劣势总结
距绥中县城距离远，虽距山海关、秦皇岛近，但因跨越省界，在此处通讯已经为长途。目前周边工业、企业体量过小，居住人口及消费人口极少。根据目前政府招商进度及速度，此区域尚属不成熟区，根据政府规划达到预计效果时间为10~15年，周期过长。政策变化因素影响较大。 三、 客群分析
绥中滨海开发区房地产项目目前主要客群来自于四个方面，一是山海关群体；二为投资、养老旅游者；三为周边工厂；四为绥中县城。其中一、二，为短期见效群体；三、四为长远见效群体。 以个四个群体中，山海关客户群为目前主力客户群体； 投资、养老、旅游客户主要分布在黑龙江省、唐山、山西
周边工厂与绥中县城客群，因发展规划及发展进度，属长期客户群。其中公寓住宅在工厂全部完工后，将会成为区域内热点。 二、绥中当前房地产开发项目概览：
㈠利源帝景：
11
项目概况：利源帝景由北京润森(集团)投资有限公司投资,绥中滨海经济区利源房地产开发，北京朗月营销策划有限公司全案代理。项目位于绥中滨海经济区滨海公路与兴业街交汇处，占地面积15.3万平米； 建筑面积：45万平米；容积率：2.94；绿化率38%。一期共25栋，其中花园洋房5栋 、六加一4栋、小高6栋、高层4栋、酒店1栋、海景公寓5栋。二期共12栋，其中小高3栋 、高层9栋 。项目当前均价约为4500元/㎡。
由项目已开工建设，6+1项目基本竣工。入住时间预计2013年。 销售推广： 优势：
依托利源热力的鼎力支持， 24小时热水入户的社区，可办理辽宁户口为子女减轻高考压力最低只需25万元立刻轻松拥有海景房，打升学房的牌，吸引山海关及秦皇岛客群。
充分利用本土地产企业人脉广的优势，辽宁与河北市场同时启动，其中团购客户群以绥中县各政府部门为主，散客群以秦皇岛为主。 劣势：
1、无成熟配套，没有将一线海景房特点做出来，无法拉动非沿海城市客群
2、受建筑密度影响，20层以上可以看海，大大降低了海景房的优势 付款政策： 1、按揭贷款。
12
㈡海韵馨园：
项目概况：
项目由绥中滨海荣轩房地产开发有限公司开发建设（企业前身为秦皇岛“荣轩锅炉”），紧邻秦皇岛经济技术开发区东区。这里将建成一个以旅游业、临港也为特色的国际化滨海景观开发区，海韵馨园即以此为投资开发的理论基础。
海韵馨园是一座生态新城，周边环伺乐岛海洋国际公园、老龙头、天下第一关、海滨浴场、孟姜女庙、秦汉遗址公园、碣石宫遗址、止锚湾等休闲娱乐设施。开发区内，五星级酒店、商业风情街、办公大厦林立，项目有3000㎡私属配套。
户型面积从32㎡零居到129㎡阔朗三居，近10种。其主力户型为32㎡左右的零居和50㎡左右一居。
项销售目由北京鑫尊房地产顾问有限责任公司代理，当前均价4000元/㎡。
13
海韵馨园项目位于绥中滨海经济区核心区。项目占地7.8万平米，地上总规划建筑面积18.3万平米，容积率2.35，绿化率35%。项目采用新都市主义设计理念，由10栋高层阳光板楼组成，近海距离800米，是国际公认的宜海居住距离。项目内部规划2万平米私家景观园林、3000平米商业中心；户型方正、超大面宽、南北通透，为居者提供舒适的海滨生活居所。秦皇岛经济技术开发区与绥中滨海新区在政府的扶植下逐渐成为强大的区域发展引擎，赋予海韵馨园巨大的升值空间，使项目成为绥中地区自住、投资两相宜的最佳选择。 销售推广： 优势： 低价位占领市场
小户型房毛胚房户型设计合理，为这一区域目前销售最好的毛胚房项目
销售团队对秦皇岛市场非常熟悉，秦皇岛市区市场开辟的较好 劣势：
前期热销因所推户型合理，提前占领市场，随着项目的不断推进会出现大量的尾房，销控制作不合理。
客群单一性强，随着周边项目的不断发展，绥中县城很快就会出现饱和现象，市场接受度将不断下降。
由于未注重对海景房的开发，口碑会随着周边项目的开发不断下降。 付款政策： 一次性付款
14
（三）山海同湾
项目概述：
【一线海景】距海70米，1500米专属海滩，户户观海，永无遮档； 【五星配套】2座五星温泉海景酒店，2条风情商街，2大尊尚会所； 【海滩公园】39万㎡海滩公园，健康步道，海螺广场，入海栈道； 【瞰海私邸】海洋风立面，低碳技术，落地观景窗，弧形空中花园； 【拎包入住】40-120㎡，地中海风情精装，赠送全套家具家电； 【品牌物管】长城物业，2008奥运物管，国家一级物业管理资质。 销售推广 优势： 1、
将一线海景房的可利用资料发挥到极至，成为项目较大的一个
卖点 2、 3、 4、
精装户型概念在这一区域内属新生事物，极大提升市场关注度 宣传推广走全国路线，国内房展会几乎都有山海同湾的影子 客群定位清晰，精装户型主要面向山海关及秦皇岛群体，其中
以周边大企业为主导 劣势：
15