? 人均城镇建设用地面积：根据国际相关研究成果，城市中满足
2
人类生存发展和享受的土地需求为人均140～200m（包括交通、
居住、绿化以及日常生活等）。1992年的研究显示，美国城市人均使用土地面积大于160 m2，莫斯科为100 m2，我国平均为110 m2。此外，建设部城镇人均使用面积指标，要求城镇人均建设用地面积为105～120m2。抚顺市人均城镇建设用地面积244.5m2/人，远远高于建设部规划的人均用地标准。
2）中心城区人均用地标准
2003年抚顺市人均建设用地84.3m2/人，属于国家Ⅱ级用地标准，与其他大城市人均建成区面积和人均中心区面积相比，处于中游水平，应该说处于一个比较合理的阶段（见图3-6）。考虑到抚顺市提出变“煤”都为“绿”都的发展目标及人口规模，中心城区人均用地标准设定在90～105m2之间较为合理。
表3-3 城市用地分类与规划建设用地标准
指标级别
Ⅰ Ⅲ
用地指标(m/人) 60.1-75.0 90.1-105.0
2
指标级别
Ⅱ Ⅳ
用地指标(m/人) 75.1-90.0 105.1-120.0
2
资料来源：建设部（90）建标字第322号
3.2.2.3 现状评价
1）市辖区人口承载力：抚顺市辖区面积11279平方公里，山地面积8797.62平方公里，约占土地总面积的78%。2004年全市建设用地面积为549.79平方公里，占全市土地总面积的4.88％。
表3-4 按照不同标准计算的抚顺市土地承载力
总面积 （KM）
2
可利用 面积（KM）
2
按国际标准计算的土 地承载力（人口：万） 140 m
2
按国内标准计算的土 地承载力（人口：万） 105 m 523.6
2
200 m 274.9
2
120 m 458.2
2
抚顺市 11279 549.79 392.7
2）中心城区人口承载力：2003年抚顺市中心城区面积为713.6km2，按照人均中心城区用地标准120 m2/人计算，可承载人口规模594.67万人，而2003年实际中心城人口规模为141.51万人。
3.2.2.4 基本结论
如果以国际标准计算，整个抚顺土地的承载力是458.2～523.6万人，如果以国内标准计算，那么整个抚顺地区土地可承载的人口为274.9～392.7万人，根据2005年常住人口现状 227.5万人。无论是以国内标准还是以国际标准来算，抚顺市整个区域的土地相对于现状人口来说都还存在一定的富余。
抚顺市现有城镇建设用地比较富足。2003年抚顺市人均建设用地84.3m2/人。2003年，上海人均建设用地面积为48.3㎡，天津是64.3㎡，北京是70.9㎡，广州是76㎡。参考世界大城市市区人均用地，汉堡195㎡，慕尼黑136㎡，伦敦116㎡。抚顺市与国内城市相比，人均建设用地占有优势，但与国外城市相比还有一段距离。
3.3 土地资源建设规模承载力分析
从土地资源的承载对象来看，除了人口之外，还包括对建筑物的承载。城市土地资源的建筑规模承载力状况能够反映城市土地资源的集约利用水平，并且其承载潜力在一定程度上决定了城市人口承载数量，对于把握城市人口和用地规模，协调经济社会环境效益有重要参考价值。 3.3.1 评价因素与评价标准 3.3.1.1 评价因素
容积率是指建造房屋建筑总面积与对应的土地面积之比率，即：
容积率=
容积率是城市建设用地使用强度的综合性技术经济指标，反映了城市土地合理利用程度，影响容积率的因素主要是建筑高度和建筑密度。因此，容积率可以作为评价城市土地建筑规模承载力的重要指标。 3.3.1.2 评价标准
? 最佳容积率和合理容积率：从经济学的角度来看，由于物业售
价和边际成本的影响，在理论上存在一个最佳容积率。而合理容积率不同于最佳容积率，一方面要考虑经济效益，另一方面，更要考虑社会效益和环境效益，要实现经济效益、环境效益、
社会效益的统一。对城市的可持续发展而言，寻求一个合理的城市容积率具有十分重要的意义。本研究只是从整个抚顺市出发，对全市综合容积率标准进行合理设定。
? 综合容积率标准确定：综合容积率是指在城市建成区范围内，
房屋建筑面积与建成区总面积的比率。20世纪80年代以来，我国城市建筑综合容积率呈不断上升趋势。从城市土地利用情况的角度来看，提高了城市建筑综合容积率，很大程度上意味着提高了城市土地的利用率，充分挖掘了城市土地的潜力，从而使得城市土地的使用粗放经营向集约经营转变，充分凸显城市土地的价值所在。
