重庆市北部新区
高新园人和街道H29地块项目
可 行 性 研 究 报 告
目 录
第一章 总 论 ......................................................................... 错误！未定义书签。
1.1 项目背景 ............................................ 错误！未定义书签。 1.2 编制依据和范围 ...................................... 错误！未定义书签。 1.3项目概况 ............................................ 错误！未定义书签。 1.4 问题与建议 .......................................... 错误！未定义书签。 第二章 项目建设的背景及建设的必要性 ............................. 错误！未定义书签。 2.1项目建设的背景 ...................................... 错误！未定义书签。 2.2项目建设的必要性 .................................... 错误！未定义书签。 第三章 规划设计 ..................................................................... 错误！未定义书签。 3.1指导思想 ............................................ 错误！未定义书签。 3.2 基本原则 ............................................ 错误！未定义书签。 3.3建设目标 ............................................ 错误！未定义书签。 3.4设计依据 ............................................ 错误！未定义书签。 3.5建设内容及规模 ...................................... 错误！未定义书签。 第四章 项目区概况 ................................................................. 错误！未定义书签。 4.1 项目区域自然概况 .................................... 错误！未定义书签。 4.2 项目区社会经济状况 .................................. 错误！未定义书签。 4.3地震基本烈度 ........................................ 错误！未定义书签。 4.4 项目建设条件分析 .................................... 错误！未定义书签。 第五章 建设方案 ..................................................................... 错误！未定义书签。 5.1 建设方案设计原则 .................................... 错误！未定义书签。 5.2建设方案 ............................................ 错误！未定义书签。 第六章 环境保护 ..................................................................... 错误！未定义书签。 6.1项目区环境状况 ...................................... 错误！未定义书签。 6.2 设计原则 ............................................ 错误！未定义书签。 6.3 设计依据及排放标准 .................................. 错误！未定义书签。 6.4项目运营期环境影响 .................................. 错误！未定义书签。 6.5 主要污染源及污染物治理措施 .......................... 错误！未定义书签。 6.6 环境影响评价 ........................................ 错误！未定义书签。 第七章 节 能 ......................................................................... 错误！未定义书签。 7.1 概述 ................................................ 错误！未定义书签。 7.2 编制依据 ............................................ 错误！未定义书签。 7.3 能源消耗计算 ........................................ 错误！未定义书签。 7.4 综合能耗分析 ........................................ 错误！未定义书签。 7.5节能措施 ............................................ 错误！未定义书签。 第八章 组织机构与人力资源配置 ......................................... 错误！未定义书签。 8.1组织机构设臵 ........................................ 错误！未定义书签。 8.2实施管理 ............................................ 错误！未定义书签。 8.3运行管理与维护 ...................................... 错误！未定义书签。 第九章 项目实施进度 ............................................................. 错误！未定义书签。
9.1 项目实施原则 ........................................ 错误！未定义书签。 9.2 项目实施进度安排 .................................... 错误！未定义书签。 第十章 投资估算及融资方案 ................................................. 错误！未定义书签。 10.1项目投资估算 ....................................... 错误！未定义书签。 10.2融资方案 ........................................... 错误！未定义书签。 第十一章 工程招标 ................................................................. 错误！未定义书签。 11.1 招标依据及范围 ..................................... 错误！未定义书签。 11.2 招标情况 ........................................... 错误！未定义书签。 第十二章 财务评价 ................................................................. 错误！未定义书签。 12.1 编制依据及说明 .................................... 错误！未定义书签。 12.3 财务评价 ........................................... 错误！未定义书签。 12.4 财务评价结论 ...................................... 错误！未定义书签。 第十三章 效益分析 ................................................................. 错误！未定义书签。 13.1 经济效益 ........................................... 错误！未定义书签。 13.2 社会效益 ........................................... 错误！未定义书签。 13.3 生态效益 ........................................... 错误！未定义书签。 第十四章 结论与建议 ............................................................. 错误！未定义书签。
14. 1 结论 .............................................. 错误！未定义书签。 14. 2 建议 .............................................. 错误！未定义书签。
可行性研究报告摘要
项目名称 可行性研究 报告编制单位 项目所 在位臵 项目基 本情况 项目规划 利用情况 项目定 位及价格 项目建 设进度 项目投资规模及资金筹措 财务分析 重庆市北部新区高新园人和街道H29地块项目 重庆渝能产业集团 本项目位于重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村，地块编号为H29。 项目位于重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村，目前为警备区用地，基地地形平坦，现为汪家桥停车场，作为一物流中心停车场和办公地点，整个宗地呈规则矩形，落差小，场地平整，地块上有少量简易的临时用房。 本项目用地面积为62.1亩，规划控制容积率为3.5，建筑密度≤35%，绿地率≥30%，用地性质为居住用地。 本项目定位为：中高端、低密度精品高层住宅小区。 价格预测：小高层3800元/平方米，高层3600元/平方米，商业用房平街8000元/平方米，平街层以上4000元/平方米 （2008年价格，均为套内价格） 预计项目开发周期3年，2007年7月取得土地使用权，2008年2月开工建设，2008年7月实现项目销售，2010年6月开发结束。 项目投资总额为41410万元，单方成本为2500元/平方米。该项目资金来源于向金融机构贷款11200万元，自筹资金7000万元(项目资本金)。项目启动资金18200万元（2007年3季度10500万元，4季度2500万元，2008年1季度3300万元，2季度1900万元）。 财务内部收益率为22.71%，财务净现值为2932万元。 我方可承受的最高地价（综合价金）为194万元/亩，扣除出让金后最高可承土地价格 受转让地价为117万元/亩。 建议土地价格控制在150万元/亩以内，转让地价（不含出让金）控制在73万元/亩以内。 项目地处重庆市北部新区人和组团，区域地理位臵好，道路交通系统完善，区域配套设施完善，居住氛围高，市场氛围好，地块平整且为规则矩形，有利实施快速开发建设。 结论及建议 从财务评价的结果来看，项目效益指标较好，项目风险处于于可控范畴内，项目风险较小，利润率较高。 项目的开发建设符合产业集团的战略规划，且项目具有良好社会效益和经济效益，从经济指标及实施状况看都可行，具有很强的操作性和可行性，建议尽快组织实施。
目 录
第一章 项目概况 .................................................. 1
一、项目简介 .................................................... 1 二、经济技术指标 ................................................ 2 三、四至关系 .................................................... 2 第二章 市场环境分析 .............................................. 3
一、北部新区区域解析 ............................................ 3 二、北部新区高新园区解析 ........................................ 5 三、北部新区高新园区楼宇工业分析 ................................ 6 第三章 区域房地产市场分析 ........................................ 6
一、区域房地产概况 .............................................. 6 二、北部新区高新园07年一季度房地产市场分析 ..................... 8 三、重点个案调研 ............................................... 11 四、区域商业解析 ............................................... 16 五、周边配套 ................................................... 19 第四章 项目SWOT分析 ............................................ 20
一、地块解析 ................................................... 20 二、SWOT分析 ................................................... 20 第五章 项目初步定位 ............................................. 21
一、目标客户定位 ............................................... 21 二、产品定位 ................................................... 22 三、价格定位 ................................................... 23 第六章 项目规划设计方案及评价 ................................... 24
一、项目开发方向分析 ........................................... 24 二、项目规划设计方案及评价 ..................................... 24 三、项目初步方案选择 ........................................... 29 第七章 项目开发建设及销售计划 ................................... 30
一、开发建设计划 ............................................... 30 二、各期开发建设面积 ........................................... 30