成本对象各地规定总结表
省份 江苏 宁波 浙江 湖北 江西 福建 广西 河南 辽宁 宁夏 云南 重庆 青岛 安徽 西安 天津
分类方法 三分法 四分法 二分法 三分法 二分法 三分法 三分法 三分法 二分法 二分法 二分法 三分法 二分法 二分法 二分法
分类标准
普通住宅/其他类型住宅/非住宅 普住/除低层外住宅/其他/单体别墅 普通住宅/其他商品房 普通住宅/其他商品房 普通住宅/其他类型 普通住宅/非普通住宅/其他 普通住宅/非普通住宅/其他用房 普标住宅/非普标住宅/其他 普通住宅/非普通住宅 普通住宅/非普通住宅 普通住宅/非普通住宅 普通住宅/非普通住宅/非住宅 普通住房/非普通住房 普通标准住宅/非普通标准住宅 普通住宅/其他商品房
普和非普可并否 否 否 否 否 否 否 否 是 否 是
税务律师李利威 时间:2014年3月8日
附:各地法规
一、中央的规定（国税发【2006】第187号）（国税发【2009】第091号）
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
国税发【2006】第187号：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第一条 发文日期： 2006-12-28
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
国税发【2009】第091号：关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
发文日期：2009-05-12
十、清算单位中的产品分类
土地增值税清算时，对房地产开发项目中包含的不同类型房产应分为普通住宅、非普通住宅和其他类型房产三类，分别计算增值额和应交土地增值税。未分别核算的，在计算增值额时，应按照合理的方法对扣除项目进行分摊后计算。
2013年版国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告（讨论稿）
二、北京的规定（京地税地[2003]73号）
对于地下室和地下车库等地下设施，凡能出具人防证明或单独出售的，在界定是否属于普通标准住宅时不计入总面积。
京地税地[2003]73号：北京市地税局《关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知》发文时间： 2003-2-9
二、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号）(苏地税发[2004]58号)
二、土地增值税核算对象
土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）普通标准住宅；
（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；
（三）非住宅类房产。
解读：
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。”《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞的通知》（国税发〔2009〕91号）要求，在清算审核时应当审核“不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税”。《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的规定：“各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”
从上述规定可以看出，在计算土地增值税时，应当区分“不同类型房地产”分别计算增值额、增值率、缴纳土地增值税，但是在《公告》下发之前，税法对如何划分“不同类型房地产”尚未有较为明确规定。实践中，我省各地“不同类型房地产”划分标准不一，给土地增值税征管工作带来一定的困难。我省在广泛征求意见并综合考虑各种因素的基础上，正式确定采用“三分法”，将房地产划分为普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）和非住宅类房产。自公告实施之日起，各省辖市的房地产分类标准与《公告》不一致的，应当统一执行《公告》的分类标准，但各地在本《公告》生效前已经完成清算的项目，按各地原政策口径执行。
《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》（苏地税发〔2011〕53号）规定：“同一期清算项目中包含的普通标准住宅、普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产，应当分别测算增值率，并分别确定核定征收率。”本公告生效后，应按本公告所述类型分类。
苏地税规[2012]1号：江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告 发文日期：2012年8月20日
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中既建造普通标准住宅又建造其他类型房屋的，应按照受益对象，采用转让土地使用权的面积占总面积的比例或转让建筑面积占总面积比例等分配方法，分摊共同的成本费用。
苏地税发[2009]72号：江苏省地税局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 发文时间： 2009-9-3
一、预征范围
除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均应按本通知规定实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。
转让商品房以外的其他房地产的行为，其土地增值税的征收仍按原规定执行。
苏地税发[2004]58号:江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知 发文日期:2004.3.29
三、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号）
一、清算单位确认问题
1、问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？