消防管理工作指引
1. 概念
消防工作是物业管理中的一项重要工作，其目的是预防物业火灾的发生，为业主/业户提供安全环境，保障其生命财产安全。
依据国家有关的法律、法规和技术规范，结合公司消防管理工作的实际，制定本工作指引，作为消防管理的指导性原则，适用于公司及下属各管理处。
消防管理主要包括：消防组织建设、楼宇固定消防设施的管理、消防辅助器材的管理、公共消防安全管理、室内装修的消防管理、消防安全检查、消防控制室的管理、消防应急措施、公共消防安全宣传教育、消防档案的建立和管理等10个部分。
2. 管理的一般性原则
2.1消防组织建设
建立健全消防安全组织，明确消防安全责任，制订各项消防规章制度，建立训练有素的防火、灭火队伍，构成一个组织严密，全方位、立体化的消防安全管理网络，提高同火灾做斗争的整体功能。 2.1.1 消防安全责任制
实行防火责任制度，是消防行政管理的有效措施之一。 2.1.2 落实管理处逐级消防安全责任
方法：消防安全工作应实行目标管理，做到分工明、责任清、各负其责。 2.1.2.1 管理处经理作为消防安全责任人，全面负责所管物业范围内的消防安全工作，直接对公司领导负责，即“谁主管，谁负责”；
2.1.2.2 管理处副经理、主管负责分管范围内的消防安全监督、检查工作，直接对管理处经理负责，即“谁专管，谁负责”；
2.1.2.3 班（组）长负责本班（组）各岗位的日常消防管理工作，直接对管理处分管领导负责，即“谁在岗，谁负责”；
2.1.2.4 每名员工负责各自工作岗位的防火安全工作，直接对班（组）长负责，即“谁操作，谁负责”。
2.1.3 明确管理处与大厦业户/租户、外包单位在消防安全上的责任：
2.1.3.1 管理处应当与业户/租户、外包单位签订〈消防安全责任书〉，明确双方的消防安全责任和义务。
2.1.3.2 管理处应当为业户/租户、外包单位的消防安全责任人颁发任命书，并且要有签收。〈消防安全责任人任命书〉应镶入镜框，挂在墙上。
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2.1.3.3 管理处应当建立消防安全责任人定期会晤机制，互相通报情况，加强信息交流，增进了解，相互支持与配合，使消防安全责任落到实处。 2.1.4 消防规章制度：
是行政管理的一种重要手段，通过规定某一特定对象的 工作程序、管理办法等，来调整其在消防安全中的关系，规范和约束个人的行为，使消防工作的开展有章可循，做到规范化、制度化，以预防和控制火灾的发生。 2.1.5 消防规章制度的种类
用火动火制度、消防安全检查制度、用电管理制度、危险物品管理制度、安全通道和出口管理制度、消防监控中心管理制度、室内装修施工消防管理制度等。上述制度从不同范围、不同角度规范消防安全工作，使生产过程、施工过程和动火活动等都得到有效控制。 2.1.6 消防规章制度的制订
管理处应结合工作中的实际情况，针对大厦（小区）存在的消防安全问题，制订相关的规章制度和安全操作规程；对原有的制度和规程可以给予完善、修改和补充，使其适应变化了的形势和情况。 2.1.7 消防规章制度的落实
消防规章制度具有严肃性、指令性，应通过行政手段不折不扣的贯彻执行。 2.1.8 义务消防队的建设：义务消防队是预防和扑救火灾的群众性消防组织， 是各管理处自防自救的骨干力量。 2.1.8.1 义务消防队的职责
平时做好预防工作，发生火灾时能及时控制和扑灭初起火灾，积极抢救遇险人员，做好疏散工作。
2.1.8.2 义务消防队的组成
通常市级消防重点单位按职工总数的30%组成义务消防队。但管理处情况不同，其职工人数较少，而管理的大厦（小区）内人员众多，因此管理处的每一名工作人员都应是义务消防队员，只身每个人的分工有所不同。通常分为灭火组、疏散组、抢救组、警戒组等。
灭火组应主要由保安人员和维修人员组成。 2.1.8.3 义务消防队的主要灭火手段：
发生火灾时，首批队员应在3分钟内到场，先期到达火场人员以轻便灭火器和消防软管作为主要灭火手段；大批后继人员应在5-7分钟内到场，此时应以φ65㎜消火栓作为主要灭火手段，但要防止水压过高，造成人员受伤。 2.1.8.4 义务消防队的业务培训和灭火训练 I、
