东方广场商业楼项目消防避难层 不计算容积率若干问题的商榷意见
（初稿）
一、情况简介：
安徽房地产开发公司开发的广场商业楼地处市火车站对面，未来城市地铁东端入口处，城市主干道北京路与向阳路交叉口，该地段人流大，是塑造阜城形象重要窗口之一。
该项目为政府重点招商引资项目,经发改委发改中心〖2013〗50号文件批准项目立项。根据土地出让规划设计条件，地块指标为：容积率≤6.5，建筑密度≤50%，绿地率≥20%，商业用地为13534平方米（约21亩）。建筑总高度≤150米。
广场商业楼批准总建筑面积为115241平方米，其中：地上总建筑面积为87797平方米。总建筑层数42层，其中：地下3层，1-5层商业裙楼，6-39层以商用办公为主（其中16层、30层为消防避难层，层高为3.4米）。该工程建筑总高度为130米。广场商业楼消防避难层，层高为3.4米，护栏高度为1.1米，上部围护结构为0.5米，四周均有柱。
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广场商业楼项目规划方案审定于2012年，由于当年市并无消防避难层的相关规定，市城乡规划局在向其他部门征询意见未果的情况下，暂按消防避难层100%计算容积率，为了保证项目的按时开发，房地产开发公司接受审定的规划方案，同时向市城乡规划局报送了《关于消防避难层不计算容积率的请示》报告，但消防避难层的问题一直未得到解决。
附广场商业楼项目批准规划指标一览表
广场商业楼项目批准规划指标一览表
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二、消防避难层占容积率计算
消防避难层占容积率=避难层建筑面积/总用地面积=4169/13534=0.31
消防避难层占容积率为：0.31 三、消防避难层投资情况分析：
框架核心筒结构与框架—剪力墙结构相比较，造价增加主要体现在以下几个方面： 1. 建筑
1）避难层的设置，增加2层避难层，计4169平米。 2）通向避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开，但人员均必须经避难层方能上下。
3）避难层应设消防专线电话，并应设有消火栓和消防卷盘。 4）由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料，铝合金窗，玻璃等建筑材料的选择会格外严格，会较大程度的增加建筑成本。
5）消防电梯要在3台或以上。
6）电梯利用效率相对较低，电梯数量有所增加。 7） 超高层建筑的配套人防面积也较大。 8） 进户门要求为甲级防火门
9） 超高层建筑设计复杂，项目设计和管理水平要求也较
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高，设计、工程顾问及监理费用会增加。 2. 给排水
1）消防-避难层增加设备间，设备间内增设消防接力泵（消
火栓两台、喷淋两台）。 3. 暖通
1）避难层需设置机械防排烟系统。 4. 强弱电
1）消防报警系统要求严格，除卫生间以外所有房间都要有
报警探测器；
2）需增设转输消防水泵房，防火系统需分区。
3）供电系统：随着高度的增加，供电安全等级相应提高。双电源+自备电源
普通框架-剪力墙建筑（100米内）的造价大约在2200元/平米，全部落地框剪核心筒结构的成本则会增加大约1300-1500元/平米，该项目建安成本约3500元/平米 - 3700元/平米左右。
消防避难层建安成本：4169平米* 3700元/平米=1543万元。
四、广场商业楼给市带来的社会效益和区域经济效益：
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