法律规定的“防盗门”兼备防盗和安全的性能，并在防盗和安全级别、功能、材料等方面有严格的要求，所以实践中由于某些开发商未能注意该规定，导致在合同上约定为“防盗门”，但实际交付时并未按国家对“防盗门”规定的标准进行交付，从而导致购房人拒绝收房，或要求承担违约责任的情况。但是，即使存有上述质量问题，是否导致购房人有权拒绝收房，还需结合合同约定和法律规定分别进行判断。质量问题无大小，稍有不慎，就可能对开发商的交房带来巨大风险，即使像水阀这样的小配件的质量问题都可能给开发商造成巨大的损失。例如，某精装修小区，开发商在交房前的夜间某户水管阀门爆裂，导致楼下多户进水，地板、墙面等装修损失达到几十万元，交房也因此受到了很大的影响。 所以，开发商确保工程质量，是规避此类风险的最佳手段。关于质量问题的基本法律规定见于《合同法》第148条[1] 的规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。一般认为，标的物在交付时被发现无法满足基本合同目的，买受人可拒绝接受，视为卖方未能交付，承担相应逾期给付责任，而对于普通的质量问题，应当通过出卖人的物之瑕疵担保责任制度来解决，如买受人要求出卖人履行维修义务。[1] 《合同法》第148条：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。
买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。具体到商品房交付的质量问题，《司法解释》第12条[2] 与第13条[3] 规定了“房屋主体结构质量不合格”与“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的两种情形购房人有权购房人解除合同。通常认为，符合这两种情形之一的，购房人也有权拒绝收房。前一标准直接源自《合同法》第148条的规定，基本没有争议，而对后一标准的理解在司法实践中则存在比较大的争议。笔者认为，在适用后一标准判断购房人是否有权利拒绝收房时，需要根据购房人收房后的使用方式及不同的房屋类型来区分判断。如是毛坯房的，因为毛坯房不带装修，购房者通常需要在收房后进行装修，在适用司法解释“严重影响正常居住使用”的标准时，应当更加注重购房人实际使用利益，即使质量问题对居住不构成严重影响，但如果将导致装修无法正常进行的，也可以认为构成购房人拒收房屋的合理理由。但如是精装修房的，除了应达到法律法规关于住宅装饰装修的规定外，如有合同约定的，还应达到合同约定的标准，所以在适用司法解释“严重影响正常居住使用”的标准时，应更注重居住需求，考虑到装修工程的必要质量要求。如，《上海市住宅装饰装修验收标准》第3.6 款规定：“装修工程竣工后必须对室内空气质量进行检测，符合要求后方可交付使用。”[2] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题
的解释》第12条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。[3] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。目前我国商品住宅主要为精装修房，实践中精装修房出现的常见的影响居住的质量问题主要有以下三种：（1）精装修后应当具备的正常居住功能严重缺失，且在合理期限内不能整改完成，不能达到“无需再装修即能正常居住使用”的状态，如厨、卫设施不合格、墙壁粉刷与地板铺装质量极其低劣、必须全面返工才能使用的，等等。（2）精装修设计、部品不符合强制性国家标准，且对居住者的人身、财产安全构成重大隐患，且在合理期限内不能修理至合格。如室内电路、燃气管道设计安装存在较多安全隐患，装修材料不符合防火强制性要求，等等。（3）室内有害气体及放射性物质超标，在短期内无法治理。在出现以上质量问题时，精装修房的购房人有权拒绝收房。总之，对于购房人是否有权拒绝收房的主要判断要素是该等质量问
题是否已导致无法满足合同目的（包括上文提及的司法解释规定的“房屋主体结构质量不合格”或“严重影响正常居住使用”）。（二）不具备交付条件交房的法律风险司法实践中，开发商不能交付经验收合格的房屋，主要是指开发商在交付期满前未取得建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》。具体可分为两种情形，一是交付期满前，房屋虽不具备交房条件但已交付给购房人使用；二是交付期满后，购房人由于房屋不具备交房条件而拒绝收房。无论出现上述何种情形，按照法律规定开发商都应承担因不具备交付条件而导致的逾期违约责任的法律后果。首先，开发商除了按合同约定的期限交付房屋外，还应按照法律规定的或合同约定的商品房交付条件交付房屋。只有同时满足上述两项要求时才是有效交付，否则都是逾期履行行为，都会导致开发商承担逾期违约责任。其次，购房人对房屋的接收并不影响开发商在不具备交付条件时交付房屋而应承担的违约责任。因为法律对商品房交付的规定是强制性规定，即使购房人在开发商交付房屋时做出了明确同意收房的意思表示，也不能据此免除开发商承担逾期交付房屋的违约责任。最后，开发商应承担的责任属于延期履行责任。开发商在商品房不符合交付条件，但已实际交付的情况下，如果开发商能够完成办理房地产权证的，以符合交付条件之日为交付日，不能完成办理房地产权证的，有被认定为未交付的法律后果。而这两种情形，
往往都迟于合同约定的日期。（三）规划变更、设计变更导致的法律风险根据《商品房销售管理办法》第24条[4] 规定，商品房销售后开发商不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。购房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。[4] 《商品房销售管理办法》第24条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”实践中，开发商在交房时因规划变更、设计变更导致的争议也比较突出，主要体现在以下几个方面:1、车位配置不达标规划部门