此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约等4个海外城市，参与6个房地产开发项目。2014年公司实现销售面积1,806.4万平米，销售金额2,151.3亿元，销售规模居全球同行业领先地位。公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。万科物业始终以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本。截至2014年底，公司物业服务覆盖中国大陆61个大中城市，服务项目457个，合同管理面积10,340万平方米。 4.2财务风险分析
1、层次分析 （1）短期偿债能力 流动比率
流动比率是流动资产与流动负债的比值，公式为：流动比率＝流动资产/流动负债。 表4-2 万科集团2012-2014资产负债表数据 项目 2012年年末 2013年年末 2014年年末 流动资产 205,520,732,201.32 282,646,654,855.19 362,773,737,335.37 流动负债 129,650,791,498.49 200,724,160,315.26 259,833,566,711.09 2012年年末流动比率=205,520,732,201.32 /129,650,791,498.49 =1.585 2013年年末流动比率=282,646,654,855.19/200,724,160,315.26=1.408 2014年年末流动比率=362,773,737,335.37/259,833,566,711.09=1.396
由表4-2可知，万科集团三年流动比率基本保持不变。但由2012年至2014年，其流动比率数字逐年下降，可知短期偿债能力下降了，企业偿债能力变弱，企业除了满足日常生产经营对流动资金的需要外，没有足够的财力偿还到期的流动负债。
速动比率
速动比率是企业速动资产与流动负债的比值，速动比率=速动资产/流动负债=（流动资产-存货）/流动负债
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表4-3 万科集团2012-2014产负债表数据
项目 2012年年末 2013年年末 2014年年末 流动资产 205,520,732,201.32 282,646,654,855.19 362,773,737,335.37 存货 133,333,458,045.93 208,335,493,569.16 255,164,112,985.07 107,609,624,350.30 速动资产 72,187,274,155.39 74,311,161,286.03 流动负债 129,650,791,498.49 200,724,160,315.26 259,833,566,711.09 2012年末速动比率=72,187,274,155.39/129,650,791,498.49 =0.56 2013年末速动比率=74,311,161,286.03/200,724,160,315.26=0.37 2014年末速动比率=107,833,566,711.09/259,833,566,711.09=0.41
速动比率的内涵是每1元流动负债有多少元速动资产作为保障，由表4-3可知，万科公司近三年的速动比率都小于1，而同时流动比率大于1，说明流动资产中存货所占比率较大，企业虽有能力偿还到期的债务本息，但其短期偿债能力的偿还压力较大，面临蛮大的财务风险。 （2）长期偿债能力 资产负债率
计算公式如下：资产负债率=（负债总额÷资产总额）×100% 表4-4 万科股份2012-2014资产负债表数据 项目 2012年年末 2013年年末 2014年年末 负债总额（元） 161,051,352,099.42 228,375,901,483.02 296,663,420,087.27 资产总额（元） 215,637,551,741.83 296,208,440,030.05 378,801,615,075.37 2012年年末资产负债率=161,051,352,099.42/215,637,551,741.83×100%=74.69 2013年年末资产负债率=228,375,901,483.02/296,208,440,030.05×100%=77.10 2014年年末资产负债率=296,663,420,087.2/378,801,615,075.37×100%=78.32 由表4-4可知，资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标准，一般认为资产负债率为40%-70%时较为合适，通过对该公司3年的资产负债率对比，可知其资产负债率一直高于70%且逐年上升，说明该公司的长期偿债能力变弱。
产权比率
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产权比率计算公式：产权比率= 负债总额/股东权益×100%
表4-5 2012-2014年资产负债表数据