但单纯用容积率作为控制土地利用的机制来运作时，并不一定使得城市土地利用达到高效率。例如，巴黎中心区及亚洲的东京、汉城、香港等城市由于土地稀缺、人口过密，采取了“高层高密度”做法，即用提高城市中心区建筑层数来降低建筑密度，容积率多在2以上，局部如香港的中环地区已达8.0左右，造成城市高楼林立、交通拥挤、地价畸高等问题。我国国内的一些大城市如上海中心区、深圳罗湖区也由于容积率过高出现了交通拥挤，空气污染、景观破坏、热岛效应等诸多社会环境问题。综上所述，由于容积率过高导致的城市功能形态的紊乱和城市生态形态的破坏表明，在一定经济社会发展阶段，在一定的城市功能及生态环境要求下，建筑容积率存在一个合理界限。相比之下，许多欧美国家城市在土地资源较丰富条件下，城市建筑突出的是个性化和人性化，除商业区外容积率并不高。
2004年1月1日北京市发布了《控规调整和审查技术指标参照标准》，该标准从项目角度对居住类和非居住类项目的标准容积率和高限容积率进行了规定，但没有从城市整体角度进行整合控规。根据中国城市规划设计研究院宋启林等人的研究成果，城市分区容积率可分为高、中、低三个层次，高容积率区一般为1.3-3，主要用于商业中心；中容积率区一般为0.8-1.2，主要用于住宅、文教体卫、公共及公益事业；低容积率区一般为0.8以下，主要用于别墅区、园林区、市政设施、港口、铁路等。而城市建成区综合建筑容积率一般可规划为0.4-0.5，特殊情况下最高不应超过0.61[1]。
对于抚顺市而言，城市本身存在严重的地质灾害，另一方面，要考虑矿震对城市的影响，因此容积率不宜过高。综合考虑上述几个因素，抚顺市建成区综合容积率保持在0.4-0.6之间较为合理。 3.3.2 土地资源建设规模承载力现状评价 3.3.2.1 总体评价
2003年，抚顺市建成区面积118.3km2，综合容积率为0.38，仅高于北京综合容积率0.37（全国排名27位）。低于上海（0.93）、重庆（0.51）、天津（0.40）三个直辖市，甚至低于全国城市平均容积率0.5。综合容积率低表明了抚顺市城市土地集约度不高，城市空间的承载量不够。如果按照0.4-0.5的合理综合容积率计算，抚顺市最大建筑规模承载量（房屋建筑面积）可达到4732－5915万m2，目前还有223－1406万m2的建造潜力。
表3-5 抚顺市建筑综合容积率变动状况
市区面积 建成区面积（km年末实有房屋建筑面积建成区
年份
（km）
2003
713.6
2
2
全国城市综合
容积率 0.50
） （万m） 4509.06
2
综合容积率
0.38
118.3
3.3.2.2 原因分析
抚顺市建成区历年来皆在115－119平方公里之间，变化不是很大。综合容积率降低的主要原因是城市建设水平不足。 3.3.2.3 小结
? 抚顺市建成区建筑综合容积率偏低，土地建造还有一定潜力可
挖掘。按照0.4-0.5的合理综合容积率计算，抚顺市建成区内目前还有223－1406万m2的建造潜力。
? 抚顺市2003年的房屋建筑竣工面积在155万m2左右，以85%
分布在建成区内计，因此建成区的房屋建造速度约在131.75万m2/a，按照这一速度，未来1.5-10.5年，建成区内223－1406万平方米的建造潜力将会挖掘完毕，建成区将达到空间承载最大合理限度。
3.4 土地资源经济承载力分析
本节从土地资源的角度分析研究抚顺市土地利用的前景和土地开发的创新能力，通过对城市土地增值潜力的评价，预测抚顺市经济规模的潜力，对于调整土地利用用途，取得综合开发效益提出建议。 3.4.1 评价要素与评价标准 3.4.1.1 评价因素
? 地均GDP：地均GDP的统计意义在于体现城市土地在经济发展
过程中所表现的一般作用程度，特别是国民经济生产在单位土地资源上的效果，单位土地面积的GDP越高，土地资源的经济承载力越大。
? 地均从业人口：单位土地面积从业人口从侧面体现了土地资源
的社会就业效用。单位面积从业人口数量越大，土地资源的经济承载力越高。
3.4.1.2 评价标准
由于区域经济的不断发展，城市土地的经济产出在理论上没有最高限。虽然一个地区在一定经济社会发展阶段，应该存在一个较为理想、合理的经济产出值。但通常这些经济发展指标都是以人均GDP为标准来进行衡量。通过对地均GDP、地均就业人口这几个指标进行比较，来反映出抚顺自身的一些问题。因此，对于土地资源的经济承载力，在此不设标准。 3.4.2 土地资源经济承载力现状评价 3.4.2.1 总体评价
1）抚顺市土地资源经济承载力较弱，城市土地增值潜力很大。
2005年，抚顺市全年实现地区生产总值404.5亿元，地均GDP为358.63万元/km2。2000年，抚顺市就业人口为1000377人，地均就业人口89人/km2，远远低于国际、国内其它一些大都市和同等规模城市的水平。
从建设用地的角度分析，2004年全市建设用地面积549.79km2，二三产业增加值347亿元，建设用地产出率为0.63亿元/km2。