序项 目 号 公共设施 14 维修类别 计 划 方 案 标 准 实施效果 美观、广结；无锈蚀。 大铁门、围墙每年进行一次刷护栏、消防天漆养护 桥等铁制件。 由工程按相应部组织维养规实施 程实施。
公共区域设施维修保养细则
为了保证外观整洁美丽、延长物业设施的使用寿命和节约运行成本，工程维修部除了进行正常操作运行、日常维修和紧急故障处理外，还根据物业的实际情况制定了具体的维修保养计划，具体规定如下： 电器设备
（1） 每周对配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、
气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和防小动物等附属设施工作状态。
（2） 每周清扫配电房及配电机表面灰尘。 （3） 每月统计用电量及电压变化。
（4） 每半年（新设备1-3个月，旧设备1年）对配电房设备进一次
停电清扫和紧固等保养工作。
（5） 每2—3年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电器试验。 （6） 每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。 照明灯具
（1） 每天对公共区域各类照明灯具的外观和照明度进行检查。 （2） 每半年检查灯具使用状况，并进行清洁工作。
（3） 每半年统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选案。 电梯
（1） 电梯的保养与检查
A、 每部电梯轿厢通风机是否处于正常运转状态，以及日光灯是否
损坏，如发现不正常及时维修更换。
B、电梯运行是否平稳，有无卡阻摩擦响声，有无爬行及晃动现象。C、观察电梯运行程序能否按要求指令运行，停位是否准确。 D、检查电梯门启闭功能是否正常。
E、检查电梯运行楼层指示信号有无损坏，显示是否正常。 F、检查电梯轿厢内及大厅按钮信号有无损坏，显示是否正常。 G、检查电梯卷扬传动装置工作情况是否正常，有无抖动，传动装置 有无异常响声，轴承温度是否过高，电机温度是否过高。 I、检查电梯抱闸工作是否可靠及检查抱闸皮与抱闸轮接触面积间隙 是否正常，闸皮磨损情况如何。
J、检查传动装置润滑油位应在油标上下刻线之间，油不足应加油补 充。
K、检查钢绳、绳轮转动是否正常，绳轮固定是否牢靠，螺栓是否松
动以及检查绳轮橡胶有无磨损损坏情况。 L、经常检查电梯井地坑是否积水，应保持干净。
M、电梯机房内要经常清理，机器上的灰尘应经常擦干净。 N、检查电梯滑道润滑情况是否良好。
O、检查钢绳有无锈蚀及破损、伤痕等不良现象。
P、夏季由于气温上升，机房内要开动空气调节设备降温，保持机械 与电气设备运行正常。
*对于发现的设备故障及不正常现象，应立即通知电梯维修公司来人维修。
（2） 每二周配合、监督和记录电梯保养承判商的设备检修保养工作
（具体要求参照保养合同）。
（3） 每月检查电梯井道、底坑和轿厢门槛有无异物。 （4） 每年安排报请劳动局进行一次年检工作。
（5） 每二年进行一次限速器测试，每五年进行一次负荷调整试验。 水泵、上水管道及水箱
（1） 每班巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状
况和水压等，发现问题及时停泵检查。 （2） 每班巡视管道、阀件接口有无异常 （3） 每班巡视机房附属设施状况。 （4） 每月清扫机房。
（5） 每两周对消防泵进行试机一次，时间不低于10分钟。 （6） 每半年检查水箱浮球装置、进/出水阀门及放水阀。 （7） 每月对饮用水箱进行排污一次。
（8） 每年对水泵进行一次大修保养，包括轴承、叶轮、密封及电机
绝缘等。 排水管道、卫生设施
（1） 每季检查给排水主要管道、阀件状况。 （2） 每月检查未装修的空置房的水电情况。 （3） 每年检查各阴井，发现堵塞及时疏通。 电视监控：
（1） 每月检查电视监控设备的运行状况，包括摄象机、镜头、放录
像、传输信号、接受图像的清洁和调校，发现故障报请专业公 司修理。
（2） 每月对机房进行一次清洁工作，并检查机房的通风，保证通风
的正常。 消防设备：
（1） 每季度检查消火栓状况。 （2） 每半年进行一次消防联动试验。 （3） 每年检查所有灭火机并按要求更换液体。 其他：
（1） 每年对公共部位五金配件进行一次检查和修理。
（2） 每年对所有户外钥匙加一次机油，每年对所有的门锁进行一次
检查修缮
（3） 每年对所有的公共部位，管理公司和业主办公室及未出租/售
单元的门窗进行一次检查。 机电设备的维修保养与更新改造 设备的维护保养：
设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振
动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成事故。因此应经常对使用的设备加以检查、保养和调正，随时改善设备的技术状态，防患于未然。 维护保养的方式：
主要方式有：清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻及外观表面检查；对长期运行的设备要巡视检查、定期切换、轮流使用，进行强制保养。清洁：大气中的灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和局部的堵塞，
还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，促使设备的技术性能下 降，噪声增加，所以设备的清洁工作看似简单，是维护保养的 一种主要方式。
紧固：设备运转达相当一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地
脚螺栓和其他连接部分的紧固件可能会发生松动，导致更大的 振动，使螺帽脱落，连接尺寸错位和设备的位移以及密封接触 不严形成泄漏等故障，因此必须经常检查设备的紧固程度，热 胀冷缩也会使紧固件发生松动。
润滑：润滑是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、
质量、润滑方法、油压、油温及加油量等都有严格的规定。要 求做到“五定”即定人、定质、定时、定点、定量，并制定相 应的管理制度。
调正：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备
的振动、松动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容 易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪声、
振动甚至损坏，因此必须对有关的间隙、位置进行调正，再加 以紧固。
外观表面检查：设备的外表面有无损伤裂痕；磨损是否在允许范围内；防护罩等安全装置是否完整、齐全；温度压力运行参数是否正常；电机是否超载和过热；传动皮带是否过松、断裂或脱落；振动和噪声是否异常；设备密封面的泄漏状况；设备油漆是否脱落，外表面是否锈蚀；设备的防腐、保温层是否损坏。
维护保养工作的实施：分日常维护保养和定期维护保养。
宝嘉江枫美岸管理处 维修服务部