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丰泽园项目
尽职调查报告目录
第一章项目区域 (1)
第二章区域市场分析 (3)
第三章项目公司介绍 (3)
第四章项目介绍 (4)
第五章公司财务状况 (5)
第六章融资条件 (6)
第七章风险分析 (7)
第八章调查结论 (8)
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声明
本尽职调查报告是由独立完成，真实反应了新泰置业2014年11月30日以前的生产经营情况，我们对本报告的内容的真实性、准确性和完整性负责。
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丰泽园项目
尽职调查报告
第一章项目区域
一、漯河市
漯河市位于河南省中南部，启于北魏、盛于明清，因淮河的两大支流沙河和澧河蜿蜒全境并在市区相汇，曾以商贸和水陆交通发达而享誉中原，在明朝永乐年间已是“江淮百货萃，此处星辰罗”的商品集散中心，
素有“水旱码头”之称。
今天的漯河，更是四通八达，是国家二类交通枢纽城市。石武高铁、京广铁路、京港澳高速、107国道贯穿南北，漯宝（丰）铁路、漯阜（阳）铁路、宁洛高速横跨东西，距郑州新郑国际机场不足一小时车程；安信快速通道、郑漯城际铁路纳入规划，区位优势更加突出。
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漯河市面积2617平方公里，人口260万，下辖源汇区、郾城区、召陵区、西城区、舞阳县、临颍县。漯河风光秀丽景色宜人，先后摘取国家园林城市、全国绿化模范城市、国家森林城市、中国特色魅力城市、中国人居环境范例奖等桂冠。
漯河以食品工业发展的卓著成效，培育出了以双汇集团为代表的食品名星企业，是享誉四方的食品名城、全国食品安全信用体系和保证体系建设双试点市、全国首家农业标准化综合示范市、全省食品工业基地市、全省无公害食品基地示范市。
二、西城区
西城区是从目前的源汇区划分出来的新设城区，相当与郑东新区，东起107国道、西至大楼魏东、南起澧河、北至沙河，割区面积为25平方公里。总体定位: 立足中原、辐射中部、享誉国际的21世纪商务休闲都市区、创新服务示范区、低碳生态宜居区以及多元文化特色区。将西城区打造成为漯河市提升城市功能的先导区、体现生态文明的示范区和展现城市文化的魅力区。集商务休闲、行政文化、对外交通、生态居住、滨水活动等多功能于一体的城市副中心。规划结构为两带环抱、两环绕城、两轴连城、三心辉城、四区成城、水绿交融规划居住用地面积为416.43公顷，包含二类居住用地、商住用地和中小学、幼儿园用地，占建设用地面积的40.23%，其他为商业用地和公共配套施用地。
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以下是西城区鸟瞰图：
第二章区域市场分析
尽职调查期间，我们走访了漯河市住房保障和房屋管理局，调阅了漯河市2011年至2014年前三季度的房地产市场统计分析，现就调阅的资料对我们重点关注的问题进行分析：
一、房地产开发投资完成情况：
年份完成投资（亿元）
2011 39.7
2012 43.67
2013 44.32 2014前3季度43.21
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可见，全市房地产开发投资完成指标连年增长，2014年将超越2013年继续呈上升趋势。
二、房地产项目建设情况：
年份
新开工面积（万平米） 累计竣工面积（万平米）
2011 208.7 133.9 2012 223.44 138.49 2013
223.92 86.63 2014前3季度
119.57
76.03
完成投资（亿元）
37
38394041424344452011
2012
2013
2014前3季度
完成投资（亿元）
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- 7 - 受房地产开发周期影响，商品房峻工面积2013年以来有所下降，但总体供给依然充沛。
二、商品房预销售情况：
四、商品房价格： 时间 平均 郾城区 源汇区 召陵区 开发区
020
40
60
80
100
120
140
160
180
200
2011201220132014前3季度预售项目数预售面积万㎡实际销售面积万㎡20112012
20132014前3季度新开工面积
累计竣工面积0
50100
150
200
250
新开工面积
累计竣工面积
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2011 2538 2950 2900 2200 2100 2012 3173 3839 3327 2834 2693 2013