虽然，我国已经颁布了上述的物业管理法律法规以及地方性法规等相关条款,对物业管理体制做出了一定的规定,但物业管理法制化建设方面仍然存在很大盲点。物业管理体制问题上缺乏一套系统的、操作性强的、具有强制约束力的法律法规。甚至有的地方出台的政策法规互相矛盾,特别是小区的归口管理方面政策法规不统一现象时有发生。法制不健全,必然导致物业管理出现混乱。
2.3物业管理市场化程度不高
我国的物业管理行业虽然是适应房地产管理体制改革而产生的，但它仍然没有摆脱传统计划经济体制的干扰，仍然在进行着一些非市场化的运作。
物业管理项目的接管服务大多数都是暗箱操作，市场竞争机制没有真正的形成。作为市场主体的业主对物业管理缺乏足够认识，业主委员会成立的难度比较大，自治能力较弱，未真正的发挥其应有的作用。而且，物业管理企业与建设单位、房管单位之间仍存在或多或少经济上的依赖关系，“谁开发、谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清的局面还没有完全改变。物业管理还没有形成有利于竞争的统一的市场。以北京市为例，北京的物业管理存在许多不符合市场化的问题，一些物业管理企业在物业管理专业方面不是很专业，但因为是某个开发公司的下属企业，或者是某几个开发公司合资组成的股份企业，管理项目不愁没有。另一些物业管理企业则更有手段，他们充分利用各种政策、管理方面的漏洞，以非市场化的手段进行暗箱操作，争夺市场。
市场化程度不高还表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上。其基本做法是政府定价或制定指导价，建设单位补贴,多种经营、以副补主。物业管理服务费标准偏低、收缴率偏低的结果，直接导致物业管理企业长期亏损经营、无发展后劲。物业管理长期低成本运作，促使物业管理的服务质量难以有实质的提高，从而形成了制约物业管理发展的“瓶颈”。
2.4 物业管理企业规模小，难以发挥综合优势
目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小,难以发挥群体优势,而且绝大多数企业存在着经济效益差,亏损严重等问题。据统计，到2008年底全国实行物业管理的房屋建筑面积131861.76万平方米，而物业管理企业近12万家，从业人员达2000万人，平均每个物业管理企业仅管6.59万平方米，其中小的企业仅管理两万多平方米的物业，每个物业管理人员平均只管669.31平方米，可见管理规模之小。就拿我国物业管理的发源地深圳来说，各类物业管理机构有1200多家，其中21家成规模的企业合起来，管理面积也不过7000万平方米，小的不足10万平方米,甚至建两栋楼的开发单位也成立一个物业管理公司。然而“麻雀虽小，五脏俱全”,“小而全”的企业必然带来极大的资源浪费。深圳每年的物业开发量最好的年景也不过1000万平方米,如按管理机构平均
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分配，每家仅分不足1万平方米。出现这种情况除了进入物业管理行业壁垒不高、开发商盲目投资外，也是作为新兴行业的必然结果，经过整个行业激烈竞争“大浪淘沙”之后，物管企业将逐步向规模化集团化方向转变。
2.5 物业管理企业经营的风险问题
物业管理发展到今天，已经不再只是传统意义上的清洁工扫扫地、保安员巡巡楼、管理员收收费那么简单，那么风平浪静。随着社会的发展、行业逐步迈向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都有了很大变化。但在这种情况下，物业管理又走向了另一个难处:业主习以为常的把物业管理公司当成了小区的“万能手”，什么事都去找物业公司，凡是都依靠物业公司。遇到解决不了的问题，就是物业管理公司的服务不好，动不动就以不交管理费为由，威胁物业公司，出了什么事故就要向物业公司要求索赔。例如小区的停车场每天收取5元的车位使用费，车子丢了或者擦损了，不容分说就直接去找物业管理公司要求索赔，张口；又比如犯罪分子潜入就要十几万乃至几十万的赔款。再者小区发生了人命案件，物业管理公司又被业主索取巨额的经济赔偿。这就是在物业管理行业中引起广泛关注的厦门“丢车案”以及深圳笔架山庄“索赔案”的真实案例，我们在震惊之余，更加应该重新进行认识和思考，物业管理公司到底是做什么的？一方面法律赋予物业管理企业的权力是有限的；另一方面就是物业管理行业特征是“取之于民,用之于民”、“保本微利”，物业管理公司的经济实力都很有限。因此目前的物业管理正处于如履薄冰的危险境地。
根据以上的事实和案例中，我们可以看出，出现这种情况，主要是由于法规不完善导致业主、物业管理公司、开发商等各种市场主体间权力责任不明确，业主素质不高，对物业管理的消费观念以及物业管理企业自身服务质量不够等因素造成的。
2.6 物业管理从业者的人才匮乏
现代企业的竞争就是人才的竞争，人的因素在现代企业中管理起到非比寻常的作用，物业管理行业也不例外。但人才的问题一直困扰着物业管理行业，主要体现在以下几个方面：
首先是从业人员素质偏低，专业人才匮乏，影响物业管理发展。目前，物业管理企业中人才匮乏的现象较为普遍，突出表现在：一是传统的房产管理人才多，从事新型物业管理人才少：二是能胜任单一岗位工作的人才多，能胜任多个岗位工作的复合型人才少；三是初级管理人才多，中高级管理人才，特别是能担任部门经理以上中高级管理人才少。现在从事物业管理的人员大多为“牛路出家”的人员，其中很少一部分在实践工作中精于研究，善于创新，成长为物业管理的带头人，行业内的专家。物业企业的增长
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速度与优秀的物业管理人才比例的失调，导致了物业管理企业虚位以待却无法聘请到合适人才的现象。
