“X国际汽车城”项目可行性研究报告
展的战略扩张道路，既达到了扩张的目的，同时又防范了风险。这可以说是带有世璜风格的文化和战略思路的体现，可以在今后的发展中继续发扬，并扬长避短。
联系到本项目，如果能够把本项目运作成功，则其战略前景亦是远大而诱人的。按照产品扩张的思路，则可以把汽车城项目通过不同区域的“复制”而迅速发展，如果按照产业扩张的思路，则可以通过汽车城项目而进入汽车产业，再在迅速发展的相关汽车服务业进行介入。
两种战略扩张思路都体现了依靠公司核心竞争力的思想，汽车城项目的产品扩张实质是商业地产的品牌战略思想；汽车城项目的产业扩张实质是通过与公司目前核心主业的对接来实现，即通过汽车与房地产的对接实现汽车商业地产、通过商业地产与商业对接进入汽车服务业，并利用在房地产产业链中的扩张经验实现横向对接，
备选的战略发展思路是利用本项目商业地产的经验，即基于项目扩张的发展思路，使世璜公司今后的发展中多一项主业开发——商业地产，特别是针对各行业新兴商业形态的集中式商业，只要能抢占市场先机，亦能取得不错的效绩。 （2）项目组织安排
根据基于战略的组织构建理论，组织的发展要与战略的发展相一致。如果本项目今后的战略是上述战略中的一种，建议本项目的组织安排采取以下几种中的一种。
①、采取产品扩张的思路，在本项目拿到地之后进行组织安排，建议成立汽车
商业投资有限公司，设立针对汽车销售和相关产业研究的经营部门，积极进行跨区域的扩张，设立招商部门，积极进行商业资源的积累。
②采取产业扩张的思路，在本项目拿到地之后进行组织安排，建议成立汽车战略投资有限公司，重点设立针对汽车服务业研究的经营部门，积极进行产业内跨行业的研究和投资，设立招商部门，主要针对汽车商业项目的招商运作。
③采取项目扩张的思路，在本项目拿到地之后进行组织安排，建议成立汽车招商项目组，主要配备商业地产招商与策划的人员，同时配备相应的产业研究人员，进行针对不同行业的商业项目探索。
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5．项目SWOT分析
根据前面产业研究和项目实施设想，本项目的优势、劣势、机会、威胁总结如下。
（1）优势(Strengh)
? 目前X市场还没有出现大型的产权式汽车交易市场，如果本项目能够先于
潜在竞争者进入市场，则可以形成先发优势，进而形成进入壁垒，实现寡头垄断者的地位；
? 项目所在位臵由于靠近高速公路出口，便于将来汽车交易市场车辆的配送； ? 项目所在位臵未来交通将十分便利，而周边产业也不对项目产生实质性损
害，并且一些产业能够实现优势互补；
? 项目周边土地储备较为丰富，如果项目操作成功，将为项目的配套发展用地
提供可能性，加大了项目的后续发展能力。 （2）劣势(Weakness)
? 本项目为我公司跨省操作的大型商业项目，对于项目当地的经济、人文、政
策、法规等都缺乏一定的了解，这些都将会在整个项目过程中产生一定的影响，但影响的程度视组织安排和人员配臵而定；
? 我公司是第一次涉足汽车产业，对行业运作规律还需要一定时间的把握，这
为项目的发展增加了一定的难度，需要形成一个精英团队以深入了解行业的运作。
（3）机会（Opportunity）
? 国民经济和居民可支配收入的持续快速发展为汽车产业的发展提供了强有
力的购买力支撑；
? 近年来汽车产业的高速成长极大的刺激了产业投资热情，对汽车产业美好的
预期更坚定了投资者的信心；
? 国家明确了汽车产业的支柱产业地位，各项刺激消费的政策接连出台，汽车
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产业在今后若干年都是以“发展”为主调；
? 交通基础设施不断完善，城市公共交通设施日益健全推动了私家车的快速发
展;
? 民营经济发展加快，运输市场全面放开，对汽车消费需求进一步增加; ? 政府公务用车改革，公务员购车热情高涨，加快私家车的发展;
? X目前汽车销售的格局还没有形成足够的进入壁垒，突出的表现产权式商业
形态的缺乏，几乎所有的卖场都是租赁来的，而且相当部分只是临时场所； （4）威胁（Treat）
? X市目前的汽车销售满足了市场需求，各种业态继续显示出生命力，对本项
目构成显性的挑战；
? 目前在X投资汽车城的项目很有可能出现，并不排除已经有项目在策划，
如果本项目落后于竞争项目，其打击将是致命的；
? 项目占地面积较大，需分期逐步推入市场,无疑将大大增加该项目的招商成
本及资金占用成本；