定期进行业务培训，掌握一定的消防技能，使其能够适应复杂、多变的火
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场情况。
II、 掌握“三知”、“三能”、“三会”：知防火任务、知本岗位易着火部位、知预防措施；能扑救初起火灾、能检查发现问题、能宣传防火知识；会使用灭火器材、会维护保养消防器材、会报火警。
III、 熟知大厦（小区）的建筑结构、安全通道和消防水源的位臵，做好备勤工作。
2.1.9 员工的消防教育和培训：通过讲座、实操演练、墙报、消防知识竞赛、消防运动会等多种形式，把教育、培训工作落到实处，提高员工的消防安全意识，增强消防技能，明确消防职责。
2.1.9.1 组织各级管理人员参加消防培训
公司、管理处的管理人员应参加市消防局举办的消防培训班学习，持证上岗。 2.1.9.2 建立员工的消防教育培训制度 I、
公司消防指导模块负责人每年对全体员工，按照不同的部门和岗位，采取
分阶段、分批次的方式，有侧重的进行消防安全教育和培训。 II、 B．新职工上岗前必须接受消防安全培训。
2.1.9.3 管理处在年底工作计划中，应有详细的消防培训计划 2.1.9.4 管理处经理负责对员工消防知识、消防技能的考核工作。
2.1.9.5 管理处经理每季度应对员工进行一次消防安全教育，总结近期的消防工作，部署下一阶段的工作任务。 2.2 楼宇固定消防设施的管理
楼宇固定消防设施是设臵在建筑内部，为了早期发现火情，及时采取有效措施，控制和扑救火灾，传递火场信息，为人员疏散创造便利条件和对建筑进行防火分隔的装臵、设备，是人们同火灾作斗争的有力工具。
建筑固定消防设施的设臵应满足消防技术规范的要求，并定期进行检测、维修、保养，保证完好有效。
具体的建筑固定消防设施见下表： 分设施及设备 类 名 称 作 用 标 准 和 要 求 注 意 事 项 ①安装位置至空调送风口的距离不得小于火对燃烧时产生的烟雾1.5m 灾 感烟探测器 处于良好巡检状态，与底座响应，发出报警信号，②安装倾斜度≤45度 自 （离子） 接触良好，外观洁净无遮挡 实现早期报警 ③运行二年后应进行全动面清洗，使用环境恶劣报的每年应清洗一次 警系对温度参数响应，产 感温探测器 不适宜安装在温度较高统 生报警信号，实现早同上 （定温） 的场所 期报警
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手动火灾报警按钮 室内消火 栓 （含水枪、水灭 带、消防软 管） 火 室外消火 栓 系 自动喷水灭统 火系统 向火灾报警控制器发出火警信号的手动触发器件 安装牢固，不倾斜，贴有明显标志 防碰撞、防人为误动 栓口的静水压力≤0.8MPa, 栓口的出水压力≤0.5Mpa 保安员必须知道室外消火栓的位置，并引导消防车就近停靠 ①施工中喷漆、喷浆时，应对喷淋头采取保护措施 ②防碰撞 ①必须在人员撤离防护区后，才能施放灭火剂 ②防护区内经常有人时，应将系统置于手动状态 注 意 事 项 ① 防止风道漏风 ② 送风口防止杂物堵塞 在启动排烟风机的同时，应关闭空调系统 平时应处于关闭状态 防火门不得上锁，门把手宜用推杆式 卷帘门两侧均应设有手动开关并安装玻璃罩防止误动 宜用玻璃罩或难燃材料防护罩加以保护 ①疏散标志牌应用不燃材料制作 ②标志间距≤20m，袋形走道尽头离标志的距离≤10m 设置应符合消防规范的要求 固定灭火系统 (CO2灭火系统) 分设施及设备 类 名 称 加压风机 各部件齐全完好，闸阀开启灵活，无渗漏、无锈蚀、无用于扑救建筑物内火霉变、 灾 接口垫圈完整无老化，箱体完好无缺 消火栓无锈蚀、无漏水、附主要供消防队取水灭近无障碍物，闷盖内垫圈完火使用 好无老化，阀塞启闭杆开关灵活，标志标牌完整 喷淋头无漏水、无积尘、无吊挂物品,玻璃球无变色,能自动作用扑救建筑管系无锈蚀,水力警铃、水物内火灾 流指示器、压力开关、延时器、泄压阀工作正常,监控室有信号显示 系统组件无锈蚀、无损伤、以CO2作为灭火介质，无变形、无老化且安装牢扑灭重点要害部位或固，开启装置灵活好用，有贵重设备间的初起火安全防护措施，压力、容重灾 在规定值以内，控制器电源及备用电源工作正常 作 用 阻止烟气向防烟分区以外扩散 