项目 负债总额 所有者权益总额 2012年年末 2013年年末 2014年年末 161,051,352,099.42 228,375,901,483.02 296,663,420,087.27 54,586,199,642.41 67,832,538,547.03 82,138,194,988.10 2012年年末产权比率=161,051,352,099.42/54,586,199,642.41×100%=2.95 2013年年末产权比率=228,375,901,483.02/67,832,538,547.03×100%=3.37 2014年年末产权比率=296,663,420,087.2/82,138,194,988.10×100%=3.61 由表4-5可知，近3年万科企业股份有限公司产权比率不断扩大，而且负债高于股东权益的三倍以上，但结合房地产行业更多利用外部负债来扩大规模的行业特点，目前该比例属于正常水平，企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。
利息保障倍数
利息保障倍数的计算公式：利息保障倍数=息税前利润÷利息费用 表4-6 2012-2014年资产负债表数据 项目 息税前利润 利息费用 2012 2013 2014 21834942329.79 764757191.68 12444980321.59 16315695398.94 504227742.57 509812978.62 2012年利息保障倍数=12444980321.59/504227742.57=24.68 2013年利息保障倍数=16315695398.94/509812978.62=32.00 2014利息保障倍数=21834942329.79/764757191.68=28.55
由表4-6可知，利息保障倍数表明企业一定时期息税前利润相当于利息支出的多少倍，其数额越大表明企业的偿债能力越强，万科近3年偿债能力较稳定。 （3）营运能力
应收账款周转率=当期销售净收入/应收账款平均余额
表4-7 2012-2014应收账款杭州转率
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项目 应收账款周转天数(天) 应收账款周转率(%) 2012 11.32 43.96 2013 7.8 46.18 2014 5.95 60.63 由表4-7可知，万科近3年应收账款周转率逐年提高，表明万科应收账款的回收速度变快，应收账款管理效率变高，资产流动性变强，短期偿债能力也变强。
存货周转率=营业收入/存货平均余额
表4-8 2012-2014年存货周转率
项目 存货周转天数（天） 存货周转率(%) 2012 1333.33 0.27 2013 1422.92 0.25 2014 1275.24 0.18 表4-8显示企业由2012-2014年存货周转速度变慢,周转额变小，资源占用水平高。待售商品房销售不如2011理想，存货周转天数也同比上升。存货周转率变长使得企业资金周转速度变慢，而且过多的商品房待售，导致资金占用，得不到及时回收，增加企业资金成本。
总资产周转率=营业收入额/平均资产总额
表4-9 2012-2014年总资产周转率
报告日期 总资产周转天数(天) 总资产周转率(次) 2012 1241.38 0.29 2013 1285.71 0.28 2014 1161.29 0.31 由表4-9显示万科集团2012-2014年总资产周转率在0.3左右，周转率比较低。 2.杠杆分析 经营杠杆 其测算公式是：
DOL=（△EBIT/EBIT）÷（△Q/Q） 式中：DOL——经营杠杆系数
△EBIT——息税前盈余变动额（息税前利润变动额） EBIT——变动前息前税前盈余 （基期息税前利润） △Q——销售变动量
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Q——变动前销售量 （基期销售量 )
表4-10 2012-2014年经营杠杆系数
营业额增营业利润利润增长率△ 长率△Q/Q EBIT(元） EBIT/EBIT 1,194,08，000,0 1,580,59，000,0 2,107,020，000，0 经营杠杆系数DOL 1.23 年份 营业额Q（元) 2012 5,071,380,000,0 7,178,280，000, 0 42.7496 37.4743 2013 41.5447 31.223 1.33 1.25 2014 10,311,600,000,0 43.6505 35.0269 由表4-10可知，万科集团2012至2014经营杠杆系数较小且变化不大，经营风险较低。
财务杠杆 计算公式为：
DFL=(△EPS/EPS)/(△EBIT/EBIT) 式中：DFL——财务杠杆系数 △EPS——普通股每股利润变动额 EPS——变动前的普通股每股利润 △EBIT——息税前利润变动额 EBIT——变动前的息税前利润
表4-11 2012-2014年财务杠杆系数
年份 普通股股利普通股股利增长营业利润利润增长率财务杠杆EPS（元） 率△EPS/EPS 0.80 1.05 1.42 37.90 EBIT（元） △EBIT/EBIT 系数DFL 1,194,080，000,0 1,580,590，000,0 2,107,037.4743 1.01 2012 2013 2014 32.25 35.50 31.223 35.0269 1.03 1.01 18