“X国际汽车城”项目可行性研究报告
方法 汽车销售 数量*平均单价 轿车保有量*平均保养金额 轿车保有量*平均维修金额 240万辆*14万元/辆=3360亿元 1100万辆*1000元/年=110亿元 1100万辆*2000元/年=220亿元 44万辆*7万元/辆=308亿元 12万辆*5万元/年 =60亿元 1100万辆*3000元/年=330亿元 品牌代理销售 品牌维护和 店铺维护相结合 品牌维修与 店铺维修相结合 旧车购买或 以旧换新 个人渡假为主或 单位商务 4S店、大卖场、汽车交易市场 4S店和分散的店铺 4S店和分散的店铺 全国145家二手车交易市场 售后服务 维修 二手轿车交二手车交易 易量*交易平均价格 汽车租赁 租赁车数量*每台年租赁收入 轿车保有量*每台需要配件金额 汽车租赁公司 汽配批发销售 汽车文化 店铺组成的聚集地 批发市场、店铺 和批发市场 一般作为配套设施 汽车城 配套项目 合计 5139亿元 以上仅分析了本项目可能涉及的产业的规模，如果按照产业关联度系数计算，则整个产业光轿车及关联产业市场规模就可超过5000亿元，按照间接关联度计算则超过10000亿元。 2．X市场规模预测
根据上述各产业之间的市场规模关系，和对X地区未来汽车销售市场的预测，对本项目涉及到的行业的X地区市场规模进行预测，如下表所示。(2004年小车保有量按50000辆计算,销售均价以2004年全国销售均价13.3万元/辆计算，每年以10%的比例递增).
表12 X轿车销售市场及相关产业规模预测 年份 小车销售 售后服务 计算公式 数量*金额 维修 二手车交易 汽配批发销售 合计 1000元/辆*2000元/辆*当年小车销售量3000元/辆*小车各产业规小车保有量 小车保有量 *二手车比例 保有量 模之和 -18-
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04年 05年 06年 07年 08年 09年 12 13.2 14.52 15.97 17.56 19.32 0.5 0.55 0.6 0.66 0.73 0.8 1 1.1 1.21 1.33 1.46 1.61 0.21 0.23 0.25 0.28 0.3 0.34 1.5 1.65 1.815 2 2.19 2.41 15.21 16.73 18.40 20.24 22.26 24.49 根据上面的预测数据，X2004年小车销售及相关行业产值达到近15.21亿元，2006年将达到近18.40亿元，到2010年将达到近24.49亿元。
六． 项目实施方案
⒈ 项目选址及周边状况
（1）项目选址的具体地理位臵描述
该项目选址于X经济开发区龙腾路以东一地块，处于建设中的新中心区南边缘，南临待开发的居住用地地块；地块西面为龙工机械厂区；地块以北为公建用地。 （2）配套设施（水、电、气、通讯）状况调查
本地块目前未平整，地貌以农田和草地为主，水、电、气、通讯未通。根据政府相关部门的规划，龙腾路将建设成为一条高标准的市政干道，将于2005年底通车，届时沿路将可以通过，龙腾路来实现通水、通电、通气、通讯。 （3）交通状况及未来趋势
地块目前交通状况不好，只有龙腾路通过。 （4）半径一公里方圆内的业态调查 （5）周边经济环境及行业调查
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2．项目实施初步计划 （1）功能分区及建筑面积
本项目初步规划按约460亩计算，共约306667 m22，规划将按用途进行功能分区，初步构想如下表所示。
表13 项目功能分区 功能区 4S 专卖区 主要 业务种类 销售各类 新轿车 主要建筑 4S专卖店、品牌销售商销售大厅 面积估算 按15家计算， 6000m/2家，占地9万m；建筑2面积按5000m/家，共7.52万 m。 2建筑类型 采用钢架结构，以大厅和少量办公室构成 世璜投资机构
