目录
1 险资的房地产投资 ......................................................................................... 8
1.1 1.2 1.3
房地产投资界定及规模 .................................................................... 8 保险资金的海外地产投资 ............................................................... 10 险资将成地产市场最大买家 ........................................................... 14
2 宏观分析 ..................................................................................................... 16
2.1 2.2 2.3 2.4
新经济已成经济改革靶向 ............................................................... 16 新经济政策的生成脉络 .................................................................. 19 险资-地产-新经济-经改之间的逻辑 ................................................ 24 险资配置为什么面向新经济 ........................................................... 28
3 互联网使房地产进入绝对贬值 .................................................................... 30
3.1 3.2 3.3 3.4
房地产业和互联网产业的关系 ....................................................... 30 互联网冲击房地产的现实表现 ....................................................... 31 互联网冲击地产投资价值的逻辑 ................................................... 38 互联网带来的系统性风险 ............................................................... 43 3.4.1 一是地产将由相对贬值走向绝对贬值 ...................................... 45 3.4.2 二是互联网时代的系统性风险特征 ......................................... 46 3.4.3 三是互联网迭代周期短和险资负债久期长的矛盾 ................... 47 3.4.4 四是互联网时代需要新的研究方法 ......................................... 48
4 房地产投资的两个典型案例 ........................................................................ 52
4.1 4.2
为什么选择这俩案例？ .................................................................. 52 案例一：王健林面向地产业的投资 ................................................ 53 4.2.1 万达商业投资布局 ................................................................... 53
4.2.2 万达广场投资已告失败 ............................................................ 54 4.2.3 实体影院投资即将失败 ............................................................ 56 4.2.4 总结： ...................................................................................... 58 4.3
案例二：李嘉诚面向新经济投资 ................................................... 59 4.3.1 李嘉诚投资布局 ....................................................................... 59 4.3.2 李嘉诚投资思路判析 ............................................................... 62
摘要：房地产已成险资主投方向之一，险资还将加大地产投资。（建议跳过去看。）
1 险资的房地产投资
1.1 房地产投资界定及规模
监管层公布，截至2015年底，投资性房地产921.60亿元，占比0.82%。 这一数据不能全面反映有多少保险资金最终转为“不动产”资产，也不能反映房地产对保险资金安全性和收益性的根本影响。“投资性房地产”是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。盖指以直接购置模式或产品配置模式投资的房地产，而不包括以后上市股权或投资平台曲线进入地产的投资。
而本报告所指的房地产投资，是指通过股票、债券、基金、信托及非上市股权、资管产品等一切债权和股权投资方式（含平台投资），凡能将保险资金最终转化成的商业地产、办公地产、住宅地产等不动产项目的投资，均为房地产投资。其中重点指那些以长期投资或战略投资为目的，通过股息分红、债息、增值等获得收益的保险资金投资。
之所以如此限定不动产的范围，是因为这些地产项目和人们的生活方式息息相关。而互联网时代，最主要的是“人们的生活方式正在发生改变”。而这种改变，又将最终影响到这些不动产项目的使用价值上，必将使房地产的租金收入和内部回报率1发生变化，将从根本上影响不动产的资产价值和投资收益，投资项
1不动产投资基于不同的收益指标采用不同投资策略：一是租金收益率驱动型投资策
略，主要投资成熟地段现金流稳定的核心资产，收益以租金收入为主，后期增值收益占比较
少，核心指标包括初始净租金收益率和杠杆后的现金收益率等；二是内部回报率驱动型投资
目的风险和收益能够最终传递至保险资金的风险和收益上，进而影响保险资金偿付能力。另需补充的是，工业地产、农业地产、养老地产暂不在分析之列。
如按这种标准来划定来房地产投资，那么所涉保险资金量将极为惊人。例如，当时前海人寿举牌万科的资金就超过300亿元。按万得统计，2014年底133家A股上市的房企中，保险资金进入前十大股东的房企数量就达21家，渗透率为15.8%。而截至2016年3月底，险资则共持有40只房地产个股，市值610.4亿元，仅险资持股市值最高的前3只房地产股（金地、万科A、保利），就分别被持有279.36亿元、208.05亿元和37.56亿元市值。
而从保监会对房地产投资比例的逐步放开来看，也能说明保险资金对房地产投资的倚重。2012年，保监会将中国保险公司总管理资产中投资房地产的份额由10%提高至20%。2014年，这一比例又提至30%。按照仲量联行2016年报告，保险资金已经是企业投资者之外的最大规模资金来源。
2015年大中华区不同类型投资者比例（来源：仲量联行）
策略，主要对应于机会型投资，包括投资于开发、改造或翻新的增值型项目，以及反周期投资和受困资产收购等，核心指标包括全投资内部回报率、资本金内部回报率和资本金回报倍数等。
但整个保险业究竟有多少保险资金进入房地产，目前无渠道可准确统计。但从各大保险公司对地产业的“热情”和中国经济特有的发展模式（地产是龙头产业）来看，则可保守按当前115438亿元保险资金余额的10%进行估算，那么应有10000亿元左右的保险资金转化成了地产资产，而《证券日报》援引外部估算是“至少超过6000亿元”。
这一估算可做定性结论。即：大量保险资金进入房地产，如果房地产价值大幅贬值，将影响保险资金的偿付能力。
而将来，还会有更多的保险资金进入地产行业。这一点，可以从过去一年险资投资海外地产的势头上看出来。而保险资金投资海外地产，也反映出中国资本在当前经济发展中寻求出路的困局。
1.2 保险资金的海外地产投资
1.2.1 中国资本的海外地产投资
从2011年开始，境内资本的海外地产投资逐年加大。在2015年，中国已是美国地产市场的最大海外买家。
当前中国资本的境外地产投资已有过热之虞。以美国表现为例，从2011年到2016年上半年，美国地产已持续六年牛市。2015年地产交易势头整体放缓，交易额也较同期大幅下降，市场普遍认为已进入调整期。但包括保险资金在内的中国资本投入不缓反升。包括中国沿海企业主等高净值个体的投资主体，作为进