横沙村旧村改造初步策划
物业类别: 普通住宅 建筑类别: 小高层 装修状况: 带装修
物业地址: 东圃镇杨桃公园南侧，前进村东侧 均价:12800元/㎡ （二手楼）
楼盘名称：新塘新世界花园 物业类别: 普通住宅 建筑类别: 高层花园洋房 占地面积：150000㎡ 建筑面积：300000㎡ 装修状况: 带装修
物业地址: 增城新塘镇花园东路6号 均价:7200元/㎡
楼盘名称：碧桂园凤凰城 物业类别: 普通住宅 建筑类别: 小高层洋房、别墅 占地面积：6666700㎡ 建筑面积：13320000㎡ 装修状况: 带装修
物业地址: 新塘广园东快速路（广园路、广深高速新塘出口） 均价:6800元/㎡
3， 项目改造SWOT分析
■ 强势（Strength）与 机会(Opportunity)
1、项目附近路网发达，地铁站位于用地南侧，交通区位优越。 2、项目用地位于区的商业发展中心，发展前景良好。 3、项目周边有多个楼盘，具备较成熟的居住和商业氛围。
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4、项目内将建大型商业中心，市政商业设施齐备，方便住户的生活、消费。 5、项目建设规模大，产品类型齐全，有利于提升市场竞争力。
■ 弱势(Weakness)与威胁(Threaten)
1、本项目部分商业、酒店、办公投资大，回收期长。 2、黄埔区商品房年销售量小，市场需求要引导。
3、内部交通阻塞、城区功能单一，需新建大量市政商业设施，建设成本较大。 4、业主品牌知名度不够高，应引入知名有实力的开发商。
5、项目用地拆迁量大，拆迁难度高，拆迁周期长，存在一定投资风险。 6、项目北部为大型化工企业，对本项目的生态环境有一定的负面影响。
4, 旧村改造思路
1）旧村改造面临的主要问题
虽然我国城中村是低收入住区，但是它既不同于香港，新加坡的廉租屋区，也不是平常所说的“贫民窟”，城中村原住民在村中并不贫困，而进入城中村的人们则处在生活，就业，社会关系不断变化的过程之中。城中村零售商业，餐饮，洗浴，理发，娱乐，以及各种地下经济，高度集中，来自四面八方的外来人口形成丰富多彩的地方饮食，文化景观，尤其是大量充满憧憬的年轻人的进入，使城中村表现出勃勃的生机和活力。
我国城市发展走的是低成本扩张的道路，廉价的外来劳动力是重要的支撑条件，但在城市流动人口快速增加的同时，政府的财政负担并没有因此而显著增加，原因之一就是由于城中村满足了外来低收入人口的需求，基本实现了“打工者有其屋”意义十分重大。
深圳市2005年“登记暂住人口”有1026万人，其中租住在城中村的40岁以下的占95%以上，深圳在快速发展中，出现过道路，土地，水等各种公共资源的匮乏 ，唯独没有出现外来人口的住房不足问题，城中村功不可没。 城中村是一个二元转型社会，房屋出租收入维持了集体经济和聚落经济的基础，乡村精英在基层治理和分配中的优势，传统血缘、宗亲关系都与内地农村有同样的表现，这是一个被动城市化的社会，外来人员的生活状况总体在逐步改
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善，一部分人在市场竞争中逐渐完成原始积累走出城中村，这是一个主动城市化的社会 。
城市政府与城中村原住民集体之间，则形成一种事实上的委托管理关系。政府默认原住民利用集体土地获取城市地产经营收入的权利，同时，村集体要承担建设和管理的责任，城中村集体实现了对高流动性，非单位性居民的有效管理。
城中村一个股份公司就实现了从基础设施投资建设，到日常社会治安，卫生保洁，计划生育等全方位的管理。
城中村住宅建设只需要满足农村宅基地规划的要求，土地，空间资源得到充分的利用，也因此使城中村距离城市宜居环境有较大差距。
市区或市区边缘的城中村小区容积率基本在3以上，所有的公共用地被最大限度的蚕食，没有公共绿地，道路受到尽可能的约束，消防通道全部堵塞，污水遍流，居住拥挤，“握手楼”和“贴脸楼”成为最普遍的要求和现实。
在大城市已经改造过的城中村，房租将上涨50%以上。
居民回迁到安置区后，意味着需要增加自来水，物业管理以及蔬菜肉类等日常生活成本的提高。
旧村改造可能会面临如下困难，一是部分居民拒绝搬迁，严重者导致拆迁期延长甚至产生投资风险；二是回迁的居民拖欠各种费用，并造成安置区楼房损坏，与融资区住民产生矛盾。
2）旧村改造案例
