第二章 相关理论以及概念的界定
以他们最在意的是负债程度，希望企业负债程度越低越好，企业偿债有保障，贷款风险保持在可控范围内。当处在企业股东角度而言，他们最在意的是借入资本的成本，当资产利润率大于借款利息时，企业负债程度越大越好。当初在经营者角度而言，若是企业负债程度很高，超出债权人的心理承受压力，那么企业将面临融资困难的局面；若是企业负债程度很低，那么说明企业经营者信心能力不足或经营方式过于传统，以债权人的资产开展经营管理的能力欠缺。因此，企业经营者需要判断权衡利害得失，明确最为合理的资产负债率范围。本文就选取万科房地产企业，是处于房地产企业经营者角度分析。
国内学者从绝对量层面探讨了企业资产负债率合理区间问题，对比了资本收益和应付的贷款利息。若是资本收益和所需支付的贷款利息持平，那就说明企业财务状况不挣不赔，这就是企业所承受贷款程度的最高零界点，其公式为：
资本收益-贷款利息=0
其中，资本收益=总资本*资本收益率 贷款利息=贷款总额*贷款利息率
因此，贷款总额/总资本=资本收益率/贷款利息率
假设资产负债率值为最高点，那么
资产负债率=资本收益率/贷款利息率
倘若资产负债率和这个临界点相同时，企业全部资本运营的盈利和企业贷款利息持平，说明企业财务有资本无利润；倘若企业的资产负债大于这个临界点时，企业全部资本运营的盈利抵不住企业贷款利息，说明企业财务存在亏损；倘若企业的资产负债小于这个临界点时，企业全部资本运营的盈利足以支付企业贷款利息，说明企业财务有盈余。本文就利用此公式减产判断万科房地产资产负债率范围是否合理。
2.4 房地产行业特点
2.4.1房地产生产经营特点
开发经营的计划性。企业所征用的土地、技术设施必须符合国家计划范围内，严格遵照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则及企业建设规划、销售计划进行开发经营。
产品的价值性。房地产企业所开发出的产品都将作为商品进入市场，如此该产品具有一定价值性，市场供需双方将根据市场价格作为“有价产品”进行销售或转让。
开发周期长，投资数额大。房地产企业在规划项目时，需经可行性分析、征地拆迁、安置补助、施工建设、配套服务等环节，产品建设周期往往需要2-3
10
第二章 相关理论以及概念的界定
年时间。此外，在房地产企业规划过程中，任何一个环节都需要强大资金，且开发产品的基本成本较高，对资金的需求量十分庞大。
经营风险大。房地产企业在项目建设中，由于建设周期长、资金需求量大、外界因素影响多，一旦决策出现失误，产品销售滞阻，将会给企业带来严重的资金压力，导致企业陷入困境。
2.4.2 财务风险的特点
现金流风险，由于房地产属于资金密集型产业，其所开发建设项目所需投资十分巨大，所以房地产企业现金流断流将会是企业所面临最大的财务风险；盈利风险，房地产项目价格一般需要在最后竣工时才能结算，而项目竣工后，房地产企业与施工单位在项目结算上存在较大争议，故房地产项目利润只有在项目竣工后方能准确计算；销售风险，若房地产企业所开发建设的项目无法获取市场认可，那么产品销售存在困难，此外房地产产品所受金融政策影响较大，若是消费者用过银行按揭贷款支付房款，那么银行按揭贷款政策的变动也会直接影响房地产企业的销售量。
2.4.3 资金管理的特点
房地产项目所需资金巨大，单纯依靠房地产企业无法完成项目建设，一般都需向银行融资，其中房地产开发贷款时房地产企业融资的主要对象。在项目建设未完成之前，房地产企业通过预售形式为后期建设筹集资金。房地产项目主要支出是地价款、施工安装费用及税费，其中地价款主要由企业自由资金承担，施工安装费用及税费由银行贷款及预售回款承担。
2.5本章小结
本章主要对财务杠杆相关理论进行阐述，通过描述财务杠杆效应、资本结构特点让读者能够清晰理解房地产企业财务杠杆的正负作用；财务杠杆系数、资产负债率的阐述有助于后文对万科房地产财务杠杆影响因素的分析；最后以信息传递理论为基础，为提出万科地产财务杠杆的完善对策奠定基础。
11
第三章 万科地产财务杠杆影响因素分析
第三章 万科地产财务杠杆影响因素分析
3.1 万科房地产简介
万科企业于1984年5月正式成立，成立初期采取多元化经营策略，业务范围涉及商业、工业、房地产业等。1988年，万科企业全面进入房地产市场，从之前多元化发展转变为房地产专营化发展。1991年1月，万科房地产在深圳市证劵交易所挂牌上市，截止至今成为国内首屈一指的房地产开发企业。截止2011年9月，万科房地产企业资产规模高达2932亿元，净资产469亿元，业务范围辐射珠三角、长三角环渤海及中西部地区，并积极开发海外市场。万科房地产企业属于少数的大众持股企业，企业债权人多，在这种股权结构下，企业管理层的作用十分重要，有助于中小股东的权益。
3.2财务杠杆作用程度
财务杠杆作用程度既可以表现为对企业正相关作用，即推动发展；也可以表现为对企业财务负相关作用，即加重财务风险。本文就对万科房地产企业财务杠杆效应程度进行分析，选取2013、2014、2015年三年财务数据对其展开了分析。从表3-1中可见，万科房地产企业2013-2015资产负债率
