119㎡ 7100 94㎡ 6850 101㎡ 7700 98㎡ 6800 9#楼（两梯四户） 一二单元 119㎡ 7050 94㎡ 6860 从项目所处的东部整个区域环境来看，东部板块划分明显，虽然项目同样都处于东部，但该项目位于东部城区的边缘地带，属于历城唐冶新区，区域目前发展一般。
从项目位置来看，该项目距离中心城区偏远，仅东部区域就面临高新、奥体及旅游路三大板块的拦截。
从项目的目标客群来看，项目的普通客群和高端客群均受中部及城市近东区域的拦截。
虽然东部区域现有的几个板块楼盘较多，但今年的供应量较小，除恒生伴山为为开盘项目外，其余项目都是处于正常销售接受，后续多为加推量，且供应量有限。
从板块的分布来看，与该项目竞争较大的仅有保利花园项目，其余板块对该项目的影响有限。构不成实质性的威胁。 项目位于历城区唐冶新城，距离济南老中心城10分钟车程。项目总建设用地规划面积为54.34万㎡，地上总建筑面积为176.0万㎡；其中住宅总建设用地规划面积39.4万㎡，总建筑面积110.3万㎡；商业总建设用地规划面积为14.9万㎡，地上总建筑面积为65.7万㎡。项目规划要求配套公建、运动中心、1个30班高中、1个30班初中、1个36班小学，2个18班幼儿园。 8#楼（两梯四户） 一单元 首期住宅经济指标 市政用地 商服用地 商服用地 总用地面积㎡ 总建筑面积㎡ 住宅建筑面积㎡ 综合楼㎡ 小学㎡ 1340770 34.93万 32.2万 5100 15500 4000 3800 2256 2.8 48% 住宅用地 首期住宅用地 城市绿地 学校用地 住宅用地 幼儿园 沿街商业㎡ 居住户数 容积率 绿化率 目一期建设用地约201.15 亩，总建筑面积约34.93万平方米，共9栋，住宅总2256 套。规划产品有92-101平米的两房、102-153平米的三房、179-181平米的四房，整体建筑面积区间为92-182平米。
规划布局：首期九栋楼分布在中央湖景两侧，沿中央景观轴线成行列式布局。 建筑类型及产品形态：9栋楼全部为32层的高层住宅，户型以一梯两户或者两梯四户分布。
项目采用新古典主义欧陆风情建筑，广泛应用经典欧式符号，更将传统典雅的皇家气息与旁边的围子山森林公园融合，凸显和谐之美。
项目采用新古典主义水景台地园林设计理念，以打造世界级皇家园林为宣传口号。园区内的景观依地势而建，以浓密的林木为背景，进行多重绿化设计，48%的超高绿化率。中央景观围绕近万平米的爱琴湖展开，设计了主题广场，观水平台、景观木桥、景观跌水等园林空间。
（二）恒大名都营销策略详解
1、开发与营销总战略：批量制造、速度至上、快速回款
产品批量制造：全国27个城市70余个项目，形成了恒大绿洲、恒大名都、恒大城等系列产品品牌，进入一个城市之后能够迅速根据项目情况找到相应的产品线，从而快速实现批量制造。
开发速度至上：恒大名都项目自2010年2月1日土地签约，3月2日动工，目前主体已建至八层，开发速度之快，在济南无人能比。 快速回款：从售楼中心开放到正式开盘仅仅半个月时间，能够快速的实现资金回笼。
2、营销推盘策略：分期开发、集中开盘 （1）城市大盘，分期开发
项目一般都在150万平米左右，大型的住宅配有大型综合配套。开发节奏上一般都采用分期开发模式，每期开发建筑面积在35万平米左右。 （2）集中开盘，推盘量大
多个城市或单个城市的多个项目往往集中开盘，集中吸纳客户，且单盘每次推盘量都较大，一般在千套房源左右，利于短期内促成集中宣传积累的客户。 3、价格策略 （1）定价策略
以市场竞争项目定本案参考价格； 以精装修及土地成本定本案推盘价格；
以认筹客户可承受价格预估本案入市价格； （2）价格制定策略：85折优惠
全国项目在开盘当日推行85折优惠有口皆碑，在购房者心理已形成价格相当优惠的共识。
（3）开盘必特价，特价必升值
这是恒大独特价格营销策略的表现，利于形成高性价比的口碑。 4、推广策略
（1）整体推广策略：平面为主，活动为辅
报纸：晚报为主、时报商报为辅，全部为整版，密集投放，自7月15日至7月30日共21个整版。
电台： 88.7、99.1、103.1 短信：每次50万条，约4次 网络：搜狐、新浪 明星代言：在选房当天或前一天举行较为隆重的大型开盘仪式，邀请国际知名明星出席，如济南两项目均邀请范冰冰代言。 广告费用：合计约500万元人民币 （2）主推广语：奥体东 欧陆御湖名城
奥体东：突出项目区位优势，紧邻奥体文博片区，雄踞东部未来门户唐冶新区的核心地段；
欧陆：建筑规划采用欧洲皇家园林风格，凸现项目的尊贵和高品质； 御湖：以近万平米的中央湖景为主景观轴，呈现皇家生活的奢华； 名城：显示项目定位的高度 5、品牌先导策略