文冲石化路以西“城中村”改造项目，改造范围已办理《建设用地规划许可证》，建筑单体报建工作也在抓紧办理，现已完成首期安置房总建筑面积5.7万平方米的基坑开挖，拆迁补偿方案也于5月28日获得居民代表、股东代表大会表决通过。
此次改造范围总用地面积约47.3公顷，总拆迁面积为60.19万平方米；规划指标为毛容积率2.81至3.07，建筑密度不大于30％，绿地率不小于30％，并预留3万平方米作为历史建筑群安置面积。公共建筑配套方面，将设置2所18班幼儿园、1所24班中学、1所36班小学以及居民健身娱乐场所、文化站公交设施、老年人服务中心、消防站社区卫生服务中心、邮政所、再生资源回收站、
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社会停车场（库）等。
改造的主体是文冲集体经济组织，改造成本将全部由融资地块开发所取得的资金来承担。改造后，保障文冲社区集体利益不受损、居民生活水平不降低、集体经济可持续发展。改造后的地块将分为三个部分：居民拆迁安置地块、文冲集体物业建设地块和融资开发地块。
改造后，新文冲坐拥3万平方米古建筑群。总平面规划方案商住分离，功能分区明确，沿大沙东路、黄埔东路主干道及地铁5号线文元站周边集中布置商业建筑，将在区政府大楼东翼形成商业集聚节点；住宅建筑沿水系形成点式布局或敞开式空间布局，形成向城市开放的集中绿地和居民休闲娱乐的开敞空间。考虑到居住舒适性，建筑绝大部分为南北朝向，且住宅与商业分离，将有效避免商业对住宅区的干扰。
规划方案注重保护传承文化脉络。文冲村有800多年历史，是广州目前剩下为数不多的古村落，村里拥有众多历史悠久的明清古建筑，其中尤以市级文物保护单位、有322年历史的陆氏大宗祠以及400余年历史的文冲碉楼等最为知名，除此之外还有13间公祠、7间私塾、一间书院、明末清初的古民居16间、古门楼10座，散落村中各处。改造后的新文冲以陆氏大宗祠和邵山书院为中心，保留13座祠堂等老建筑，采取平移或拆后重建、修葺等方式将其他古建筑集中起来，形成一个3万平方米的古建筑群，
规划方案特别注重保存原有池塘格局和自然风貌，在原池塘格局的基础上进行优化，形成与文涌连通的中部环状水系，结合乌涌、文涌综合整治工程，改造范围有着得天独厚的水文自然环境，改造后将延续文冲岭南水乡风貌。对比改造前后各项重要指标，绿地面积、道路面积均大幅提高，建筑密度明显下降，生活配套设施完善，人居环境得以极大改善。
3)旧村改造思路
1）横沙村为全市52条城中村全面改造的旧村之一《黄浦区7条改造的旧村之一》应按照省市旧村改造相关政策及具体实施意见结合项目实际情况 ，在吃透条文用足优惠政策的基础上，既要照顾本地拆迁户及当地政府的要求，又要通过旧村改造在黄埔中心区创建一个旧村改造的样板示范工程，达到社会和谐稳
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定、商业经济繁荣、居民安居乐业、项目经济效益社会效益良好的目标。 2）在批准的“项目改造方案”基础上，落实本项目改造的各项优惠政策，如土地权属登记，规划设计指标，项目投融资扶持，财政支持，各项政府收费项目减免和税收优惠等。
3）按计划开展临迁及建设安置房,落实临迁时限和成本。 4）按计划分期建设本项目，包括：
安置房，住宅，商业办公，休闲商业旅游设施及各类市政商业配套设施。 5）分期建设方案
本项目为地铁概念项目，部分用地为地铁沿线物业，规划设计应充分利用地铁交通带来的交通便利和大量需求的优势。借鉴香港、新加坡地铁沿线物业开发的成功经验，在对市场定位和建设目标进行充分论证的基础上，俜请经验丰富有实力的规划建筑设计单位编制规划和分期建设方案。 6) 风险防范
本项目用地拆迁量大，周期长，采用回迁安置方式补偿，应紧紧依靠当地区、街道、村政府，在深入细致的市场调查的基础上，以政府批准的相关文件为指导，制定周密的对策措施，签定有法律保障的合同文件，确保将拆迁引致的投资风险降低到最低限度。
5， 项目主要经济技术指标
总用地面积：64.46万平方米；
总建筑面积：251.58万平方米
地下停车面积：40.80 万平方米（含机动车和非机动车和） 毛容积率：3.27 建筑密度：30% 绿地率：35% 安置区
规划用地面积：25.46万平方米
总建筑面积：86.63万平方米(含地铁公建配套、迁建历史文化建筑、区内公建) 地下停车面积：16.76 万平方米（含机动车和非机动车和）
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