自的职能加强对分离工作的业务指导和协调，积极推进分离移交工作。各区县（市）人民政府及长沙供电公司、市水业集团公
10
司作为接收主体，要加强与企业、企业主管部门及市直有关部门的沟通与协调，以保证分离、接收任务圆满完成。
（三）加强指导、强化考核。市属企业办社会职能分离移交工作是新一轮国企业改革的重要组成部分，市人民政府定期督促检查，将任务分解到各区县（市）人民政府和市直相关单位，纳入全年综合目标绩效考核，各级各部门要以大局为重，各司其职，各负其责，积极推进企业办社会职能分离移交工作。
（四）搞好宣传、保障稳定。在分离移交工作中，各区县（市）人民政府、各有关部门要高度重视分离企业的稳定问题，维护分离职工的切身利益，要加强与企业沟通协作，认真做好宣传发动和职工思想工作，注意营造良好的工作氛围，妥善处理难点问题，保持干部职工队伍的稳定，确保分离移交工作的平稳过渡。
七、附则
本办法自2014年12月13日起实施。
长沙市人民政府办公厅 2014年11月13日
11