其次是后备人才储备量小。社会上在很长一段时间，对物业管理的认识不够全面，认为物业管理是一个劳动密集型行业，招收的都是一些下岗工或是农民，技术含金量不高，投身物业管理行业的人不多，而具备较高自身素质的人员愿意从事物业管理的更是少之又少。随着社会的发展，人们对生活品质要求的提高，对物业管理也有了新的认识，但这需要一个过程。目前市场需求量大，导致缺口大。但可喜的是国内已有多所大专院校近几年设立了物业管理专业，各有识之士投身物业管理行业的人员增多，让我们看到了希望。
再次，优秀的物业管理人才流失严重也导致了物业管理人员的缺乏。物业管理行业从业人员付出的劳动与得到的报酬不相符，导致物业管理型人才的转行，现在很多优秀的地产精英都从事过物业管理，从与他们沟通中得知，从事物业管理的经历使他们都收益非浅，他们在物业管理中锻炼了与人沟通的能力、逻辑与判断能力、观察能力，磨练了毅力，懂得了建筑、心理，礼仪方面的相关知识。但因报酬不高，物管工作太累等原因，导致了他们离开了物业管理行业。在某种程度上讲，物业管理行业锻炼和培养了人才，但却没有留得住人才。
2.7 对以上问题的原因分析及归纳
通过对以上主要的几个问题的分析，我们可以把问题的原因归结为三个方面：即政府部门、物业管理企业和社会。 1）政府部门方面：
①由于物业管理作为房地产业的一个售后服务部门，没能够引起有关政府部门的广泛关注，以及因物业管理是一个多元化的新兴行业，涉及到的政府部门过多，物业管理责任纵深联系复杂，因而导致物业管理法律法规制度的制定不及时不完善；
②由于受传统计划经济观念的影响以及出于本部门切身利益方面的考虑，政企没有能真正分开开来，而且政府对物业管理企业的干预过多，缺少服务意识；
③对物业管理的宏观管理目标不明确，是进行分业经营还是分业与联合经营共存，是强制实行招投标制还是采取自愿，都没有一个明确的法规政策规依据；
④物业管理作为一个新兴行业，政府没有出台相应的扶持政策措施，导致物业管理过分依赖于开发商，难以真正独立起来。 2）物业管理企业方面：
①虽然物业管理行业建立起真正的现代企业制度，但产权不明，权责不清，不能独立经营运作；
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②发展方向不明确，限于现实情况，只能以副补主和靠开发商补贴，导致物业管理服务质量难以提高，形成不计成本的恶性竞争，对整个行业造成伤害；
③由于法规不完善，经营风险意识不强，导致物业管理收益与风险极不对称，一件官司往往就会毁掉一个企业；
④由于物业管理在国内尚属新兴行业，缺少完善规范的教育培训体系，，导致物业管理的服务质量不尽如人意。 3）社会方面：
①由于大多数消费者刚从计划经济的福利中走出来，缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”；
②业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务； ③社会关注程度不够，许多媒体只是重视他们所谓的新闻卖点，一听到纠纷就纷纷对物业公司展开负面的讨论，没有承担起相应的公正客观报道的社会责任； ④行业协会还没有完全发挥对本行业的。
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第3章 我国物业管理的发展对策
针对目前物业管理普遍存在的问题，分析了我国物业管理的现状，如行业利润低，法律法规制度建设滞后等，有碍于物业管理行业的发展，物业管理行业的人力资源匮乏，从业人员素质普遍不高，物业管理公司规模小、效益低，建设和管理之间缺乏有效衔接等，提出了实施规模化经营，建立健全相关法规制度，进行分类管理，充分应用高新管理理念、实现智能化管理等对策。
随着社会日新月异的飞速发展，中国物业管理市场化进程亦逐渐加快，物业管理日益成为现代化城市管理和房地产经营管理极其重要的组成部分。由于我国物业管理起步较晚，因而存在的问题还很多。物业管理公司如果要生存与发展，就必须对困扰物业管理行业发展的问题进行分析和研究，找出对策，以推动物业管理行业向更高层次发展。
3.1 经营规模化，以规模求效益
物业管理企业的规模化代表着企业的综合实力，它包括企业的运行体系、管理机构、用人机制、企业品牌的含金量等，而企业的管理面积、员工多少仅仅是表面形式。同其他行业的经营性质不同，物业管理行业的经营活动主要是以综合性服务来取得管理费的收入，而收入的主要和直接来源就是企业的物业管理面积，物业管理面积越多，则企业取得的收入越多，效益就会越好。物业管理行业性质决定了扩大经营规模是提高企业效益的根本出路。而强调管理、质量和技术的经营则应是物业管理企业真正追求的目标，所以物业管理企业必须规模化、集约化经营。兼并重组、充分利用小企业资源是行之有效的途径。为促进行业健康发展，对那些小物业管理企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源如资金、技术、材料和劳动力等。同时，由于竞争的加剧，物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路，在建立健全企业化经营体制的基础上，通过并购和改组等方式进行有效扩张，从而降低成本，达到规模经营。
3.2 建立健全相关法规制度、不断完善物业管理的法制配套建设
首先，业主(或使用人) 和物业管理公司之间的权益、责任和义务需要以立法的形式进一步明确。对那些物业管理市场发展急需的涉及市场准入、企业行为规范、权利义务、纠纷处理和法律责任等方面尚未出台的具体法律法规，应及时制定。
其次，要不断健全物业管理企业的资质审查和等级评定制度，物业管理企业类型多样，素质良莠不齐，因此必须以法律规范企业的设立条件，控制企业数量，提高企业素质，增强行业竞争力。尤其是我国已加入WTO，物业管理立法工作更要借鉴国际上的通行做法，增强针对性和可操作性，与国际惯例和WT0规则接轨。
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