军美国地产的第四波队伍，也在投资规模上呈现加速势头。机构测算，未来五年还将累计投资2180亿美元。
单位：亿美元
数据来源：RealCapitalAnalytics
境外主体对国内资金外投的看法。英美国家均鼓励并积极支持中资流入，同时谨慎应对其可能引发的风险。代表性的表现为：
? 2015年9月，英国央行金融政策委员会会议纪要指出：来自中国等
新兴市场的风险，可能会影响英国金融稳定性。新兴市场经济体尾部风险2上升，市场还没充分意识到，可能造成流动性恶化；需要密切评估主权基金，保险基金，养老基金的运作，以及经常账户对商业房产的风险。
? 2015年12月，美国总统奥巴马签署法案，35年来首次降低外国人
在美投资不动产所承担的税率。为更多海外房地产投资者降低门槛。 ? 2016年5月2日巴菲在特股东大会预警：如果下次危机爆发，可能
依然与房地产有关。（该条或与中资无关）
2
尾部风险是指在巨灾事件发生后，直到合约到期日或损失发展期的期末，巨灾损失金额或
证券化产品的结算价格还没有被精确确定的风险。一般指或许会发生、但没有被普遍预料到的冲击，不太可能发生，但一旦发生则代价相当高的风险。
? 2015年，中国地产投资为美国经纪人带来111.86亿元佣金。
1.2.2 保险资金境外投资概况
2015年末总计49家保险机构获准投资境外市场，投资余额为362.27亿美元，占上季末总资产的2.02%。这一数字与截止2014年12月末保险资金境外投资余额239.55亿美元相比，增幅为51.23%;与截至2012年12月末，保险资金境外投资余额97亿美元相比，增幅为273.47%。
截至2015年12月末，保险资金境外投资余额中，股票投资152.25亿美元，占比42.03%;股权投资（含股权和股权投资基金）89.9亿美元，占比24.82%;不动产投资44.88亿美元，占比12.39%;银行存款37.2亿美元，占比10.27%;债券投资16.2亿美元，占比4.47%;股票型基金13.7亿美元，占比3.78%;其他投资8.13亿美元，占比2.24%。（资料来源：曹德云）
1.2.3 保险资金海外房地产投资
保险资金后来居上，已经成为海外地产投资的主力军。截至2015年年底，险资在海外房地产市场累计投资额已达近60亿美元。来自第一太平戴维斯的数据显示，2016年第一季度，从亚太流入全球的房地产投资达到160亿，中国占比达到64%，其中，保险资金占比80%，而在2015年，这一数据是22%、60%，领衔中国资本出海力量。中国已成为亚太区域跨境不动产交易的主力，而保险资金成了主力中的主力。从这组数据可看出，全球跨境地产交易进一步放缓，中资却逆势挺进。
这组数据本来可能更大。2016年3月底，安邦撤回了联合其他两家资本机构以总价141.5亿美元收购喜达屋所有股票的要约，中国历史上最大的海外并购
案中断。
逐步扩大的海外地产收购“军团”
1.2.4 保险资金将加大海外不动产投资规模
其表现在于：
一是由项目投资变为平台投资。例如，中国平安与Blumberg Investment Partners合资的地产组合平台，中国人寿与普洛斯(GLP)合作成立GLP US Income Partners II基金，安邦计划收购地产投资信托企业Strategic Hotels & Resorts Inc.等等，这些平台均为不动产投资而设立。目的是为了使保险资金规模化、系统化、高效化地进行境外地产投资。
二是投资标的选择开始向发达国家二线城市蔓延。以美国为例，圣地亚哥、西雅图、亚特兰大、比弗利山、波士顿等二线城市均列入地产投资的可选择城市。
三是可投资资金潜力仍然很大。2016年第一季度保险资金余额为115439亿元，可配置资金规模是4.5万亿。按照海外资金投资15%的比例上限计算，理论上可有6000亿元的增量资金进入不动产市场。
同时，国十条等政策出台使社会资金大规模的向保险资金集结，“保险业已呈加速度发展（项俊波）”。这意味着，保险资金仍然有巨大的潜力和空间投向不动产，尤其是商业不动产。戴德梁行报告指出：中国保险公司未来五年的海外房地产投资将达到730亿元，2024年将达到1540亿元。
1.2.5 保险资金强化海外不动产投资原因
一是国内资产荒。
二是美元升值及人民币贬值预期。人民币利率下降、美元进入加息周期，可抵抗经济周期和利率周期、分散风险。
三是收益考虑。股权、不动产、基础设施这三类资产的财务收益率和综合收益率大都高于当年的行业平均投资收益率。16年4月底，保险业投资收益率1.58%，而不动产投资收益率2.76%。（曹德云）
1.2.6 保险资金海外地产投资的风险
一是缺乏流动性。风险骤发难脱手，境内亦然。
二是大多溢价30-50%收购。复星把保险资金作为海外地产收购的重要来源。 三是属长期投资或战略性投资，或存短债长投，久期不匹配。
小结：由此可见，保险资金和地产机构及主权基金等国内资本在投资偏好上是趋同的，更多的是在寻求资金避风港，但保险资金在规模上更为激进突出。
1.3 险资将成地产市场最大买家
按仲量联行研究报告：无论境内还是境外，中国保险公司都有望成为最大的房地产投资者。报告内容：
报告接下来研究的问题是：
1. 保险资金配置房地产，所谓的尾部风险可能是什么？将来是否会抬升？
2. 险资已投资和即将投资的房地产，在全球经济复苏中是否会步入贬值通道？是否和当前推动的供给侧改革背道而驰。 3. 一言概至：房地产的投资价值在经济大趋势中是否还具有长期的保值增值功能？