居民人均消费性支出23782元，增长8.1%。全年全市居民消费价格总水平比上年同期上涨5.5%。其中，食品类价格上涨11.7%，居住类价格上涨6.9%，医疗保健及个人用品类价格上涨5.3%，家庭设备用品及维修服务类价格上涨2.6%，烟酒及用品类价格上涨1.9%，衣着类价格上涨1.4%，娱乐教育文化用品及服务类价格下降0.1%，交通及通信类价格下降1.2%。 （二）、区域因素 1、区域概况
三水区位于北纬22°58′～23°34′，东经112°46′～113°02′。地处广东省中部，佛山市西北部，珠江三角洲西北端。东邻广州市花都区，东南与佛山市南海区相连，西北与佛山市交界，北接清远市清城区和清新县，西南与高要市、佛山市高明区隔西江相望。全区总面积828.07平方公里。三水中心城区东距广州市区30公里,东南距佛山市禅城区24公里。
三水区辖西南街道、云东海街道、白坭镇、乐平镇、芦苞镇、大塘镇、南山镇7个镇（街道），有48个村民委员会、22个社区居委会。区委、区政府驻地西南街道。
三水区全区常住人口达62.26万人，全区常住人口中，65岁及以上人口为4.2万人，占6.78％，0~14岁人口为81580人，占13.1％，15~64岁人口为498850人，占80.12％。全区常住人口中共有家庭户16.46万户，家庭户人口为48.9万人，平均每个家庭户的人口为2.97人，同比减少0.22人。男性人口为337880人，比女性多5万人。 2、自然资源
2011年经勘查，区内矿产资源有石油（含油页岩）、天然气、煤、铁、钨、锌、铋、石膏、水泥灰岩（含花岗石、石料）、盐、硫铁矿、磷、地下水、矿泉水、泥炭土（含黏土）、二氧化碳气等16种。还有一定储量的银矿1处、金矿多处。近年开发利用的矿产有水泥灰岩（含花岗岩、石料）、黏土、油页岩、膨润土、盐7种。 3、基础设施
镇内公交线路23条，实现全区92%的自然村通公交车；开通西南至白坭、乐平、南山三镇的公交快线；开通3条广佛肇城巴线路，完成3条广佛快巴线路和2条广佛城巴线路的改造。三水区抓市政基础设施建设，全力提升城市形象。完成中心城区道路和人行道改造一期工程、无障碍设施改造工程、省区域绿道网等项目；推进江滨公园、城市休闲公园、云东海湿地公园、白泥坑垃圾卫生填埋场和生活垃圾压缩中转站、中心城区二期经济适用房和廉租房、三达路北延线等市政项目。抓水务工程项目建设，筑牢民生安全
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屏障。
4、佛山市三水区西南街道永业路10号
佛山市三水区西南街道永业路10号临永业路，西面靠近S269道路，南通X522道路，距离广州绕城高速约5公里，交通便捷，1公里范围内有609路公交，公共交通配套一般；周围有佛山高力塑胶有限公司、三水铜井建筑材料公司、可恩索纸管有限公司、日美五金制品公司等，工业集聚度较高，工业区附近有石湖州市场、建设银行、农贸市场、石湖洲星华学校等，配套设施较为完善。 （三）、个别因素 1、地理位置：
估价对象位于佛山市三水区西南街道永业路10号，其临永业路，西面靠近S269道路，南通X522道路，道路较通达，其四至情况为：东临工业区道路、南临丰业路、北临盛业路、永业路。
2、面积、形状、用途及容积率：
估价对象土地使用权面积13295.3平方米，宗地形状大致呈梯形，土地用途为工业用地（工业）。本次评估根据国土资发[2008]24号“关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知”及结合估价对象周边工业用途土地的平均容积率设定为1。 3、地形及地质条件：
估价对象宗地内场地基本平整，地势平坦，无不良地质条件。 4、基础设施完备程度：
估价对象所处区域基础设施接入程度达到宗地红线外“五通”（通电、通路、通上水、通下水、通讯），基础设施较完备。 5、土地权利状况及使用年期：
估价对象土地所有权为国家所有，土地使用权性质为出让，土地使用权人为佛山佛塑科技集团股份有限公司。根据委托方提供的相关资料，估价对象终止日期2056年12月30日，自估价基准日起剩余使用年限为44.75年。
待估宗地的土地所有权为国家所有，使用权类型为出让，产权证未记载有他项权利情况，目前委估宗地实际权利状况与规定权利状况一致，产权清晰，无他项权利限制。
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第三部分 土地估价
一、估价原则
地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响形成的。而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋向，才能做出正确的估价，我们在本次估价过程中，根据土地估价技术规程及估价对象的具体情况主要遵循以下原则： （1）合法原则
合法原则要求土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。 （2）估价基准日原则
