从BOT模式“建造—经营—移交”的内涵，结合目前国内城市轨道交通建设投融资环境可以看出，BOT模式具有如下优点：
（1）相关法律和政策法规已建立，采用BOT模式进行城市轨道交通项目建设有法可依。
（2）可以用项目特许经营权作为抵押，融资相对容易。
（3）专业运营公司负责项目运营，能够充分发挥运营管理的专业优势，提高项目运营效率，改善服务质量。
2.1.2 BOT模式存在的问题
目前，BOT模式在我国多用于电厂、供水设施、收费公路以及自然资源开发项目。而在国内城市轨道交通领域，由于投资者难以收回成本并取得收益，需要政府进行补偿，合同谈判复杂，因此，BOT模式大多以失败告终，如表1所示[4
从上述案例可以看出：
（1）BOT模式适用于投资较大、建设周期长、可以运营获利的基础设施项目。而城市轨道交通项目为准经营性项目，直接经济效益差，可经营指数不高，仅靠项目自身收益无法达到盈利目的。
（2）政府政策对项目的运营管理产生影响，造成政策性亏损。如表1所示，北京地铁4号线项目运营过程中，政府限制票价并且禁设站内零售商业设施，而深圳地铁4号线二期工程则受到政府土地政策影响，这两个项目最终采用的都是“BOT+政府补贴”模式[4
，5]
，5]
。
2 BOT、BT、“轨道+土地”模式在我国城
市轨道交通领域的运用
除了依靠政府财政拨款之外，目前我国城市轨道交通项目投融资模式在引进社会资本方面，主要有BOT、BT、“轨道+土地”等模式。这些融资模式在我国北京、深圳、南京等城市轨道交通项目建设市场化实践中表现出传统的政府投融资所不具
。
因此，城市轨道交通BOT项目鲜有成功案例，其根本原因在于投资回报难以吸引社会资本。
土地储备融资的城市轨道交通项目BT模式研究
第2期 吴胜权，等：利用土地储备融资的城市轨道交通项目BT模式研究 043
表1 城市轨道交通BOT项目案例分析
北京地铁4号线工程
深圳地铁4号线
二期工程
围 项目特点总结
表2 城市轨道交通BT模式案例分析
北京地铁奥运支线项目 程等
深圳地铁5号线项目 工程、系统设备安装工程以及深圳北站综合枢纽工程等
工程竣工验收合格后，10号当年施工当年支付价款，按年分线公司以股权收购的形式接期回购 收项目公司
项目公司负责设计、施工、项目公司负责设计、施工、不负监理。项目移交是项目公司责监理。项目移交的只是工程项100%股权挂牌交易，整体移目本身，项目公司作为中国中铁交给发起人，项目公司是临下属全资子公司长期存设 时机构
BT范土建工程、车站机电设备工土建工程、轨道工程、装饰装修
项目 项目一分为二，约占总投资70%的第二期工程通车前，项目方案 一部分由政府负责，约占总投资30%公司向政府租赁一期工
的第二部分由投资者采用BOT模式程，二期工程完工通车负责。项目公司以每年4250万元的价后，项目公司负责4号格租赁政府负责的部分，以此为基础，线全线运营 项目公司完成项目建设，并负责运营
存在 原先准备采用香港地铁的盈利模式。原先准备采用“物业开问题 然而北京市政府出于安保考虑，明令发”的补偿机制，然而，
禁止在地铁站内设置任何零售商业设由于必须通过招拍挂程施，因此，项目公司只能够通过在车序上市交易才能获取用站和隧道区间设置商业广告以及地下于物业开发的土地，因通信等商业运营获得收益。另外，票此，难以实施“BOT+价也由北京市政府统一规定，为弥补物业”模式；项目最终项目公司运营损失，政府适当给予价采取的补偿机制为“运差补贴
营补贴”
总结 原先计划的补偿机制为政府建设部分在国内目前的土地政策
项目的“实物投资”。相比于“BOT+法规框架内，“BOT+物部分投资”模式，政府投资能够通过业”模式实现的可能性该偿付机制被较好地利用，可以有效不大 避免“政府出钱，民间做主”的现象
2.3 “轨道+土地”模式的优点及存在的问题 2.3.1 “轨道+土地”模式的优点
“轨道+土地”模式是指给予投资者土地补偿，项目公司将城市轨道交通运营与沿线物业开发有机结合，以物业开发收益补偿城市轨道交通建设和运营的模式。该模式能充分实现城市轨道交通项目外部效益内部化，具有如下优点：
（1）轨道沿线土地受项目影响必将增值，同时车站周边商业契机也将得到提升。因此，通过开发经营沿线土地，参与沿线物业开发，项目公司可获得可观的非票务收入（如表3所示香港地铁项目），从而获得合理的投资回报[9
香港地铁
，10]
2.2 BT模式的优点及存在的问题 2.2.1 BT模式的优点
BT是指政府在项目建成投入使用后从投资者手中将项目回购，政府的回购资金通常是事后支付。根据BT模式的内涵，结合城市轨道交通项目特点，可以看出其如下优点：
（1）由于城市轨道交通项目本身现金流量不充分，对于投资者来说，采用BT模式介入回避了经营期风险。
（2）投资者的专业能力以及在项目实施、管理方面的经验能够充分发挥，投资建设效率高。
（3）在投资建设合同中明确投资者收益，投资回报相对稳定[6]。
基于上述优点，在我国城市轨道交通项目建设领域BT模式应用较为广泛。 2.2.2 BT模式存在的问题
表2所示为BT模式在国内城市轨道交通领域的典型案例[7
，8]
。
表3 城市轨道交通“轨道+土地”模式案例分析
南京地铁1号线
主要政府与地铁公司在地铁建设项目公司参与竞拍分批分期上市做法前通过协商，在规划地铁沿公开交易的项目沿线约21公顷土
线时确定一定数量的目标地地，若中标则由其开发，所得收块，协议出让给地铁公司。益全部用于地铁建设；若投标失地铁公司负责建设运营地铁败，拍卖所得土地收益则作为用工程并开发经营这些土地
于地铁建设的政府资本金
运作港铁公司在2000~2009年一试运营一周年盈余2000万元（不效果直保持赢利，物业开发利润计还本付息和折旧费），是全国第
远远超过地铁运营利润
一家实现收支平衡的地铁项目
（2）站点周边商业繁荣将为城市轨道交通项目吸引更多客流，提高项目票务收入。
（3）可以将土地使用权用作抵押，贷款相对容易。