排除烟气和热量，降低建筑物内的烟气浓度及温度 排除烟气的同时防止火势蔓延 防止火势蔓延和烟气扩散，给疏散人员提供安全条件 阻止火势蔓延，并将整个建筑内部空间划分成较小的防火空间 在火灾断电情况下，提供应急照明，给疏散人员和灭火人员提供方便 标 准 和 要 求 联动柜启动功能正常，手动控制箱电源及状态显示正常，消防控制室有信号显示，送风口出风正常 电源及开关工作正常，远程启动功能正常，消防控制室有信号显示，手动控制箱电源及状态显示正常 阀门关闭良好，制动开关正常，消防控制室有信号显示 防火门应设闭门器，平时应常闭；开启方向与疏散方向一致； 防火门门体状况良好，启闭灵活，周围无物品堵塞 卷帘门下无物品阻挡；展开与回收灵活；手动和联动控制正常；卷帘门动作时消防控制室有信号显示 供电正常，断电后5s内自动切换备用电源，备用电源保证供电时间不少于30min.，照度不小于0.5LX 电源工作正常，断开交流电能自动切换备用电源；安装位置符合要求，安装牢固，无损伤 畅通无阻，无任何物品堆放 防烟排烟系统 排烟风机 防火排烟阀 防火分隔系统 防火门 防火卷帘 火灾事故照明 疏散 逃生疏散指示标志 系统 消防通道 在火灾情况下，引导人们疏散的标志 设有防烟设施、应急照明的疏散楼梯及前室，满足人员疏散要求
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其他消防设施 运送消防队员、伤员、病残人员及灭火器材的专用电梯 发布人员疏散等相关信息，引导人员逃生 运行速度应保证1min内到达顶层，载重量≥800㎏；消防专用开关启动正常；消防电梯井底排水设施良好 电源正常，处于运行状态时电压正常，音响工作正常 ①发生火灾时由专用线路供电，动力电缆、电线应作防火、防水处理 ②发生火灾时，严禁其他人员使用此电梯 平时不要将磁带放入机器内，以防人员误操作 消防电梯 紧急广播 2.3 消防辅助器材的管理：
为应对突发的火灾事故，出于消防安全的需要而准备的轻便灵活、使用方法简单、效果明显，为人们普遍使用的常规消防器材。消防辅助器材的使用管理制度： 2.3.1 公共区域的消防辅助器材由管理处统一定位、合理配臵、统一管理； 2.3.2 大厦（小区）所有消防设备、设施及器材都是为消防应急时使用，严禁挪作他用；
2.3.3 配备的消防器材由保安员及相关岗位的工作人员负责管理，由维修班负责定期的检查、保养、维修；
2.3.4 严格遵守消防器材的使用、操作规范。 2.3.4.1 介绍几种常用的消防辅助器材： 器材名称 用 途 配 置 地 点 轻便灭火器 (CO2灭火器和干粉灭火器) ①公共区域：车库、走廊、重点部位、设备房、库房、值班室、监控中心等； ②业户室内； ③位置明显，便于取用，不影响安全疏散的地方。 数 量 根据公司所管理建筑的危险等级，每50㎡应配置2㎏CO2或干粉灭火器一个；地下建筑配置数量还应增加30% 根据义务消防队灭火组人数并结合实际情况配置 写字楼每层配置一把；住宅楼根据实际需要配置 上述地点各配置一盏 宜配置二支 ① 写字楼按人数配置 ② 住宅小区建议业户按家庭成年人口配置 根据实际需要配置 注意事项 ①每个设置点的灭火器不应少于2具，不宜多于5具； ②必须根据配置场所的火灾种类、环境温度、使用性质等来合理选择灭火器。 按《消防部队条例》要求进行摆放 用于扑救初起火灾 保护消防员的身体免受高温、蒸灭火战斗服 气、热水以及其他(含头盔、靴子) 危险物品伤害的个人防护装置 消防斧 应急照明灯 (手提式) 强光手电 消防破拆工具 断电时的应急照明装置 火灾现场烟雾浓重时，用于火场侦察和应急照明 人员紧急逃生时使用的个人呼吸保护装置 火灾发生时，高层楼宇中被困人员的自救逃生和互救逃生装置 大堂、地下车库等便于消防员快速穿用的地方 监控中心的固定地点、楼宇固定位置的消火栓内或其他便于取用的地方 监控中心、重点要害部位的固定地点 监控中心的固定地点 公共区域应放在隐蔽的地方 平常要处于充电状态 灯泡、电池要经常检查，时刻处于良好状态 过滤式自救呼吸器 办公室、业户家庭内容易看到，便于取用的地方 只适合成年人配戴使用 ① 避免在明火区域内使用 ② 避免绳索与尖锐棱角磨擦 高空救生缓降器 监控中心的固定地点