估价基准日原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。 （3）预期收益原则
指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。 （4）替代原则
指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 （5）最有效利用原则
指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。 （6）需求与供给原则
指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 （7）变动原则
在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 （8）协调原则
地价总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。应此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周边环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的
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收益量和价格。
（9）多种方法相结合的原则
随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本逼近法、假设开发法等方法。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合理的土地价格。
二、估价方法与估价过程
（一）估价方法的选用
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等，估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的，选择适当的估价方法。 本次评估在选择估价方法时有以下考虑：
（1）、通过调查近期的佛山市土地交易市场，宗地所在区域类似工业用地在土地交易市场上成交案例较多，故采用市场比较法进行评估。
（2）、估价对象现状情况下较难产生收益，若产生收益的话需待地上建筑物开发完成后，且其土地收益（贡献）在实际估价中很难从房地产收益中剥离，因此收益还原法可操作性差，故此次我们不采用收益还原法进行评估。
（3）、估价对象所处区域虽然为佛山市基准地价覆盖范围内，但基准日至估价时点已超过3年，且当地未对外公布基准地价修正体系，故不宜采用基准地价系数修正法进行评估。
（4）、由于估价对象所处区域为成熟工业区，对于取得当地有关土地补偿费、安置补助费及土地开发成本等资料及数据已不适用于本次估价对象所处成熟区域，因此不采用成本逼近法进行地价测算。
（5）、估价对象开发完成后可通过出租获取收益，具有预期开发价值，且据委托方提供的相关资料及估价人员调查估价对象周边同类用地的规划情况，能对估价宗地未来开发情况进行基本设定，故采用剩余法进行地价测算。 综上所述，本次评估采用市场比较法和剩余法进行测算。
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（二）估价过程
1、运用市场比较法测算宗地地价
市场比较法是将估价对象土地与在近期已经发生交易的类似土地加以比较对照，从已经发生了交易的类似土地的已知价格，修正得出估价对象土地价格的一种估价方法。 市场比较法的计算公式：
Pi=P’×A×B×C×D P=∑（Pi×权重系数）
式中： P—待估宗地地面地价 A—交易情况修正系数
Pi—待估宗地比准地面地价 B—交易日期修正系数 P’—可比交易实例地面价格 C—区域因素修正系数
D—个别因素修正系数
（1）比较案例选取 案例选择：
在选择比较案例时，应符合以下要求： ①用途相近或相类似；
②近两年房地产市场变动较大时，比较案例的交易时间与估价基准日应尽量接近； ③建筑规模尽量接近；
④属于正常交易或可调整为正常交易； ⑤处于同一区域或同一供需圈； ⑥统一价格基础。
根据上述要求，并结合宗地的实际情况，根据替代原则，估价人员调查佛山市同类地区土地市场交易情况，本次评估选取三宗工业用地实例作为可比实例。 案例描述：
案例编号 土地位置 地块面积（平方米） C 佛山三水工业园区D区32号 24257 “五通一平”（宗地“五通一平”（宗地红“五通一平”（宗地红红线外“五通”：供线外“五通”：供水、线外“五通”：供水、水、排水、通路、通排水、通路、通电，通排水、通路、通电，通电，通讯，红线内土讯，红线内土地平整） 讯，红线内土地平整） 地平整） 工业用地 1.0≤FAR≤2.0 35%≤D≤60% 工业用地 0.7≤FAR≤2.0 35%≤D≤50% - - 15 - -
工业用地 0.7≤FAR≤2.0 35%≤D≤60% A 三水区白坭镇汇金工业城10号 33668 B 广东佛山三水工业园区大塘园A区61-2号 48415 土地开发程度 土地用途 容积率 建筑密度