横沙村旧村改造初步策划
毛容积率：3.29 融资区
规划用地面积：37.32万平方米 总建筑面积：124.15万平方米
地下停车面积：24.03 万平方米（含机动车和非机动车和） 毛容积率：3.41
物业销售价格：因尚未做详细的市场调查，假定全部物业对外销售，并采用较保守的价格计算。
其余详项目成本效益估算表
6，
项目成本效益估算
横沙村项目成本效益估算(3.27) 序号 项目 土地出让金 拆迁、临迁、补偿等 环境改造 策划、勘测和设计费 小计 35-38层住宅 建25-28层住宅 安2 工小高层住宅 程居住区商业用费 房 居住区公共配套用房 安置房 第 16 页 共 19 页
单位 ㎡ 宗 宗 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 210,78数量 644,60地价及0 单价(元) 320 金额(元) 206,272,000 730,600,01 1 3,222 4 2,000 316,176 1,800 421,568 1,400 63,235 2,000 71,667 1,500 866,3200 214,470,000 44,072,365 按建安工程费的1%计算 1,195,414,365 土地成本楼面地价(融资区) 421,568,400 占总建筑面积的10% 569,117,340 占总建筑面积的15% 590,195,760 占总建筑面积的20% 126,470,520 占总建筑面积的3% 107,499,942 占总建筑面积的3.4% 占总建筑面积的41.1% 1,400 1,212,852备注 1 前期费用 横沙村旧村改造初步策划
3 高层商业、办公用房 地下停车库 小计 室内水电安装工程 小市政工程 绿化工程 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 158,088 1,500 408,000 2,800 2,515,842 2,515,842 2,515,基础及3 配套设施费 智能化系统费 ㎡ 零星工程 小计 城市基础设施开配套费 发建筑安全监督4 期费 间税其它 费 小计 5 6 7 8 9 不可预见费 管理费用 财务费用 建设成本合计 单方建设成本 销10 售35-38层住宅 收入 25-28层住宅 第 17 页 共 19 页
,287 237,132,225 占总建筑面积的7.5% 1,142,400,000 每100平方米配一个地下车位 4,407,236,474 301,901,0120 80 60 40 201,267,313,536,600 绿化率为35% 100 9,669,000 面积按用地的15%计算 10,313,6080 132,217,0面积按用地的20%计算,部份用0 作室外停车场 94 按建安工程费的3%估算 10 6,446,000 675,350,6 11,000 10,000 94 159,719,209 按建安工程费的5%计算 22,036,182 按建安工程费的0.4%计算 88,144,729 按建安工程费的2%计算 269,900,121 327,395,083 1~4项之和的5% 125,560,031 1~3项之和的2% 735,089,9贷款额为上述费用50%,期限3年,包括水电、通信、燃气和排污842 225,610 96,690 128,920 644,600 210,784 316,176 60 管道的铺设 区内道路工程 ㎡ 广场及硬地铺设工程 ㎡ ㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 61 利率7%. 7,735,946,728 4,690 含地下室 2,318,626,200 售价：11000元/平方米 3,161,763,000 售价：10000元/平方米 横沙村旧村改造初步策划
小高层住宅销售收入 居住区商业用房 高层商业、办公用房 地下车库销售收入 小计 11 12 13 14 15 16 17 18 销售费用 销售税金及附加 总成本 税前利润 税前利润率 所得税 净利润 净利润率 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 421,568 9,000 18,0063,235 158,088 8,000 240,312 3,000 1,410,164 0 3,794,115,600 售价：9000元/平方米 1,138,234,680 售价：18000元/平方米 1,264,705,200 售价：8000元/平方米 720,936,000 售价：3000元/平方米 12,398,380,680 495,935,227 销售收入的4% 772,419,116 销售收入的6.23% 8,231,881,955 3,394,079,609 41.2% 848,519,902 税前利润的25% 2,545,559,706 30.9%
7, 对策与建议
1) 项目采取整体全面改造，业主自主开发，通过融资区建设，向社会销售物业，
筹集建设资金，用5年左右时间将横沙村建设成为一个有着得天独厚的人文自
然环境，改造后将延续横沙岭南水乡风貌。对比改造前后各项重要指标，绿地面积、道路面积均大幅提高，建筑密度明显下降，生活配套设施完善，人居环境将得以极大改善。
2) 经初步估算：项目改造静态总投资：77.35亿元人民币，项目静态经济效益
良好，静态税后利润率达：30.9%，静态税后利润达：25.45亿元人民币，
3) 项目的拆迁量大，周期长，回迁安置区建设工程量大，建设周期长，将导致
项目筹融资成本增加和风险加大(文冲村的搬迁补偿已由3千多元/平方米，增加到5千多元/平方米，并有已签约村民反悔)，应采取有效措施防范。
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4) 近期世界经济增长出现了许多不确定因素，部分发展中国家和发达国家出现
了金融（财务）危机的迹象，以及中央政府对房地产调控政策的变化，为近期及一段相当长时期经济发展的特点,这些因素将对本项目的经济效益产生较大的直接的影响。
5) 总体而言：本项目对投资商有较强的吸引力，在与政府和业主深入沟通的基
础上制定可操作的发展计划，对已批准的规划方案（框架）及指标进行优化设计，争取更好的改造成果，造福社会，造福当地居民。
以上思路及建议仅是在较短的时间内完成，所采纳的数据尚不够充分，
如有失偏颇请多多见谅！
2010-7-6
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