（1）消费水平调研
●消费习惯：考虑南北地域的差异性，不同宗教，不同民族，不同年龄、性别等； ●逛商场频度：是影响商场人流的关键；
●偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点，及其原因； ●对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等； （2）消费结构调研
消费水平的提升必然导致消费结构发生变化，随着经济的发展，人们的消费水平必定呈动态模式增长，这就法影响消费结构的变化。如何在第一时间有效捕捉未来商业地产消费者消费结构的变化是消费结构调研的重中之重。FIP以“未来界定现在”的“宏策划”模式站在未来市场的专业高度，为开发商提供未来中国3－5年市场消费结构的走向与现在消费结构的特点，以前瞻性眼光为项目作好消费结构的调研与分析。 （3）本商圈消费群结构
①本商圈消费群结构分析 ②本区域消费群结构分析 ① 基本人口状况 ②人流量分析
★★人流量分布及结构 ★★日均人流量、平时人流量、节假日人流量 ③消费群结构分析
★★抽样数据整理 ★★抽样取数方法 （4）消费力分析
A、本商圈消费力分析 项目 本组最低人均年收入（元） 本组最高人均年收入（元） 市场 低收入户 中等偏下收入 中等收入户 中等偏上户 高收入 根据本商圈常住人口的结构特色和基本收入情况，来确定该商圈的参考收入数据； B、本地域消费群和消费行为特点分析（见下表） 家庭人均收入 占本区域消费群的百分比 消费行为特点 高级消费群 5万元以上 中高级消费群 4－5万元 中高级灰领消费群 2－4万元 中低档消费群 2万元以下 其他消费群 C、应同时考虑的及影响本地消费群行为的重要变量 ①年龄 ②性别 ③收入水平 ④文化水平 ⑤接受时尚信息程度 ⑥家庭的满巢信息程度 D、区域（商圈）消费力分析 E、区域消费力分析及结论
5、竞争商圈研究分析
（1）竞争商业项目现状调研分析
包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、幅射范围、主题概念、功能区划、业态组合、工程进度、配套、现场包装、媒体选择、广告效率、售价、租金、招商率、商户组合、经营状况、物管等分析。
（2）竞争商业项目总体分析
包括资金实力、性质、优劣、劣势等的调研； （3）项目所处区域市场价格凤险分析 ①最低价格分析
按边际理论，当供应过大，价格跌破成本后，即停止供应，直至价格回升； ②最低凤险价格选择
A、成本价的张力分析（见下表） 成本定价 成本价折算最低租金 购买人均支付额 进入商场人均购买比例 商业人流量与商业面积比 元/平方米 元/平方米/日 元/人 人/平方米/日 张力构成比＝实际商业人流量与商业面积比/可维持成本租金最低珍流与商业面积比 B、最低惯性的张力分析
最低租金价格惯＝构成比×日成本租金价×30天 6、项目的SWOT分析
（1）本项目所在地块在城市发展中的地位、现状及前景分析 （2）本项目所在区域经济发展状况
（3）本项目所在街区的经济发展状况及商业机会分析 （4）地块工、地理位置、地貌特点 （5）地块基础设施及交通条件 （6）地块区域商业开发的特点 （7）周边生活及商业配套研究 （8）项目地块的优势分析 （9）项目地块劣势分析 （10）项目地块的凤险分析 （11）项目地块的机会把握 （12）项目SWOT综合分析
7、未来3－5年商业走势预测分析
FIP“未来界定现在”宏策划模式的核心理念部分。通过对未来3－5年整体商业环境及项目所在地商业市场的预测来决定现阶段商业项目的策划方向。提前向开发商、经营者、投资者、消费者展示潜力巨大的商业模式。
基于此，FIP将对未来3－5年的心地产市场作专业预测，为项目提供更科学可行的市场走向与发展趋势指导，从而打造项目的核心吸引力及可持续经营的核心竞争力。
前期策划第二步 项目定位
一、战略性总体定位
项目市场定位 项目主题定位 项目业态定位 项目价格定位
项目档次定位 项目形象定位 经营方式定位 项目功能定位 二、商业定位 1、业态定位
业态是为满足不同的消费需求而形成的不同的零售经营形式。而业态定位即对商业项目林做成什么形式的商业确定定位。 通过对销售店的结构特点分类，并根据其经营方式、商品结构、服务功能选址、商圈、模式、店堂设施和目标顾客等结构的不同，将商业零售业态分为百货店、超级市场、大型综合商场、便利店、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心等九大业态。 （1）百货店（DEPARTMENT）
在一个大型建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。
（2）超级市场（SUPER MARKET） 指自选销售方式，以销售生鲜商品，食品和向顾客提供日常必需品为主要目的地的零售业态。 （3）大型综合商场（CENTERAL CHANDISE STORE） 采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势全为一体的，满足顾客一次性购全的零售业态。 （4）便利店（CONVENIENCE STORE） 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。 （5）专业店（SPECIATITY STORE）
经营某一大类商品为主，并具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当服务的零售业态。 （6）专卖店（EXCLUSIVE SHOP）
专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。 （7）仓储商店（DISCONTENT STORE）
在大综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的，采取自选方式销售的零售业态。 （8）家居中心（HOME CENTER）
改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品，日用杂品，技术及服务为主的，采取自选方式销售的零售业态。
（9）购物中心（SHOPPING CENTER）
企业有计划地开发、拥有、管理运营的种类零售业态，服务设施的集合体。 中国的购物中心有三种类型，一是城市商业区域副中心购物中心，二是城郊区大型购物中心，三是邻里购物中心。它服务的多样性，管理模式的科学性，经营业态组合的现代性三大优势，赢得了现代消费者对这种商业模式的依赖感。
