十日起至二○一三年五月二十九日止），若市场有较大波动或超过一年需重新进行估价。 （5）本估价报告及其估价结果的使用权归委托方所有，我司对估价结果有解释权。 （6）未经我公司同意，本报告全部或部分内容不得发表在任何公开刊物和新闻媒体。否则将追究相应的法律责任；对于其他违规使用土地估价报告和估价结果的行为，我公司将保留追究相关机构或人员法律责任的权利。 3、其他需要特殊说明的事项
（1）估价范围内涉及的土地面积、土地用途以三府国用（2011）第0102431号《国有土地使用证》为准；土地利用条件依据国土资发[2008]24号“关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知”，经估价人员调查估价对象周边同类用地的规划情况，结合宗地自身条件进行设定。
（2）委托方应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和评估机构不承担任何责任。
（3）对于估价中可能存在影响估价结果的其他瑕疵事项，委托方在委托估价时未作特别说明的，在估价人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本公司及估价人员不承担相关责任。
（4）本报告假定土地价格在地价定义的条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新估价。
（5）据委托方介绍，该工业用地已全部缴清地价款，但委托方未能提供缴清地价款证明。
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（此页无正文）
十一、土地估价师签字
姓 名 土地估价师注册证书号 签字 盖章
徐 岚 2004440103
张玉霞 2008440052
十二、土地估价机构
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深圳市国策房地产土地估价有限公司
法人代表：
二○一二年五月三十日
（注册土地估价师）
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1、土地位置及登记状况
根据三府国用（2011）第0102431号《国有土地使用证》记载，估价对象座落于佛山市三水区西南街道永业路10号，地号1007392，地类（用途）为工业用地（工业），土地使用权面积为13295.3平方米，使用权类型为出让，终止日期至2056年12月30日。宗地形状大致呈梯形，其四至为：东临工业区道路、南临丰业路、北临盛业路、永业路。 2、土地权利状况
委估宗地的土地所有权为国家所有。根据委托方提供的三府国用（2011）第0102431号《国有土地使用证》知，1007392号地证载土地使用权人为佛山佛塑科技集团股份有限公司，证载土地使用权面积13295.3平方米，土地使用权终止日期为2056年12月30日，截至估价基准日的剩余土地使用年限为44.75年。估价对象产权证未记载有他项权利情况，目前委估宗地实际权利状况与规定权利状况一致，产权清晰，无他项权利限制。 3、土地利用状况
根据估价人员现场查勘，估价对象土地开发程度达到宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）、宗地红线内场地基本平整，地势平坦，无不良地质条件。 待估宗地形状较规则，根据委托方提供的资料及估价人员现场查勘，待估宗地面积为13295.3平方米，目前无地上建筑物，为待开发工业用地，委托方未能提供宗地相关规划资料，因此本次估价的容积率根据国土资发[2008]24号“关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知”及结合估价对象周边工业用途土地的平均容积率设定为1，如与实际情况不一致，评估值应作相应调整。
二、地价影响因素分析
（一）、一般因素 1、概况
佛山位于中国广东省中南部，地处珠江三角洲腹地，东倚广州，南邻港澳，地理位置优越。佛山气候温和，雨量充沛，四季如春，属亚热带季风性湿润气候，年平均气温23.2°C，自古就是富饶的鱼米之乡。珠江水系中的西江、北江及其支流贯穿全境，属典型的三角洲河网地区。
佛山现辖禅城区、南海区、顺德区、高明区和三水区。全市总面积3797.72平方公里，常住人口603万人，其中户籍人口370.89万人。佛山是著名侨乡，祖籍佛山的华侨和港澳台同胞达140万人，其中港澳同胞80多万人。
佛山位于亚太经济发展活跃的东亚和东南亚的交汇处，与广州地缘相连、历史相承、文化同源，同处在中国最具经济实力和发展活力之一的珠江三角洲经济区中部，共同构建佛山市中心区距广州三大交通枢纽（广州新白云机场、广州新火车站、“广佛都市圈”。
