2017年上海房地产估价师《理论与方法》：房地产状况调整的内容考
试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为__万元。 A．-40 B．400 C．1800 D．3600
2、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按征收。 A：土地出让金 B：占用面积 C：经营收入 D：销售收入 E：借款合同
3、在土地出让合同约定的动工开发期限满两年尚未动工的土地使用权，可以处以__。
A．合同出让金的20%以上罚金 B．合同出让金的50%以上罚金 C．以原价的30%收回土地 D．无偿收回土地使用权
4、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为．【2004年考题】 A：10．2万元 B：11．0万元 C：11．3万元 D：11．5万元
E：工业用地的监测点评估价格
5、以下关于估价方法间的关系的表述，正确的是。 A：在建工程适用市场法估价而不适用成本法估价 B：市场法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取
C：假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法、成本法求取
D：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法 E：工业用地的监测点评估价格
6、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。. A：原始价值高于账面价值
B：投资价值高于市场价值 C：谨慎价值低于市场价值
D：快速变现价值低于市场价值 E：工业用地的监测点评估价格
7、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用__进行测算。 A．平均增减量法 B．平均发展速度法 C．移动平均法 D．指数修匀法
8、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。 A：建筑师 B：工程师
C：造价工程师
D：估价师及物业代理 E：借款合同
9、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用发包。 A：专业工程
B：建筑工程全过程 C：分部工程 D：分阶段 E：借款合同
10、以下不属于抵押贷款支持证券的是__。 A．MBB B．MPT C．CMO D．MSS
11、我国房地产开发统计中采用的是实际销售面积，不包括__。 A．报告期已竣工的正式交付给购房者的房屋面积 B．已签订预售合同正在建设的商品房屋面积 C．已签订销售合同的商品房屋面积
D．报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积 12、假设某类住宅的价格从3 000元㎡下降到2 800元／㎡，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为．【2005年考题】 A：-1．33 B：-0．66 C：0．66 D：1．53
E：工业用地的监测点评估价格
13、拍卖的基本原则中不包括__原则。 A．公开 B．公平
C．客观
D．诚实信用
14、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。 A．536 B．549 C．557 D．816
15、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10公顷，该耕地近三年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。
A．不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人 B．该耕地的土地补偿费最少为60万元 C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D．由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费
16、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款_人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来。 A：操作风险 B：法律风险 C：信用风险 D：管理风险 E：借款合同
17、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为。 A：43．8％ B：50％ C：56．8％ D：70％
E：工业用地的监测点评估价格 18、在某居住区规划中，建筑基底面积300m2，总建筑面积1500m2，容积率1.5，建筑密度为__。 A．30% B．40% C．50% D．60% 19、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，__资信等级的企业才能获得银行贷款。 A．AA级及以上 B．A级以上
C．BB级以上
D．BBB级及以上
20、下列说法正确的是__。
A．增价拍卖皆为卖方报价拍卖 B．增价拍卖皆为买方报价拍卖 C．减价拍卖皆为卖方报价拍卖 D．减价拍卖皆为买方报价拍卖
21、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是__。 A．股票+投资基金 B．债券+投资基金
C．投资基金+股票+债券 D．股票+债券 22、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为__。 A．相等 B．不相等
C．可能会相等 D．不能确定
23、房地产估价的主要难点是。 A：市场行情变化不定 B：供需变化引起价格变化
C：房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握 D：房地产价格的影响因素影响程度不同 E：工业用地的监测点评估价格 24、房屋面积测算的内容不包括__。 A．房屋建筑面积 B．房屋使用面积
C．共有建筑分摊面积 D．房屋占地面积
25、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。 A．人事部 B．建设部
C．省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在可将合同分为。 A：典型合同 B：实践合同 C：诺成合同 D：主合同 E：从合同
2、下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是__。
A．完成工程设计和合同约定的各项内容 B．对当地居民有所安置
C．建设单位已按合同约定支付工程款 D．有施工单位签署的工程质量保修书 3、收益性房地产包括__。 A．未出租的餐馆 B．旅店 C．加油站 D．农地
E．未开发的土地
4、基本预备费是按三项之和为计费基础，乘以基本预备费率进行计算。 A：设备及工器具购置费 B：建安工程费
C：工程建设其他费用 D：直接工程费 E：间接工程费 5、《中华人民共和国招标投标法》规定，开标由__主持，并邀请所有投标人参加。 A．建设主管部门 B．公证部门 C．招标人 D．投标人
6、下列自然人中，具有完全民事行为能力的人有。 A：15周岁，靠版税独立生活的“90后”作家 B：17周岁，隔月将打工节余寄回老家的农民工
C：18周岁，颈椎以下全瘫痪，手脚均无知觉的残疾人 D：19周岁的间歇性精神病人
E：21周岁，在家靠父母遗产生活的待业青年
7、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有。 A：对房地产本身进行投资改良 B：房地产需求增加导致稀缺性增加 C：通货膨胀 D：外部经济
E：建造成本增加
8、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于__。 A．第一产业 B．第二产业 C．第三产业 D．新兴产业
9、经营性国有土地使用权可以通过方式取得。 A：行政划拨 B：招标出让 C：拍卖出让