年出租费用合计＝0.35＋0.84＋0.42＋0.3＝1.91万元 （3）求该房地产的年纯收益 ＝7－1.91＝5.09万元
（4）计算该房地产的评估值
＝5.09×｛〔1-(1+12%)-10〕/12%｝ ＝5.09×5.6502＝28.759518万元
11、设该房地产当前的价值为P，则根据题意 P＝400×｛〔1-(1+10%)-5〕/10%｝＋〔P（1+5%）－5%× P×30%〕×(1+10%)-5 P＝400×3.7908＋1.035× P×0.6209
(1-1.035×0.6209 )P=400×3.7908 所以P=4243.02万元
12、 ⑴房地产的价值为土地和建筑物的价值之和
⑵可以采用市场法，以参照物价格调整土地使用年限的差别得到土地的总价值 土地总价值＝1000×1200×｛〔1-(1+8%)-45〕/〔1-(1+8%)-50〕｝ ＝118.77万元
⑶可以采用成本法计算建筑物的价值 建筑物的重置成本＝3500×750＝262.5万元 建筑物的折旧＝3500×750×（3/45）＝17.5万元 这里折旧按照土地的剩余使用年限为折旧年限 建筑物的现值＝262.5－17.5＝245万元 ⑷房地产的价值
＝土地的价值＋建筑物的价值 ＝118.77＋245＝363.77万元
13、其重置建安造价计算（用预决算调整法测出）
分类号 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 费用名称 定额直接费 综合间接费 远征费 劳保基金 施工利润 差价 其他 税金 定额管理费 工程总造价 费率（%） 计费基础 27.00 1.70 5.00 6.00 3.22 O.18 （一） （一） （一） （一） （一～七） （一～八） （一～九） 费用金额（元） 4151497.07 1120904.21 70575.45 207574.85 249089.82 －47812.39 185208.89 10686.67 5947724.57 36
（1）重置建安造价：5947725（元）
（2）前期费用及其他费用为：5947725×5.77%=343184（元） （3）资金成本按工程投资两年均匀投入考虑，年利率按5.94%计算 资金成本=（5947725+343184）×5.94%×2×1／2=373680（元） （4）重置价值=重置建安造价+前期及其他费用+资金成本 =5947725+343184+373680=6664589（元） 重置单价=6664589÷8534=780.95（元／平方米） （5）成新率勘察法成新率=G×0.55+S×0.15+B×0.3：83% 年限法成新率=（耐用年限一已使用年限）／耐用年限=80% 综合成新率：勘察法成新率×60%+年限法成新率×40%=82% （6）评估值=重置全价×综合成新率=6664589×82%=5464963（元）
14、 根据题意：
(1)计算房地合一状态下的总收入： 总收入=3000×12=36000(元) (2)总费用=7600(元)
注意：如果题目分项告诉各项费用，计算的时候要注意这里并不包含折旧费用 (3)计算总收益：
总收益=36000-7600=28400(元) (4)计算土地收益： 土地收益=1000×300×7％=21000(元) (5)计算建筑物收益：
建筑物收益=28400-21000=7400(元) (6)建筑物折旧率=1／25×100％=4％
注意：折旧年限是建筑物的剩余使用年限
(7)建筑物价格=7400÷(8％+4％)×[1-1／(1+12％)25=61667×0.9412=58041(元) 注意：这里折现值用的折现率是：还原率加上折旧率。
15、（1）计算各因素修正系数。 时间修正系数＝1+0.5%×19＝1.095
交通便捷程度修正系数＝100/[100(1-5％)]＝1.053
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其他基础设施完善程度修正系数＝100/93＝1.075
土地使用权年限修正系数＝〔1-（1+10%）-50〕/〔1-（1+10%）-60〕=0.995 （2）估算对实例A比较修正后的地价 500×1.095×1.0531×.075×0.995＝573.64万元
16、（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中未发现交易实例的交易有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。
（2）进行交易时间修正。交易实例A交易时间修正系数=107／100=1.07 交易实例B交易时间修正系数=107／102=1.05 交易实例C交易时间修正系数=107／103=1.04 （3）进行区域因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区，无需作区域因素调整。 交易实例B区域因素修正系数=100／86=1.163 交易实例C区域因素修正系数：100／93=1.075 （4）进行个别因素修正。 ①关于面积因素修正。
由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。 ②土地使用权年限因素修正。
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正.修正系数计算如下（假定折现率为8%）.
交易实例A及C使用年限修正系数：〔1-（1＋8%）-30〕/〔1-（1＋8%）-35〕=0.9659 ③个别因素修正系数
交易实例A的个别修正系数=1.03×0.9659＝0.995 交易实例B的个别修正系数=1.03
交易实例C的个别修正系数=1.03×0.9659＝0.995
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（5）计算待估土地初步价格。
A：1500×1×1.07×1×0.995=1597（元／平方米） B：1400×1×1.05×1.163×1.03=1761（元／平方米） C：1450×1×1.04×1.075×0.995=1613（元／平方米） （6）采用算术平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值=（1597+1761+1613）／3=1657（元／平方米） 待估地块总价评估值=1657×600=994200（元／平方米） 因此，这一地块的评估值为994200元。
17、(1)计算总收入年租金总收入=780×510=397800(元) (2)计算年总费用
①房产税按租金收入的12％计算，故应纳房产税为： 397800×12％：47736(元) ②管理费以年租金的3％计算： 397800×3％=11934(元)
③修缮费以房屋现值的1.5％计算。根据实地勘察，该房屋为砖混结构一等，重置价格为800元／平方米，年折旧率为2％，已经过年数为10年。 房屋现值为：
800×510-800×510×2％×10=408000-81600=326400(元) 修缮费为：326400×1.50％=4896(元) ④保险费以房屋现值的3％o计算： 326400×3％o=979.2(元) ⑤房屋折旧费：
800×510×2％=8160(元)
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⑥租金损失准备金以半月租金收入计为： 397800／24=16575(元)
⑦土地使用税以每年每平方米2元计为： 2×360=720(元)
⑧年总费用=47736+11394+4896+979.2+8160+16575+720=91000.2(元) (3)计算总收益。
本例房地产的总收益为： 397800-91000.2=306799.8(元) (4)求取土地纯收益。
①房屋纯收益为：326400×10％=32640(元)
②土地纯收益＝总收益一房屋纯收益=306799.8-32640 =274159.8(元) (5)求取非有限期土地价格。
土地总价=274159.8÷8％=3426997.5(元) 每平方米地价=3426997.5÷360=9519.44(元) (6)求取50年使用权土地价格。
土地总价=274159.8×〔1-(1＋8%)-30〕/8% =3426997.5×(1-0.0213)
=3426997.5×0.9787=3354002.45(元) 土地单价=3345002.45÷360=9316.67(元)
18、根据所给条件计算如下： (1)预计住宅楼的买楼价的现值为：
(2000×6×3000) × (1+10％)-2=36000000×0.8264=29750400(元) (2)总建筑费用现值为：
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