北部新区H29地块项目可行性研究报告
金山组团 出口加工业、现代物流 包括出口加工区、寸滩港地区。规划城市建设用地9.53平方公里，人口1.5万人 二、北部新区高新园区解析
1、园区介绍
北部新区高新园区位于北部新区南部，面积约50平方公里，包括人和组团和大竹林组团，是重庆高新区最新最大的产业拓展区，于2001年4月正式启动，被称为“重庆EBD”（生态技术商务区）。该园区重点发展电子信息、生物医药和食品仪表等三大主导产业，集团建设重庆光电产业、重庆智能仪器仪表产业、重庆生物医药产业和重庆软件产业等四大产业基地。园区内还规划布局了未来新重庆的中央商务区、使领馆区、居住新区以及交通、通信枢纽。
人和组团：建设成为以光电和生物医药产业，以及商务办公、商档社区为主，具有山水园林特色、环境优美的现代化高新技术产业。
大竹林组团：建设成为以软件和仪器仪表产业，以及休闲旅游为主，具有山水园林特色、环境优美的现代高新技术产业区。
2、居住环境
（1）、人均绿地面积64.8平方米
北部新区高新园区总面积约50平方公里，城市规划建设用地约39.21平方公里，其余为生态绿地、林地及水域等，占总用地的20.06%。在城市规划建设用地中，绿地面积927.13公顷（其中公园绿地515.23公顷），占总规划用地的23.65%（其中公园绿地占13.14%）。高新区规划总人口为30万人，按照高新园绿地系统建设指标规划，到2015年，高新园人均公共绿地15平方米，人均绿地面积64.8平方米。 （2）、休闲配套
区域内有环境幽雅、绿树成荫的柏林公园，花果瓢香、绿茵如毯的照母山植物园及古木峰公园境内的的天然绿肺；方尖碑、人和民俗文化村、玲珑宝塔坐落其间，充分展示了人和的人文历史；金科天籁城小区的进驻，金科盛宴十二坊餐饮一条街也随之形成，不仅吸引了大量来自四面八方的优秀人才的居住和中外客人参观，因此也提高当地房地产开发水平的提高，为此也起到了积极的推动作用。 （3）、居住规划
北部新园高新园规划居住用地约占总建设用地的25%，各种高品质的住宅小区错落有致地分布在辖区内，目前已竣工的住宅规模约250万平方米。
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截止2005年12月底园区土地供应基本情况： 类别 合计 所占比例 合计 (公顷) 小计 建设用地(公顷) 产业 用地 居住 用地 公共设施用地 352.67 7.29% 交通 用地 874.98 18.10% 市政 设施 80.5 1.67% 其它(绿化用地、水面) 943.08 19.50% 非城市建设用地 913.36 18.89% 4834.43 3921.07 775.93 893.91 100% 81.11% 16.05% 18.49% （4）、完善的交通网络 北部新区高新园城市市政道路总长288.6公里（未含高速公路23.3公里）（五条“金”系列主干道总长36.5公里，人和组团道路总长106.1公里，大竹林组团总长100公里、火车北站片区道路总长46公里），已经建成道路58.3公里（五条“金”系列主干道已建成通车6.5公里），目前正在实施的道路长35公里，预计2010年前，高新园区将完成该区域全部道路建设。
三、北部新区高新园区楼宇工业分析
楼宇工业作为现代都市型工业的新形态，具有占地少、税源稳、效益好等优势，可以解决土地资源紧缺与产业发展的矛盾。北部新区高新园区结合自身发展优势和特点，大力发展楼宇工业。目前，该区域七座“星”系列商务大厦和总部基地已投入使用，据官方信息，已经有近百万平米的商务楼投入市场，可以满足1000家以上科技型中小企业办公、生产需要，目前其使用率平均达到了76%。
据了解，北部新区2007年将继续扩大楼宇产业，挖掘土地价值。实施高新园中心区拓展区、总部基地等项目63万㎡，到2007年年底形成150万㎡规模。并于今年下半年全面开工建设\太阳座\、\土星\科技孵化楼。还将规划新的系列科技孵化楼，将楼宇产业\十一五\规划由200万㎡提高到250万㎡。
上述楼宇工业的大力发展，产业人员的大量入驻，必然会带动区域内房地产市场的发展，及促进住房供应结构的调整。
第三章 区域房地产市场分析
一、区域房地产概况
总述：
凭借得天独厚的自然资源、基础设施、市政配套、产业优势等条件，北部新区高新园区的房地产市场自2002年开始，便飞速发展，相继出现了以龙湖〃香樟林别墅、比华利豪园、金科〃天籁城、金科〃天湖美镇、棕榈泉国际花园、协信TOWN城、龙湖〃水晶郦城等
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中高档房地产项目，成为名符其实的“富人区”，纵观该区域房地产市场，存在着“中间小、两头大”的现象，即以上述为代表的中高档项目和以安臵房和其它小项目为代表的中低端项目为主，从区域目前项目开发和土地供应来看，房地产项目销售态势较好。
区域管辖内主要房地产项目
保利香槟花园、鲁能星城（部分）、北岸新洲、比华利豪园、财富中心、大众〃御湖苑、上丁企业公园、枫林秀水、锋尚星空、加新花园、加新〃仁和欣座、金科东方王榭、金科〃天湖美镇、金科〃天籁城、劲力〃五星城、龙湖〃水晶郦城、南极〃凤麟苑、荣鼎国际、协信TOWN城、中兴渝景苑、棕榈泉国际花园。
