商铺类营业用房样本房的基准价格ＶO按下面公式计算：
a1Vo?[1?]
r(1?r)n2.被拆迁营业用房评估值Ｖi收益法测算 按下面公式计算：
Vi?Vo?(Kxy)100?(Km)(Ki31)? 100100其中，Vi为待评估商业房地产评估值，Vo为原始样本商业用房基准价格，Kxy为商业用途修正系数，Km为商业街道路线修正系数，Ki31为商业用房实体修正系数。
3.商业用途修正系数Kxy表
Kxy 被拆迁营业用房X 商场类 商铺类 商务类 餐饮类 娱乐类 旅馆类 95-105 80-95 80-90 样本营业用房Y 商铺类 115-120 99-100 85-90 上表中，样本营业用房（y），待评估营业用房（x），表中数值的比例关系可以理解为，即Kxy
4.商业街道路线修正系数Km表 商业街区基准价格的商业路线修正系数 区类 主干道 范围 基准价格修正系数 xy国庆路、渡江路、甘泉路、广陵路、文昌路、汶河0.9-1.1 路、四望亭路 P1 泰州路、南通路、盐阜路、徐凝门大街、淮海路、次干道 0.75-0.9 皮市街 一般街巷 其它 0.9-1.05 念四桥路、四望亭路、邗沟路、维扬路、江都路、文昌路、运河西路、江阳路、施井路、渡江南路、P2 主干道 0.9-1.1 史可法路、漕河路、北门外大街、扬子江路、大学南北路、文汇东西路 31
次干道 一般街巷 P3 主干道 一般街巷 主干道 一般街巷 主干道 一般街巷
P4 P5 高桥路、解放南北路、立新路、徐凝门路、文峰路、荷花池路、老虎山路、梅岭东西路、史可法东西路、长征路、友谊路、相别路、平山东路、平山堂东路、长春路、大虹桥路、秋雨东西路、兴城东西路 其它 邗江路、百祥路、江阳路、平山堂西路、维扬路、文昌路、润扬中路、文汇西路、翠岗路 其他 江阳路、扬子江路、长河路、开发路、宁通公路、顺达路、邗江中路、鸿大路、维扬路、渡江南路、运河南北路、五台山路、太平路、竹西路、邗沟路、相别路、平山东路、平山堂东路、友谊路、堡城路 其他 宁通公路、运河东路、扬圩公路、扬子江路、万福路、秦邮路、维扬路、兴扬路、鸿大路、邗江路、润扬路、吉安路、祥园路、银柏路、开发西路、翠岗路、平山堂西路、江阳路、堡城路 其他 0.75-0.9 0.6-0.8 0.9-1.1 0.6-0.8 0.9-1.1 0.6-0.8 0.9-1.1 0.6-0.7 备注：对于其他不临街巷的商业性用房，其基准价格调整系数统一为0.5。
5.营业用房实体状况因素修正系数Ki31表 ⑴商场类商业用房实体状况修正系数
商场类商业用房的实体状况主要考虑商场规模因素。 建筑面积Ｓ Ki31 S≤4000M2 80 4000 M2＜S10000 M2＜S20000 M2＜S30000 M2＜SS＞40000 ≤10000 M2 ≤20000 M2 ≤30000 M2 ≤40000 M2 85 90 95 100 M2 97 ⑵商铺类商业用房实体状况修正系数
商铺类商业用房的实体状况主要考虑门面临街状态和正面临街宽度因素。 正面临街两面及以正面临街正面临街宽正面临街宽临街状态 宽度7M—上临街 宽度≤3M 度3M—5M 度5M—7M 10M Ki31 102 93 95 97 100 正面临街宽度≥10M 101 ⑶商务类商业用房实体状况修正系数
商务类商业用房的实体状况主要考虑写字间所处层次因素。 ⑴平房或多层商务办公楼（楼高7层及以下）层次因素修正系数
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层次 总楼层 一 二 三 四 五 六 七 一 95 95 92 90 90 87 85 二 95 100 95 95 90 90 三 92 100 100 100 100 四 92 100 100 100 五 90 95 98 六 88 95 七 85 ⑵小高层（楼高8－18层）商务写字楼层次因素修正系数
以第6层为基准层其层次系数取值100。每下降1层的系数值在其上一层系数值上减1；每上升1层的系数值为在其下一层系数值上加1；底层系数取值90，顶层系数取值92。
⑶高层及超高层（楼高19层以上）商务写字楼层次因素修正系数 以第13层为基准层其层次系数取值100。小于13层的楼层，每下降1层的系数值在其上一层系数值上减0.8；大于13层的楼层，每上升1层的系数值在其下一层系数值上加0.8，至33层时止；34层及以上楼层系数值按33层楼层系数值计算；顶层系数取值92，顶层下一层取值96。
