2.估价对象权益状况
[交代登记状况，权属来源和权利现状。必要内容： （1）房地产权利人； （2）权证编号；
（3）土地使用权性质、来源、土地使用年限，土地用途、规划条件等； （4）房屋类型：
（5）他项权利状况：抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等； （6）相邻关系权利；
（7）其它受限制状况：法院查封等。
如有抵押他项权利，结合房地产登记册摘录资料等的调查资料,详细揭示债权情况，包括他项权利人、债权数额、设定日期、结束日期及备注等。]
如已出租，结合《关于估价对象租赁情况的说明》等调查资料, 详细揭示租赁情况，包括租赁期限、租赁面积和部位、出租用途、租金等。
3.土地基本状况
[说明土地坐落，四至，开发程度等。]
四至、临街状况： 基地形状、地势： 开发程度： 4.建筑物基本状况
[描述房屋建筑物的名称、面积、建筑结构、竣工日期、设备设施、装饰装修、维护保养、使用情况等。（可以将物业管理、建设单位、设计单位等其他内容列出）]
5.区位状况
[要求
(1)位臵状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，不可缺项。
(2)交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，不可缺项。
(3)环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观等，不可缺项。
(4)外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务设施（学校、医院等），不可缺项。
(5)商业繁华程度、办公集聚程度、产业配套及集聚状况。
如估价对象为住宅，则须重点描述自然环境、人文环境及景观，如估价对象为商、办、工等，则须选择第(5)项中的内容进行重点描述，环境状况仍需描述。
(1) 位臵状况
坐落：上海市**********号
方位：估价对象位于黄浦区东部，人民路、丽水路东北。[说明估价对象在某个较大区域（如所在区中的方向和位臵以及在某个较小区域（如
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所在住宅小区、十字路口）中的方向和位臵。]
与重要场所（设施）的距离：（距外滩300米、距人民广场2公里、距虹桥机场1.5公里等）
临街（路）状况：一面临街
朝向：估价对象建筑物坐北朝南（说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对的方向）
楼层：估价对象建筑物位于地上三层，或估价对象建筑物为整幢商场（如有名义层和实际层，均须说明）。
(2) 交通状况
道路状况：估价对象紧邻附近有人民路、福佑路，交通流量较大。[说明附近有几条道路，到达这些道路的距离，各条道路的路况（道路等级、路面状况、交通流量大小），有无过路费、过桥费及收费标准]
出入可利用交通工具：附近有26、807、64等公交车及地铁10号线。估价对象距离公共汽车站约30米、距地铁10号线500米。平均每隔10分钟有一辆公共汽车通过。
交通管制情况：无（说明受步行街、单行道、限制行车速度等影响） 停车方便程度：估价对象建筑物地下二层为车库，数量为80余个。（说明有无停车场、车位数量等）
(3) 环境状况
自然环境：（说明环境是否优美、整洁、有无空气、噪音等污染，环境卫生状况。对于住宅，特别需要说明周边有无高压输电线路、垃圾站、公共厕所等）
人文环境：[说明估价对象所在区域的声誉、居民特征（如职业、素质）、治安状况（如犯罪率）等]
景观：[有无水景（江景、河景、湖景）、山景]。
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(4) 外部配套设施状况
基础设施：道路、供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等均完备，并满足供应。
公共服务设施：上海市第一人民医院、***小学、***中学、****超市、*******商场、*******银行。
(5) 商业繁华程度、或办公集聚程度、或产业配套及集聚状况。 估价对象所处区域，属城隍庙商圈，周边有福佑门商厦、悦园商厦、福民商厦、福佑商厦等，商业繁华程度较高。
估价对象所处区域，属人民广场办公聚集区，周边有海通证券大厦、新世界广场、世界贸易大厦等，办公集聚程度较高。 （五）估价时点
根据现场查看日及报告使用的实际需要，设定估价时点为2009年8月27日。 （六）价值定义
本报告提供的评估价值类型为房地产抵押价值。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
评估的价值内涵为：估价对象土地用途为商业, 土地使用权来源为出让，土地使用年限至2055年6月1日止，房屋类型为商场、办公楼、其他，土地开发程度达到七通一平，在全部假设和限制条件下，并计算实际租约影响后于估价时点的房地产价值。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
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（七）估价依据
1.有关的法律、法规、行政规章
(1) 《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日起施行，2007年8月30日修改）；
(2) 《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起施行，2004年8月28日修改）；
(3) 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1999年1月1日起施行）； (4) 《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日起施行）； (5) 《中华人民共和国担保法》（1995年10月1日起施行）； (6) 《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日起施行）； (7) 《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第56号）； (8) 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（2000年12月13日起施行）；
(9) 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2005年1月1日起施行）；
(10) 《上海市房地产抵押办法》（上海市人民政府令第76号）； (11) 其他有关法律、法规和政策。 2.有关技术标准
(1) 中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》； (2) 《房地产抵押估价指导意见》（建设部、中国人民银行、中国银监会联合制定，2006年3月1日起施行）。
3.委托人提供的有关资料
(1) 《房屋产权证书》[沪房地黄字（2009）第001165号]； (2) 委托人和房地产权利人身份证明材料复印件； (3) 委托人提供的其他有关资料。
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4.其他资料
(1) 相关市场行情资料；
(2) 估价人员实地查看、调查资料及积累的其他资料。 （八）估价原则
本次房地产估价遵循下列估价原则： 1.独立、客观、公正原则
要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
2.合法原则
合法原则要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。依法判定的权益包括依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。
3.谨慎原则
在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处臵时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
4.最高最佳使用原则
在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
5.替代原则
替代原则要求房地产估价结果不应明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求圈中，在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会互相牵制
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