1、高新园区2006年商品房市场分析
2006年3月-2007年3月北部新区高新园商品房成交情况 单位：万㎡、元/建筑㎡
06.03销售量住宅非住宅4.630.2431904953100-12006.045.630.342579329360-8006.055.230.263095293960-8006.067.600.172904344260-8006.076.830.462811225760-8006.084.380.033209288606.098.080.313304582806.106.150.033131695906.118.081.433065563706.127.651.53184607207.0111.051.093303352707.023.52\\3584\\07.039.350.7237264815\\\\\\\\销售价住宅格非住宅主力供应面积主力销售面积住宅120-150100-12080-100100-12080-100100-120120-150\\60-80\\60-80\\150-180\\\\120-150100-150100-150100-150100-15080-120住宅120-150120-150120-150120-150120-15080-100100-120120-150100-12080-100100-120180以上60-80\\\\\\\\80-10080-100\\\\\\分析： ⑴、高新园区商品房销售面积分析
12108642006.0306.0406.0506.0606.0706.0806.0906.1006.1106.1207.0107.0207.03
从上表数据可以看出，2006年3月至2007年3月，北部新区高新园区商品房成交面积94.76万㎡，其中住宅成交比重较大，达93.06%，非住宅成交面积仅为6.58万㎡，表现出该区域以住宅供应为主和商业配套不足的现状，区域生活配套还有待于随着人流的增加及商业等相关配套的投入而成熟。
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⑵、住宅成交平均面积分析
从区域供应户型来分析，2006年3月至2007年3月期间，以60-80㎡的户型供应为主，这部分户型多为园区内的拆迁安臵房及部分小户型社区，另一部分户型供应以100-120㎡为主，这源于保利〃香槟花园、尚源印象、劲力〃五星城等项目的大面积放量。
从销售情况来看，成交的多为120-150㎡区间的住宅，这多是高档产品的继续消化过程，而从普通住宅的交易情况来看，80-100㎡的二房和100-120㎡的三房销售也比较理想。
⑶、住宅销售价格
4000350030002500200015001000500006.0306.0406.0506.0606.0706.0806.0906.1006.1106.1207.0107.0207.03
从上表可以看出，受金科〃天湖美镇、东方王榭、棕榈泉国际花园、协信TOWN城等高端项目的影响，该区域住宅销售价格一直保持建筑面积3000-3200元/㎡的高价运行，并逐渐呈上升的趋势，高端项目的成功销售和区域优势的凸现，也拉升了普通住宅的售价。
二、北部新区高新园07年一季度房地产市场分析
2007年一季度北部新区高新园区房地产市场总体情况是：房地产开发规模较去年同期有所上升；市场成交量有所增加；房地产市场竞争相对平和；房价稳中有升。
1、房地产市场供应情况分析 ⑴、土地供应
优化土地供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障房地产市场健康发展的重要措施。本季度北部新区高新园区共协议出让宗地5宗，面积为43公顷；挂牌出让土地6宗，面积为42公顷；行政划拨6宗，面积31公顷。供应情况与上一季度基本持平，较去年同期相比增幅较大。
⑵、预售许可登记
本季度北部新区高新园区共进行商品房预售许可登记21幢，1486户，总面积为13.88
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万平方米。和去年同期相比有所下降，近年来北部新区高新园区的商品房新增幅度一直保持着一个良好稳定的发展态势，竞争也相对平和，供需基本保持平衡，目前商品房累计可售面积约为127.98万平方米。
2、房地产销售情况分析 ⑴、购房需求面积的选择
本季度北部新区高新园区商品房销售最多的为180㎡以上的房屋，其次是120-150㎡以及150-180㎡的，都是偏大户型房屋，占本季度销售总量的58%。这类房屋主要是由近几个月开盘的“棕榈泉”和“协信town城”的联排别墅以及“东方王榭”的花园洋房构成。从上图可以看出，这类房屋虽然面积大价格高但仍然拥有很大一批的消费群，由于其小区环境优质、楼盘总体规划好、性价比高，因此始终还是不乏购买者。
另外，本季度80-100㎡的中等互型房屋也保持着一定的销售量，位居第四，占总销售量的16%。这类房屋由于面积适中，户型也受广大消费者青睐，因此一直在北部新区高新园区保持着稳定良好的销售形势。
⑵、消费者对住宅单价的承受力
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