⑷餐饮类商业用房实体状况修正系数
餐饮类商业用房的实体状况也主要按餐饮店的建筑面积规模考虑。 建筑面积Ｓ Ki31 S≤200M90 2 200 M2＜S1000 M2＜S5000 M2＜S10000 M2＜SM2 2222S＞20000 ≤1000 M ≤5000 M ≤10000 M ≤20000 M 93 95 100 98 96 ⑸娱乐类商业用房实体状况修正系数
娱乐类商业用房的实体状况也主要按娱乐用房的建筑面积规模考虑。 建筑面积Ｓ Ki31 S≤500M2 90 1000 M2＜5000 M2＜10000 M2500 M＜SS＞20000 S≤5000 S≤10000 ＜S≤≤1000 M2 M2 222M M 20000 M 293 95 100 98 96 ⑹旅馆类商业用房实体状况修正系数
旅馆类商业用房的实体状况主要考虑旅馆的档次、星级标准。 星级档次 Ki31
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普通招待所 85 准星级 90 三星级 100 四星级 104 五星级 106 附件九、装饰装修及附属物评估价格参考表
（一）装饰装修及附属物评估价格参考表
序号 装修装修项目 分类 A B 装修等级 C D E 单位 备注 1.1 木地板 220 155 90 40 B：中档免刨免漆实木地板 C：企口地板或水泥地上铺设高档复合地板（铜条压边） 2元/m D：杉木地板、水曲柳地板、中档复合地板和普通企口地板 E：简铺木地板或低档复合地板 A：高档玻化砖（100×100） B：中档抛光镜面玻化砖（80×80） C：优质正品地砖（60×60） D：普通地砖 E：次质地砖 1.2 地砖 130 100 70 48 30 元/m2 1.3 1.4 地面 水磨石 红缸砖、马赛克 80 65 45 元/m2 A：彩色水磨石（铜嵌条） B：单色水磨石（玻璃嵌条） 元/m2 B：国产高档大理石、花岗岩 C：国产中档大理石、花岗2元/m 岩 D：低档大理石、花岗岩 E：碎大理石、花岗岩 1.5 大理石、花岗岩 230 150 92 35 1.6 1.7 1.8 塑料纸地板 晴纶地毯 107胶地坪 15 20 12 元/m2 元/m2 元/m2 C：优质板平顶 D：夹板、纤维板、纸面石元/m2 膏板平顶 E：简易板天花 B：优质板艺术顶 2.1 板平顶 78 50 29 2.2 天棚 艺术、凹凸顶 110 90 59 元/m2 C：优质板凹凸顶 D：普通胶合板凹凸顶 B：优质铝扣板 2.3 扣板 138 85 45 元/m2 C：普通铝扣板 D：塑料扣板 2.4 镜面、玻璃平顶 B：镜面玻璃平顶 130 80 元/m C：普通玻璃平顶 2 34
2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 天棚 格栅平顶 阴角线 泡沫天花 硅钙板天花 石膏纤维丝板天花 15 55 6 10 50 12 元/m2 木格栅，塑料格栅平顶 元/m B：实木阴角线 C：石膏阴角线 元/m2 元/m2 元/m2 B：国产高档大理石、花岗岩 C：国产中档大理石、花岗岩 3.1 大理石、花岗岩 257 150 75 45 元/m2 D：低档大理石、花岗岩 E：碎大理石、花岗岩 注：1，圆柱面加乘1.6系数；2，按照实贴面积计算 B：优质瓷砖（含瓷砖腰线） 3.2 瓷砖 87 72 45 32 元/m2 C：普通有色瓷砖 D：普通白方块瓷砖 墙面 3.3 3.4 木墙裙 80 65 20 E：次质瓷砖 B：优质板木墙裙 2元/m C：普通板木墙裙 D：简易木墙裙 元/m2 B：国产中档墙纸 C：低档墙纸、发泡墙纸 A：高档丝绒质 墙纸 27 15 3.5 3.6 3.7 3.8 软包装 锦砖外墙面 镜面玻璃 马赛克 84 65 25 元/m2 B：合成革 C：简易软包 45 元/m2 B：装饰框镜面玻璃 125 94 60 64 元/m2 C：有框镜面玻璃 D：普通镜面 元/m2 A：宽套边、优质板制作 4.1 门套 300 220 150 100 B：宽套边、夹板制作，普元/樘 通套边、优质木板制作 C：普通套边，夹板制作 门窗 D：简易门套 A：宽套边、优质板制作 窗套 200 150 95 65 B：宽套边、夹板制作，普 元/樘 通套边、优质木板制作 C：普通套边，夹板制作 D：简易窗套 4.2 4.3
门窗 窗台板 185 85 60 元/m A：高档大理石 35