购物中心由于其形态的复杂性与经营消费对象的差异性又有多种分类方法，其中每种分类都有其独立的开发策略与经营管理方法。（＊见下表） 购物中心分类 总分类 城市区独立购物中心 总特征 由于受城市用地条件和城市环境的限制，一般其建筑面积不超过10万平方米 细分类 填充型 开发与建设特点（开发战略） 位于城市中心商业区更新改造地段，主要散布在商业街一侧，利用原来场地建设，与主要商业街相通 在原有商业区域加大营业面积，在不改变原有商业区组成的基础上提供一个改变商业区功能的方法 扩展型 核心替换型 城市兼容购物中心 与城市其它功能设施形多功能成一个城市综合体，其建型 筑面积控制在2万平方米 辅助型 通过更新城市黄金土地上过时的零售设施，使之成为现代化的购物中心，如北京东方广场 是大规模高密度城市建筑综合体的一部分，与写字楼公寓、酒店、居住设施等共同构成综合体 在城市综合体内，购物中心是其辅助功能，如大型酒店，大型办公楼、大型公共交通枢纽的辅助中心 由历史建筑物建设而成，它迎合特定消费者的品味和人们对环境与节日文化的追求，如工科中国城 致力于形成一种购物主题，以建筑为基础，通过亲切而富有变化的步行空间，融合与历史有关的情感 是在高密度的城市市区地下空间，或高屋办公楼地下层与地铁转换站共同形成的购物中心 集在经营单一类别的商品，从货源渠道、销售渠道均控制周围承租面积小的众多租户，形成垄断格局 由几家大户承租，严格从经营品牌系列价格体系、市场信息源等方面控制购物中心的发展方向 城市区专卖店购物中心 以经营商品的特色和时节日型 代感为特征，以建筑设计的别致和商品毓化陈列而锁定特定的消费群体，主题型 一般建筑面积均在5000平方米左右 都市专卖店型 城市消费购物中心 一般以一个主导商店作垄断型 为骨干地位的大承租户为主，面积点出租总面积的70－90%，其自营面积支配型 均在3000－10000平方米 城市郊区邻里购物中心 属于郊区小型购物中心，主要提供消费者日常生活用品和个人服务，一般建筑面积在3000――10000平方米，建有200个停车场，服务人口为15000人。如北方购物中心 业态定位模式
1、项目整体功能组合设计、单层功能组合设计； 2、从商圈的融合性上对业态合理选择搭配 3、从项目整体需求上对业态合理定位 4、从控制内耗的角度上对业态合理界定
5、从各业态商家对楼层、位置、进深、面宽等要求上对业态合理调整 6、从各商家经营特点上对业态合理调整 以需求界定业态功能组合模式： 1、从经营商家需求界定
业态组合定位有许多选择。但任何选择都必须考虑大量的细节，内置步行街商铺的开间、进深和购物动线宽度应该多少为宜，商铺面积如何划分才利于招商又利于经营，公摊面积多少方易为经营商接受，所有这些细节都必须与项目的业态组合定位“精准”吻合。 2、从消费群需求上界定
业态功能组合必须尊重客户的购物习惯，方便客户购物，引导客户在商场里停留得更久，使客户产生强烈的购买欲，保证人流的良性循环，使客户在商场里逗留更长时间，保证消费者在这一微环境中保持愉快的心态和较高的兴致。 3、从市场竞争上界定
根据操盘经验，大型商业房地产定位，主要考虑如下几个因素： ①尽可能引进符合项目实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局，同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3－5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将要造成新的商业中心；
②要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防凤险；
③现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营；
④首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综合超市作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金；
⑤大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾；
⑥现代百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。其与大型综合超市相似，将在一定程度上导致部分潜在客户群不愿投资此类业态； 2、主题定位
确定独特的主题理念，是项目后期招商的灵魂。在信息化社会，顾客的购物方式发生了很大变化，购物的多元化、个性化与情感化的倾向越来越明显。因此，FIP根据所在商圈顾客的购物需要、消费心理特点、区域文化，参考综合性商城的不同流派，确定商城的主题，而后在空间处理、环境塑造、形象设计等方面对商业主题进行一致性表现，真正起到商业文化信息中心的作用。 3、目标市场定位
目标市场定位包括对项目要服务的对象即经营者、投资者的定位。 4、功能定位
商场已有可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了。随着人们消费水平的提高，休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势。现代商场通常体现如下四大功能： 购物功能：体现于商场商品品种、档次上，购物功能是商场最基本功能；
休闲功能：在现代大型商场中，休闲功能往往被当作商场的附加功能加以设置； 娱乐功能：体现于各类游玩活动，如电玩、电影城、儿童游玩区等等； 服务功能：主要体现于商场的物管和商场客户经营主体服务两方面； 5、形象定位
商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用。商场形象可以通过CIS系统加以塑造并传达给消费者。如下三种形式表现商场形象：
（1）通过商场建筑外观来表现，如建筑形状、结构、颜色等；
（2）通过顾客对卖场购物气氛表现，如场内购物环境、卖场布局设计、橱窗设计、形象展示、POP广告等；
POP广告往往是营造卖场购物气氛、塑造商场形象的重要手段。形象性的POP广告在色彩的选用上要注重突出季节感，例如，在春天可选用粉红色或绿色为基调，营造一种欣欣向荣的气氛；夏天可选用蓝色或青色，突出一派清爽的感觉；秋天可选用浅橙色或咖啡色，以体现成熟丰收的季节感；冬天宜选用红色或金色，给以温暖、温馨的购物空间。 （3）通过产品价格、质量、服务、促销策略等形式表现；