北部新区H29地块项目可行性研究报告
由上图可以看出，北部新区高新园区商品房住房销售最多的是均价在3000-4000元/平方米的房屋，占总销售量的21%。由于北部新区高新园区商品房住房总体均价近年来一直保持在3500元/平方米左右，因此3000-4000元/平方米这类房屋本就是北部新区高新园区销售量最多的。另外2500-3000元/平方米的房屋代表着北部新区高新园区一部分的中小型楼盘，北部新区优质的生活环境也吸引了很大一大批工薪阶层和年轻工作者选择这类价格相对较低的房屋，本季度这类房屋占总销售量的14%。
随着棕榈泉国际花园湖边别墅区和协信town城四期联排别墅的陆续开盘，本季度均价6000元/平方米以上的房屋较上一季度和去年同期都有一定幅度的增长，特别是10000元/平方米以上的房屋也销售了7套。
由此可见，购房者虽然偏向于价位在3000元/平方米以下的房屋，但面对楼盘大环境好的房屋，虽然价格稍高也还是受到大多数人的青睐，而别墅等高档商品房也仍然对那些具有一定经济势力的购房人具有吸引力，因此对于楼盘的销售还有潜力可挖。 3、房地产市场成交量分析 ⑴、二级市场成交情况
本季度北部新区高新园区商品房销售成交2297套，总面积26.04万平方米，成交金额9.9亿元,分别比去年同期增长82%、73%、94%。其中,商品房住宅成交1936套，总面积23.92万平方米,成交金额8.95亿元,分别同比增长61%、55%、87%;非住宅成交361套，总面积2.12万平方米,成交金额0.96亿元,分别同比增长491%、266%、159%。
本季度商品房销售情况虽然较去年同期有大幅度的提升，但是和上一季度相比却有小幅度的回落。说明北部新区高新园区近年来的商品房销售情况并不是一味疯长，而是略有
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波动，但处于持续增长的良好世态。
⑵、三级市场成交情况
在北部新区的建设进程不断加快，二手房市场也越来越被看好的情况下,北部新区高新园区存量房转让数量也是节节攀升,一直保持稳步上涨的局势。
今年一季度,北部新区高新园区存量房转让152套，总面积1.79万平方米,转让金额0.52亿元,分别比群年同期增长105% 、95%、53%。其中住宅转让144套，总面积1.66万平方米,转让金额0.49亿元,分别比去年同期增长106%、105%、63%。
4、房地产市场价格走势分析
从近1年的价格走势分析来看，北部新区高新园区整体房价没有太大的变化，稳中有升，今年总体较去年同期上涨了574元/平方米，涨幅为19%。2004年重庆市房地产市场进行政府宏观调控以来，北部新区高新园区的房地产市场价格增长势头已逐渐相对平缓，处于稳步增长中。
三、重点个案调研
1、住宅个案 中兴〃渝景苑 第 11 页 共 51 页
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⑴、优劣分析 优势 1、周边紧邻古木峰公园、照母山公元，拥有较好的自然景观 2、中兴为大型通讯企业拥有交好的企业形象和实力 3、与金科天籁城紧密相连，可共享部分成熟生活配套 1、生活配套尚未成熟 2、项目背侧紧邻金开大道，受噪音影响 所属区域板块 人和版块 建筑面积 楼层规划 开盘日期 销售均价 总户数 物业管理 79123.64平方米 两栋18层高层和五栋11+1小高层 2006-09 3480元/㎡ 512 待定 劣势 ⑵、经济指标 项目名称 中兴〃渝景苑 占地面积 28389.80平方米 容积率 2.79 物业地址 渝北区北部新区高新园金科天籁城背后（古木峰公园） 建筑形态 小高层、高层 主力房型 72-114㎡ 销售率 开发商
荣鼎国际 80%以上 重庆中兴发展公司 第 12 页 共 51 页
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⑴、优劣分析
1. 位与新牌坊区内，前临机场路交通便捷，区位优势明显 2. 后靠市政规划涉外领事区，拥有较好的居住环境 3. 背拥盘溪河，龙湖香樟林、财富中心等城市住宅景观。 1、紧邻交通主干道，噪音污染大 优势 劣势 ⑵、经济指标 项目名称 荣鼎国际 占地面积 26232㎡平方米 容积率 4.46 建筑形态 高层 主力房型 71-108㎡ 销售率 开发商
财富中心 未售 重庆荣鼎地产有限公司 所属区域板块 新牌坊 建筑面积 楼层规划 开盘日期 销售均价 总户数 物业管理 131360.27平方米 4栋30F高层 预计五月中旬 预计3500-3600元/㎡ 512户 待定 物业地址 重庆新牌坊机场路（中国移动大厦旁） 第 13 页 共 51 页
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⑴、优劣分析
1.香江国际为过内知名开发企业，成功运作过多个案例 2.位于高科技产业园区内，园区的发展已为项目带来惊人的效益 3.享尽园区内、道路交通、市政公园、涉外领事馆、等等所有市政配套 4.紧邻龙湖大社区 1.花园洋房的存在使局部建筑密度过大 优势 劣势 ⑵、经济指标
所属区域板项目名称 财富中心 块 物业地址 重庆北部新区星光大道16号 占地面积 26232㎡平方米 容积率 4.46 建筑面积 楼层规划 新牌坊 点式高层 建筑形态 板式小高层 花园洋房 点式高层：50-114㎡ 主力房型 板式小高层：70-140 花园洋房：110-200㎡ 点式高层：100% 销售率 板式小高层：100% 花园洋房：85% 重庆香江高科地产发展开发商 有限公司 开盘日期 销售均价 总户数 131360.27平方米 点式高层：25、28、31F 板式小高层：18F 花园洋房：4+1、6F 点式高层：2005.7 板式小高层：2004.8 花园洋房：2006.8 点式高层：4200元/㎡ 板式小高层：3980元/㎡ 花园洋房：5300元/㎡ 点式高层：560户 板式小高层：812户 花园洋房：400户 北京达文物业管理公司 物业管理 第 14 页 共 51 页