三、估价假设和限制条件
（一）估价的假设前提
1.估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的公开交易市场。 2.估价对象的使用、处臵方式、处臵程序符合国家、地方的有关法律、法规。
3.估价对象按照房地产权证登记的用途保持现状继续使用。（估价对象按照房地产权证登记的用途并经装饰装修改造后继续使用）
4.估价委托人和相关当事人提供的情况和资料合法、真实、完整。 5.估价对象的工程质量达到国家建筑施工验收规范规定的合格标准。 6.估价对象相应房地产权证中记载的内容与估价时点房地产登记部门相应房地产登记册中记载的内容完全一致，且真实、准确地反映了估价对象于估价时点的权利状况。
7.[估价时点不是完成实地查看之日时用]假定估价对象在估价时点状况与在完成实地查看之日的状况一致。
8.估价对象按照规划许可条件施工建设，并在正常建设周期内竣工。 9. 估价结果的有效性有赖于本次估价的前提、假设限制以及遵循的经济原则，这些条件是由本公司估价人员根据估价对象实际情况并结合估价相关规定综合提出的，具有客观性和合理性，以上条件若不成立，本估价结果无效。
（二）估价报告使用的限制条件
1.本估价报告在注册房地产估价师签字并加盖本公司公章后方能生效，报告文本的复印件无效。
2.本报告只能用于报告中载明的估价目的和报告使用者或应用方向，对任何第三者及其他目的用途不承担责任。
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3.价值定义及估价假设和限制条件其中任何一条发生变化，结果自动失效。
4.估价人员对估价对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对估价对象的法律权属作任何形式的保证，本报告也不可作为任何形式的产权证明。
5.估价人员对估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况进行了调查、查询，但报告使用者仍需在进行进一步调查的基础上做出独立判断。
6.本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
7.未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分内容不可在公开的文件、通告或报告中引用，也不得以任何方式公开发表。 （三）其他需要说明的事项
1.根据查询武城县房产管理信息系统资料，估价对象未设定抵押担保债权，因此本次评估扣除抵押担保的债权数额为零。（若登记册摘录资料与实际情况不符，按谨慎原则，详细披露及处理）
[关于担保债权情况的说明：结合房地产登记册摘录资料等的调查资料详细揭示债权情况，包括他项权利人、债权数额、设定日期、结束日期及备注等。]
本次估价确定抵押价值时不扣减已抵押担保的债权数额。 在建工程： 第一种情况：
根据委托人提供的《关于建筑工程价款情况的说明》，截止 年 月 日，在建设工程价款的支付上，工程发包方严格按照《建设工程施工合同》的付款条件以及其他相关补充协议规定付款，已经支付工程款项合计为人民币 元（大写： 元）。工程发包方不存在拖欠承
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包人工程价款的事实。
截止 年 月 日，工程承包方已经完成的工程价款总额为人民币 元（大写： 元）。[委托人提供不出该内容的，本段删除。]
第二种情况：
根据委托人提供的《关于建筑工程价款情况的说明》，截止 年 月 日，按照《建设工程施工合同》的付款条件以及其他相关补充协议规定，发包人应支付承包人工程价款总额为人民币 元，实际支付承包人工程价款为人民币 元，尚未支付承包人工程价款总额为人民币 元（大写： 元）。
截止 年 月 日，工程承包方已经完成的工程价款总额为人民币 元（大写： 元）。[委托人提供不出该内容的，本段删除。]
（以下通用）
受专业能力和责职限制，估价师对上述情况未作进一步的查证，建议贷款银行调查核实，必要时进行建筑工程款支付情况的专项审计。
按照惯例，建筑工程款按照工程发包方与承包方签订的《建设工程施工合同》以及其他相关补充协议约定的期限和付款方式支付，于估价时点与工程形象进度相对应的应付工程价款需审计确定，未经审计该应付工程款估价时无法确定，故本次估价确定抵押价值时没有扣除可能存在的未付的建筑工程价款，特此说明。
除此之外，本次估价未发现可能存在的其他法定优先受偿款。 2.估价采用的权属信息、面积数据均根据委托人和相关当事人提供的房地产权证复印件资料。
3.估价人员对估价对象的实地查看仅限于其表面特征，故不能确定估价对象建筑结构、设备等的内在质量及其他隐蔽部分是否存在缺陷
4.估价对象于估价时点已出租使用，租约较短且租金水平与市场客
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观租金水平差异较小，经征询委托人和报告使用方的意见，本次估价不考虑实际租约对估价对象房地产价值的影响。
估价对象于估价时点已出租，经征询委托人和报告使用方的意见，本次估价不考虑实际租约对估价对象房地产价值的影响。
[于估价时点,估价对象出租给XXX用于XXX，租金 ，租约自 。现承租方出具承诺函，承诺当估价对象房地产抵押后，当抵押权人行使抵押权时，愿协助抵押权人处臵抵押物，自愿无条件放弃租赁权利及优先购买权。根据贷款银行要求，本次估价不考虑租约限制对估价对象房地产价值的影响。]
估价对象于估价时点已出租使用，本次估价结果是在租约限制条件下的价格。
5.本次估价对象的土地使用权取得方式为划拨，估价时首先求取假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金。
6.其它需披露事项[权证内建筑物已拆除、建筑面积出处、实际用途与权证用途不一致等]。
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四、房地产估价结果报告
（一）估价委托人
单位名称：………….. 住所：……………. 法定代表人：………… （二）估价机构
机构名称：武城县永信房地产评估咨询有限公司 住所：武城县少年路北侧 法定代表人：扈国玉 资质等级：国家三级 证书编号：………………
有效期限：2010年7月19日至2013年7月18日 联系电话：……... 传真：021-63306023 （三）估价目的
为中国工商银行上海市分行营业部确定对上海乾鹏臵业有限公司的抵押贷款发放额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 （四）估价对象
1.估价对象范围
本次估价对象为位于…………….的房屋建筑物及相应土地使用权。估价对象建筑面积合计为……平方米，商业、办公和其他用途。估
价对象范围（土地、房屋、构筑物、树木等；包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益的，应说明），说明估价对象基本状况(名称幢号室号部位\\坐落\\面积\\用途，多幢建筑物时列明细)
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