扬政房?2009?110号
关于印发《扬州市区城市房屋拆迁补偿
评估技术细则》的通知
市拆迁管理办公室，各区房管（建设）局，各拆迁实施单位、拆迁评估实施单位：
现将《扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则》印发给你们，请认真贯彻执行。
二〇〇九年十一月三日
抄送：市政府办公室，各区人民政府(管委会)，市各有关部门
扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则
目 录
一、扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则 第一章 拆迁评估总则 第二章 住宅房屋拆迁评估
第三章 非住宅非营业用房拆迁评估 第四章 营业用房拆迁评估 第五章 其他拆迁评估问题处理 第六章 拆迁评估报告 第七章 拆迁评估工作准则 第八章 拆迁评估工作资料存档 第九章 附则
二、扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则附件 附件一、被拆迁房屋分类及其说明
附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明 附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明 附件四、住宅房屋实体因素（K31，Ki31）修正说明表 附件五、住宅房屋区位因素（K32）修正说明表 附件六、成本法评估说明
附件七、建筑物及装饰装修的成新因素确定表 附件八、营业用房评估的收益法应用说明 附件九、装饰装修及附属物评估价格参考表
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第一章 拆迁评估总则
第一条 制订依据：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《扬州市城市房屋拆迁管理暂行办法》（市政府令第58号）、《房地产估价规范（GB／T50291-1999）》以及《城镇土地估价规程》等有关规定，参照《城市房屋拆迁估价指导意见》制定本细则。
第二条 适用范围：在扬州市区行政区域内的国有土地上，从事房屋拆迁补偿估价（以下简称拆迁评估）的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。
第三条 估价机构：进行拆迁评估的房地产评估机构应具备三级及以上房地产评估资质，并已列入向社会公布的扬州市城市房屋拆迁评估机构名录。
第四条 估价人员：承担房屋拆迁评估的房地产评估专业人员应该是符合本细则第三条规定的评估机构中的注册房地产估价师。
第五条 估价对象：房屋拆迁范围内，经现场查产认定的被拆迁房屋及其附属物（含其占用范围内的国有土地使用权）。
第六条 估价目的：统一为“房屋拆迁补偿估价”。 第七条 估价时点：被拆迁房屋的拆迁许可证颁发之日。
第八条 价值标准：被拆迁房屋在估价时点完全产权下最可能达成的公开市场价值（含政府根据公开市场价值所确定并公布的拆迁补偿保障标准和优惠标准），不考虑被拆迁房屋所受抵押、租赁等权利限制情形。
第九条 拆迁区位分区：根据扬州市城市房屋拆迁区位划分体系，按住宅、非住宅非营业用房、营业用房三种情况，将市区主城区和经济开发区划分为三类拆迁区位及分区分等，作为拆迁补偿评估依托的技术基础。
第十条 房屋拆迁评估价格构成：是被拆迁房屋（含一般装修）拆迁补偿的房地产市场评估价格，室内装饰装修内容不列入被拆迁房屋评估内容而另行专项评估，也不包含房屋拆迁中的搬迁补助费、过渡补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的损失补助费等。
第十一条 评估程序：1.接受评估委托，明确基本事项；2.验收查产资料，开展前期调查；3.拟订作业方案，进行现场勘察；4.按照技术细则，进行评估测
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算；5.确认测算结果，撰写评估报告；6.汇总相关资料，提交评估报告；7.现场咨询答疑，评估材料存档。
第十二条 评估结果表达：一是房屋拆迁项目补偿资金概算评估，作为拆迁项目补偿资金总额概算依据；二是房屋拆迁分户补偿金额评估，作为被拆迁房屋的补偿依据。估价结果的货币单位应精确到人民币元。
第十三条 估价结果应用的有效期：自提交正式评估结果之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。
第二章 住宅房屋拆迁评估
第十四条 住宅房屋分类：住宅房屋分为高档住宅和一般住宅两类，一般住宅又划分为成套住宅和非成套住宅，成套住宅中包括单元住宅与独门院落，上述分类的相关界定标准参见附件一。
第十五条 高档住宅房屋拆迁评估方法：高档住宅房屋的拆迁补偿适用市场比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，具体操作按《房地产估价规范》要求执行，可比实例的选择要求参见附件二。
第十六条 一般住宅房屋拆迁评估方法：一般被拆迁住宅房屋的界定参见附件一，适用市场比较法的基准价格修正方式估价。其拆迁补偿评估价格测算的技术路线为：
1.确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求参见附件三；
2.测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件三。其计算公式为：
100(K2)1001001n基准价格V0 = ?VS ××××
ni?1(K1)100(K31)(K32)Vs—可比实例价格，n为可比实例的个数；
K1—交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；
K2—交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中
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的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定；
K31—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件四；
K32—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件五；
3.确定分类基准价格。为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅”按成套单元住宅、独门院落、非成套住宅三种情况，测算其对应的分类基准价格，其公式为：
Voj?Kj100?Vo，j＝1，2，3
其中Ｖo1为成套单元住宅分类基准价格，Ｖo2为独门院落住宅分类基准价格，
Ｖo3为非成套住宅分类基准价格，Ｋj为对应的分类基准价格调整系数，其取值参见附件三；
4.确定评估价格。各被拆迁房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。
其计算公式为：
被拆迁住宅评估价格Vi = 标准样本住宅分类基准价格V0j ×
(Ki31) 100Ki31─标准样本住宅实体因素修正为被拆迁房屋实体因素的修正系数，系数确定参见附件四。
第三章 非住宅非营业用房拆迁评估
第十七条 非住宅房屋分类：非住宅房屋分为营业用房、非营业用房两类，非营业用房又分为办公类、厂房仓储类、其它类等，具体界定见附件一。
第十八条 非营业用房评估方法：非营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。非营业用房的成本法应用说明参见附件六。
第十九条 成本法评估技术路线：
1. 测算土地重新购建价格（PD）：根据被拆迁非营业用房的占地范围，可
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