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新车 会展区 各类新车、进口车集中式展览、销售及信息发布、会所 展览中心大厦 占地3万m，3层，建2筑面积2 m，一层作展示用，其余层做休闲会所、中型会议厅、写字楼等 占地4万 m，建筑面积4.5万平米，一楼为二手车展示场所、二楼为交易大厅和相关办公场所、二手车拍卖场 222一层采用钢架结构，二三层采用混凝土结构 二手车 交易区 二手车交易 二手车交易中心 整体采用混凝土结构 购车综合 服务区 汽车一条龙服务、包括办证、工商、保险、汽车金融业务等 综合服务大厦 占地面积15000 m，建2筑面积8000 m，二层，混凝土结构 按照写字楼标准建设 占地2万m，建筑面积22万m，一层为主，局部二层 占地1.5万m，建筑面2积5万m，四层。 占地3万m，建筑面积210000 m 占地1.5万平米，建筑面积3万平米，餐饮、购物广场、 汽车俱乐部、员工公寓、宿舍 占地1万m，建筑面积3000平米 22222汽车 服务区 汽车 配件市场 汽车超市 汽车测试、仓储、按功能分区的建汽车维修、汽车筑群 养护等 汽车配件批发、销售、配送等 汽车室外展示、销售 汽车俱乐部、汽车购物广场、餐厅、宿舍等 汽车配件综合市场 各品牌 销售卖场 混凝土结构 混凝土结构 混凝土结构、 市场 综合区 购物广场 员工大楼 混凝土结构 摩托车 市场 汽车 文化区 摩托车室外展示、销售 各品牌 销售卖场 混凝土结构 休闲场所、 园林、儿童乐园、占地5.17万m，建筑面2汽车文化展览馆 积3000 m 相关建设标准 建筑面积其中： 合计 占地面积30.67万m、2建筑面积26.4万m 2钢结构面积为8.5万m，混凝土结构为17.9万m 22上述功能分区是根据本项目的业务范围的设想而进行的，如果业务范围变化，则整个功能分区和建筑初步设想都将发生变化。 （2）项目经营模式设想
本项目定位初步设想是：我公司在近期不参与汽车产业的实际运作，我方是汽
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车交易市场的投资者和管理者，通过物业经营而非产业经营来实现项目的合理回报。本项目占地面积大、投资额大，在经营模式的选择上必须注意防范风险，同时需要整体规划，分期开发。
初步的经营模式设定为：一期以4S销售区开始启动，方式是进行土地产权式出售，以收回前期土地购臵费投入和为别的功能项目建设筹集部分资金；二期在一期招商基本完成的前提下启动，主要是进行各功能区域的建设，物业以出租方式进行（具体的经营策略需要根据市场的发展做更深入的研究）。 3．项目实施进度安排
本项目从目前2006年1月1号开始计算，预计到取得土地产权需要半年左右时间（即到2006年6月），土地平整3个月（即到2006年9月），从取得土地产权到具备招商条件（中间包括土地平整、人员组建、策划、招商场所建设等）估计需要6个月时间（即到2006年12月）。
从2007年元月开始一期4S店项目招商，招商时间为半年（即到2007年6月），其余为二期项目在2007年8月开始招商，招商时间1年，在2008年8月全部完成。
招商期内成功招租的地块，在销售期可以开始建设4S店，即一期建设从2007年2月开始；二期各功能项目建设在2007年5月启动，建设周期1年，2008年5月竣工，届时所有功能项目全部启动。 4．项目战略构想与组织安排 （1）项目战略构思
根据本报告中对汽车产业的分析，中国未来将成为一个“汽车上”的国家，汽车产业的发展前景无可限量；而根据目前世界汽车产业的利润格局：汽配行业占据20%，整车生产占据20%，而剩下的60%都由汽车服务业占据，未来中国的汽车服务业的蛋糕将是最大的，而且汽车服务业相对于汽车制造业的进入壁垒低得多，汽车服务业将是充满活力和不断创新的行业。
结合“世璜投资机构”的发展历程：从单一的项目开发到多个项目的同时开发体现产品扩张，从单一房地产公司到多行业、跨地域的发展，整个发展体现出稳健的规模扩张思想和有限相关的产业扩张思路。事实也证明这是一条适合企业稳定发
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