（1）密集的轰炸式广告投放，迅速扩大市场知名度和影响力 楼盘名物建版诉推广时间 区域 开发商 媒体 推广主题 称 业筑面 求恒大名都 恒大名都 恒大名都 恒大名都 恒大名都 恒大名都 恒大名都 恒大名都 恒大名都 恒大名都 恒大名都 恒大名都 恒大名都 恒大名都 恒大名都 恒大名都 恒大名都 恒大名都 恒大名都 恒大名都 恒大名都 2010-7-15 2010-7-15 2010-7-15 2010-7-16 2010-7-19 2010-7-20 2010-7-21 2010-7-22 2010-7-22 2010-7-22 2010-7-23 2010-7-23 2010-7-23 2010-7-27 2010-7-28 2010-7-29 2010-7-29 2010-7-29 2010-7-30 2010-7-30 2010-7-30 周四 周四 周四 周五 周一 周二 周三 周四 周四 周四 周五 周五 周五 周二 周三 周四 周四 周四 周五 周五 周五 类型 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 类型 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 点 历城区 历城区 历城区 历城区 历城区 历城区 历城区 历城区 历城区 历城区 历城区 历城区 历城区 历城区 历城区 历城区 历城区 历城区 历城区 历城区 历城区 恒大地产集团 恒大地产集团 恒大地产集团 恒大地产集团 恒大地产集团 恒大地产集团 恒大地产集团 恒大地产集团 恒大地产集团 恒大地产集团 恒大地产集团 恒大地产集团 恒大地产集团 恒大地产集团 恒大地产集团 恒大地产集团 恒大地产集团 恒大地产集团 恒大地产集团 恒大地产集团 恒大地产集团 山东商报 济南时报 齐鲁晚报 齐鲁晚报 齐鲁晚报 齐鲁晚报 齐鲁晚报 山东商报 济南时报 齐鲁晚报 济南时报 山东商报 齐鲁晚报 齐鲁晚报 齐鲁晚报 济南时报 齐鲁晚报 山东商报 山东商报 齐鲁晚报 济南时报 整版 整版 整版 整版 整版 整版 整版 整版 整版 整版 整版 整版 整版 整版 整版 整版 整版 整版 整版 整版 整版 即将成本价开盘 即将成本价开盘 即将成本价开盘 即将成本价开盘 即将成本价开盘 即将成本价开盘 即将成本价开盘 即将成本价开盘 即将成本价开盘 即将成本价开盘 即将成本价开盘 即将成本价开盘 即将成本价开盘 31日成本价开盘 即将成本价开盘 31日成本价开盘 31日成本价开盘 31日成本价开盘 31日成本价开盘 31日成本价开盘 31日成本价开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 （2）成片拿地，融入城市战略发展
从恒大在济南运作的三个项目来看，恒大进入济南不仅仅搞住宅开发，从区域的战略发展来看，恒大也承担着城市战略发展中新城开发和旧城改造的重任，能够更好地实现项目的顺利开发和销售。 6、景观及样板示范区先行策略
执行景观和样板示范区先行的策略，恒大名都项目首先将中心湖景观和示范样板间做好，分别在5#、7#、9#三栋楼上做了可供参观的样板间，让客户亲眼看到精装修的示范。 7、促销策略
（1）全面推行85折，扩大市场占有率
以85折的促销噱头，迅速在济南市场掀起购房者追风购买热潮。 （2）推行标准化精装修 自项目面市开始，就以购房送1500元/平米的精装修为宣传口号之一，恒大购房送精装修的观念深入人心。 （3）开盘四重优惠 所有房源85折优惠；当日购房董事局额外特批99折；一次性付款和按揭贷款客户额外享受98折优惠；三日内签约客户额外享受98折优惠③ 四、结论
本文运用市场营销策略理论和方法，结合房地产商品和房地产市场的特殊性，在济南市房地产市场发展现状和发展趋势的背景下，对恒大名都项目的内外部环境进行了分析，确定了目标市场中端购房者，并制定了以下营销策略： (1)产品策略；项目立足于唐冶新村，产品通过规划、户型以及景观设计、建材选用等具体手段，将产品建成都市区高档住宅社区。
(1)价格策略：将以消费者为导向，以市场竞争为导向以及差别定价等定价策略相结合的定价方式，制定出适合恒大项目的产品定价。
③
表格及资料来源思源经纪
(2)渠道策略：多渠道营销与委托销售代理商相结合。
(3)促销策略：结合广告、公共关系、现场推广以及大型活动推广等促销方式对恒大项目进行一系列促销活动。
本研究对恒大集团济南公司恒大名都房地产项目的实施提供决策依据，具有重要的应用价值。结合本项目而言，就是要抓住宏观经济环境逐步向好的趋势，充分利用国家的宏观产业政策，抓住房地产行业的振兴契机。 五、后续研究设想
（一）由于房地产商品的特殊性导致了房地产开发周期长，涉及方面多，再加上许多开发环节无规范性标准参照，导致影H向项目开发的不确定因素很多。因此如何增强营销战略的弹性和适应性还需要在实践中进一步摸索。
（二）房地产市场营销过程中尚有许多因素无法精确量化，因此如何加强房地 产营销项目的定量研究还需要进一步完善。恒大名都项目正处于规划设计阶段，对于本文设计的营销战略方案的实际效果还需要进一步进行跟踪调查。 （三）对于开发商而言，除了恒大名都项目之外还有许多其他待开发的房地产项目。因此，如何将这个项目的营销战略成果进一步推广到其他房地产项目中去，以加强理论研究的适用性还需要深入研究。
参考文献：
[1]曹春尧，房地产营销策划，上海财经大学出版社，1999。 [2]柴强，房地产估价理论与方法，中国建筑工业出版社，2007。 [3]叶剑平，房地产市场营销，中国人民大学出版社，2005。 [4] 济南房地产网http：／／jinan．sdfdc．com／。