表3-1 万科房地产企业2013-2015资产负债率
资产 负债 资产负债率 2013 4785.12 3646.74 76.21% 2014 5089.67 3925.15 77.20% 2015 6112.96 4763.83 77.93% 根据之前谈论的财务杠杆效益，当权益资本税前净利率高出企业的息税前利润率时，财务杠杆发挥正效应；当权益资本税前净利率少于息税前利润率时，财务杠杆发挥负效应。
息税前利润率=息税前利润总额/资产总额*100% 权益资本税前净利率=税前净利润/平均净资产*100%
税前净利润=净利润+所得税
由此可得出万科房地产企业2013-2015年息税前利润表。由此可见，万科房地产企业权益资本税前净利率均大于息税前利润率，万科房地产企业财务杠杆发挥正效应。
表3-2 万科房地产企业2013-2015年财务杠杆效应比例表
12
第三章 万科地产财务杠杆影响因素分析
净利润 总资产 所有者权益 权益资本税前净利润 息税前利润率 2013 120.37 4785.12 710.01 21.5% 7.5% 2014 157.45 5089.67 881.67 19.1% 6.8% 2015 181.19 6112.96 1001.84 19.2% 6.5% 通常而言，净资产收益越高，企业所获取资金能力越强，企业经营状况越号，能够充分得到债权人信任越高。
权益净利率=净利润/所有者权益*100%
表3-3 万科房地产企业财务杠杆效应分析
净利润 所有者权益 权益净利率 息税前利润率 2013 120.37 710.01 16.95% 7.5% 2014 157.45 881.67 17.86% 6.8% 2015 181.19 1001.84 18.09% 6.5% 如表3-3中可见，万科房地产企业权益净利率基本是息税前利润率的2.56倍，这表明，万科房地产企业财务杠杆正效应明显。
3.3万科地产的成长性
成长性对于企业的作用是两方面的，对于成长性良好的企业而言，破产成本是很大的，成长性良好的企业在投资行为上可以表现的更加灵活，如果股东对企业具有绝对控制权，那么就会损害债权人权益；而债权人意识到这方面时，便会提高贷款利率。而且，成长性良好的企业多是新兴产业，经营风险较大，这无形也会提高企业的破产成本。如此看来，企业成长性和债务高低有着一定关系，这些企业往往选择权益融资形式发展。此外，由于这种资产具有较强的可塑性，这也会加大代理成本，较大的债务会加重管理人员压力，因此，企业股东往往增大债务，从而加大债权人对管理人员的监管。如此看来，成长性和债务程度呈现正相关关系。同时，成长性良好的企业发展对资金的需求程度更大，若难以获取长期筹资，也会通过短期筹资满足资金的需求，这也说明成长性和短期债务程度呈现正相关关系。其计算公式如下：
Growth1=t年总资产变化量/（t-1）年末总资产 Growth2=t年主营业务收入变化量/（t-1）年主营业务收入
2015年主营业务收入实现2014.7亿元，同比增长20.7%，主营业务净收入增长37.8%。企业的土地储备高达1.1亿平方米，能够不断满足其日后开发建设，
13
第三章 万科地产财务杠杆影响因素分析
从当前万科房产拥有土地储备量及项目投资力度上看，万科房产在未来几年时间内仍保持良好的成长性。
表3-4 万科房地产企业成长性分析表
项目 营业增长率 营业利润增长率 总资产增长率 净资产增长率 净利润增长率 32.2% 30.4% 20.5% 4.1% 15.1% 19.7% 20.5% 20.5% 14.7% 13.6% 37.4% 27.9% 26.5% 6.1% 20.2% 2011 41.5% 32.5% 2012 43.7% 33.3% 2013 31.3% 15.5% 2014 8.1% 3.0% 2015 33.6% 32.6% 3.4资产结构比率
表3-5 万科房地产资产结构分析表 项目 资产负债率 流动负债占总负债比率 流动股本占总股本比率 85.3% 86.5% 87.6% 89.43% 90.84% 2011 72.39% 96.68% 2012 74.14% 93.34% 2013 76.21% 92.73% 2014 77.20% 90.26% 2015 77.93% 88.97% 从表3-5中可见，随着近些年来，万科房地产企业有了巨大进步，房地产行业更成为国内首屈一指企业，万科房地产企业资产负债率基本保持在稳定态势，其基本徘徊在72.39%-77.93%之间，这表明万科房地产企业总体资产负债率偏高。
从表3-5中可见，万科房地产企业在2011-2015年期间，企业总体资产负债率相对偏高，但其仍处于稳定发展状态，但公司的流动负债占总负债比率居高不下，平均比例均高达90%以上。
从表3-5中可见，万科房地产企业流动股本占总股本比率呈现上涨姿态，2015年达到最高点90.84%，这说明，万科房地产企业流动股本比例相对较高，股本不集中，相对分散。
14