广州南沙港）车程均在1小时之内。得天独厚的地缘优势，使佛山能够充分接受广州的辐射和带动，与广州共享基础设施、交通网络、金融资本、人才教育、科技信息和市场服务等资源，实现联系紧密、产业联动和功能互补。佛山毗邻港澳，与香港、澳门分别相距231公里和143公里，车程均在2小时左右，随着广珠城际轨道的开通，佛澳形成“1小时交通圈”，使佛山能够充分利用港澳的市场优势和国际性大都市的地位，广泛参与世界经济，走向国际化。 2、经济概况
1、2011年全市经济平稳运行，工业生产稳定增长，内外需求协调发展，财政、金融和居民收入增加。
2011年在国家实施紧缩的宏观调控政策情况下，我市和全国、全省一样总体经济形势运行平稳，增长速度呈逐步放缓趋势。全年完成生产总值6580.28亿元，比上年同期增长12.1%。从各季累计增速看，基本在12.3%-13.2%之间波动，波动幅度在0.9个百分点之内，一季度增长13.2%，二季度增长13.1%，三季度增长12.8%。从三次产业看，第一产业增加值118.62亿元，增长4.1%，第二产业增加值4186.13亿元，增长13.7%，第三产业增加值2275.53亿元，增长9.6%，三次产业比重为1.8:63.6:34.6。 2.工业生产稳定增长。
全年规模以上工业（以下口径相同）完成工业总产值17396.52亿元，比上年同期增长18%，完成工业增加值3958.16亿元，增长14.8%。先进制造业保持较快增长。先进制造业完成工业总产值5551.37亿元，增长20.5%，高于同期总体增幅2.5个百分点。工业经济重型化特征更为明显。全年完成重工业产值9337.15亿元，增长19.7%，比轻工业增速高4.1个百分点，占工业总产值比重53.7%，比上年比重提高2.4百分点。内销产值增速较快，比重上升。内销产值14422.66亿元，增长25.1%，高于出口交货值增速12.1个百分点，内销产值占全部销售产值比重从上年84.3%升至85.5%。饮料、金属制品、通信设备计算机及其他电子设备制造业等几大行业增长较快。饮料制造业受红牛和
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可口可乐等多家国际知名品牌企业拉动大幅增长，全年工业总产值比上年增长117.4%，金属制品业增长26.65%、通信设备计算机及其他电子设备制造业增长23.2%。 3.消费和投资保持较快增长，出口结构持续优化。
消费市场保持畅旺。全年全社会消费品零售总额1931.41亿元，比上年同期增长18.1%。城乡市场消费品零售保持较快增长。城镇实现零售额1393.84亿元,增长18.4%;乡村零售额537.58亿元,增长17.1%。批发零售贸易业零售稳步增长。全市批发零售贸易业零售额为1667.34亿元，增长18.2%，占全市社会消费品零售总额的86.3%，拉动社会消费品零售总额增长上升15.7个百分点，增长贡献率为87.1%、大类商品零售持续快速增长。从限额以上批发零售企业商品销售类值统计看，全年累计，粮油、食品、饮料、烟酒类，服装、鞋帽、针纺织品类，日用品类，家用电器和音像器材等类商品零售均持续较高增速，比上年同期分别增长24.6%、36.6%、19.3%和15.6%；汽车类商品零售保持较快增长，全年累计实现零售额319.57亿元，增长31.8%。占全市零售额16.5%。 固定资产投资保持较快增速。全年完成全社会固定资产投资1936.26亿元，比上年同期增长16.2%。农村投资增长加快。全市城镇投资完成1059.55亿元，增长11.4%。农村投资完成876.71亿元，增长22.6%；第二产业投资较快增长。固定资产完成投资中，第二产业在制造业的强力拉动下完成投资额722.99亿元，增长20.9%，第三产业投资完成投资额1202.10亿元，增长13.2%。
出口结构优化。1-11月全市进出口贸易总值555.01亿美元，比上年同期增长18.7%，高于全省0.9个百分点。其中， 出口355.97亿美元，增长19%。出口结构改善。一般贸易出口206.46亿美元，增长23.5%，占出口总值比重58%，比上年同期提高2.4个百分点；加工贸易148.11亿美元，增长13.8%，占41.6%。内外资企业均衡发展。内、外资企业出口总值分别增长22.4%与16.5%。新兴市场增长显著。南非、印度、俄罗斯出口总值分别增长36.1%、43.7%、63.1%。 4.财政收支增加，金融运行平稳。
2011年地方财政一般预算收入341.74亿元，比上年同期增长18.10%。其中税收收入270.45亿元，增长14.87%；财政一般预算支出387.05亿元，增长6.52%。
全年金融机构本外币存款余额9116.84亿元，比年初增长7.7 %。其中，城乡居民储蓄存款余额4707.06亿元，比年初增长5.6%；贷款余额5615.15亿元，比年初增长15.3%。 5.居民生活收入增加，物价持续在高位运行。
全年城镇居民人均可支配收入30718元，增长12.7%。其中工资性收入增长7.2%，城镇
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