? 项目本身投资额大，如果地价过高，无疑将大大增加项目的风险。 综合上面的SWOT分析，得出本项目机会大于威胁，机会主要是行业的发展所带来的，而威胁主要是由于竞争和无壁垒带来的；优势和劣势并存，优势主要是项目本身产生的，而劣势主要是公司跨省、跨行业运作带来的。综合评价，本项目是可以进行迅速投入的项目，只要能够抓住有利时机，充分考虑各种风险，发挥项目和公司优点，组建高效率团队，将劣势逐步消除甚至转化为优势，本项目将会取得预想的效果。
七．项目经济效益分析
经济分析部分基于的假设条件主要是由表13所决定的，而收入等项目是基于预测的基础上进行的，如果预测偏差较大，无疑结论将会发生很大的变化。
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1．基本指标
表14 项目经济测算基本指标 序号 1 基本情况 1.1 建设用地面积(万m) 1.2 总建筑面积 1.2.1 钢结构建筑面积 1.2.2 混凝土建筑面积 1.3 我方建筑面积 2 可变因素 2.1 管理费 2.2 不可预见费用 2.3 招商费用 3 税金 3.1 营业税 3.2 印花税、房屋租赁管理费 3.3 所得税率 4 利息 中长期贷款利率 5 项目建设周期（年） 2项目 数量 30.67 26.4 8.5 17.9 18.9 4% 5% 租金*5.05% 租金*2.1% 33% 6.44% 2.5 备注 预计面积 初步估计指标 初步估计指标 初步估计指标 其中钢结构1万m 以建安成本费为基数 以建安成本费为基数 以一个月的租金总额计 每月交 每月交 以税前利润为基数 1-3年期利息5.76%加融资费用 按照项目开发进度估计 2
2．建安成本估计
表15 成本核算明细表
序号 1 项目名称 前期费用 工程量（万m2） 单位成本（元/ m2） 总成本（万元） 30.67 30.67 -26-
50.00 50.00 1533.5 1533.5 1.1 勘察、设计费 世璜投资机构
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2 基础费用 2.1 土方回填 2.2 打桩等 30.67 30.67*3.5 18.9 17.9 8.5 1 17.9 18.9 18.9 18.9 18.9 5.17 18.9 18.9 18.9 18.9 18.9 18.9 74.93 20.00 8.00 867.04 1200.00 1200.00 800.00 174.7 10.00 20.00 90.00 200.00 19.00 10.00 8.00 1.00 44.28 55.35 2298.1 2146.9 151.2 15520.00 10200.00 1200.00 14320.00 3302.00 189.00 378.00 1701.00 1034.00 359.1 189.00 151.2 18.9 836.89 1046.11 3 主体费用 3.1 钢结构建筑 其中：我方投资 3.2 混凝土建筑 4 配套费用 4.1 消防 4.2 通风系统 4.3 水电安装 4.4 室外配套 5 其他费用 5.1 监理费 5.2 报建费 5.3 白蚁防治 6 7 管理费用 不可预见费用 合计
18.9 1318.18 24913.7 3．销售与租金收入估算
表16 销售收入估算表（万元）
序号 项目（万m2） 1 2 出售部分 2014年及 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 （万m） 以后各年 2面积 9 3240.00 810.00 0.00 0 0 出租部分 18.9 4116.00 5880.00 6174.00 6482.70 6806.83 7147.17 3931.2 5616.00 5896.80 6191.64 6501.22 6826.28 50.4 72.00 75.6 79.38 83.35 87.52 其中： 15.6 2.1 商业部分 2.2 仓储部分 2.3 公寓与宿舍 2.4 公共用房 3 总计 1 2 0.3 0 0 33.6 134.4 192.00 201.6 211.68 222.26 233.37 0 0 0 0 0 0 0 3240.00 843.6 4116.00 5880.00 6174.00 6482.70 6806.83 7147.17 出售部分是按照新车销售区用地面积出售的，07年出售80%，08年出售20%，售价按照450元/m2计算；
出租部分:汽车城整体竣工时间为2008年5月,为了在最短时间内产生最佳的轰动效果，并在短时间内树立强势的垄断地位,我公司考虑对商业部分免租至年底.
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