加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
（3）关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十条规定：“转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。” 案例分析
【解析】某公司2009年5月转让一幢2000年建造的公寓楼，当时的造价为1500万元。经房地产评估机构评定，该公寓楼的重置成本价为3000万元，该楼房为七成新。转让前为取得土地使用权支付的地价款和按规定缴纳的有关费用为1200万元（可提供支付凭证），另支付房地产评估费用3万元，转让时取得转让收入6800万元，已按规定缴纳了转让环节的有关税金（已纳税金均能提供完税凭证）。该公司的评估价格已经税务机关认定。则，该公司应纳土地增值税计算如下： 【解析】
1、转让房地产的收入为6800万元 2、准予扣除的项目金额：
（1）取得土地使用权支付的金额为1200万元 （2）房地产的评估价格＝3000×70%＝2100（万元） （3）房地产评估费用为3万元
（4）与转让房地产有关的税金为：6800×5%×（1＋7%＋3%）＋6800×0.5‰＝377.4（万元） 扣除项目金额合计：1200＋2100＋3＋377.4＝3680.4（万元） 3、土地增值额＝6800－3680.4＝3119.6（万元） 4、土地增值率＝3119.6÷3680.4×100%＝84.76%
5、应纳土地增值税＝3119.6×40%－3680.4×5%＝1063.82（万元） 案例分析
【例题】某食品厂2006年1月购买办公楼一幢，取得商品房销售专用发票，注明购买金额为260万元，购买时已按税法规定缴纳契税13万元（能提供契税完税凭证）。2010年8月，该食品厂因搬迁将购买的办公楼转让给某商场，取得转让收入800万元，转让时已按税法规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加及印花税（能提供已纳税费完税凭证）。该食品厂转让的办公楼不能取得评估价格。该食品厂应纳土地增值税为： 【解析】
1、转让办公楼的收入为800万元 2、准予扣除的项目金额： （1）购房发票金额为260万元
（2）加计扣除金额＝260×5%×4年＝52（万元）
（3）与转让房地产有关的税金为：800×5%×（1＋7%＋3%）＋800×0.5‰＋13＝57.4（万元）扣除项目金额合计：260＋52＋57.4＝369.4（万元）
3、土地增值额＝800－369.4＝430.6（万元） 4、土地增值率＝430.6÷369.4×100%＝116.57%
5、应纳土地增值税＝430.6×50%－369.4×15%＝159.89（万元） [案例]
【例题】2000年因城市改造的需要，甲公司一栋账面净值20万元的房产被拆迁，评估价为400万元。当年，负责拆迁安置的A房地产公司将一栋价值400万元的店面补偿给甲公司，未开具发票。甲公司按20万元入账。2009年甲公司将该店面以拍卖方式转让，交易价650万元。请问：甲公司计算缴纳土地增值税时的扣除成本如何确认？能否以400万元为基础作为成本计算扣除（暂不考虑折旧等因素），企业所得税前的计税成本呢？ 【解析】
1、关于转让旧房土地增值税计算问题。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目：（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印
花税。因转让房地纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 2、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题。
财税字[1995]48号规定，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒，虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
依据上述规定，2009年甲公司转让旧房店面土地增值税增值额的计算：增值额＝出售房地产取得的收入－旧房及建筑物的评估价格（房产评估重置价×成新率）－转让房地产有关的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税）－房地产评估费用。 另外，财税[2006]21号规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第三十五条的规定，实行核定征收。 3、关于转让置换的店面缴纳企业所得税问题。
甲公司以账面净值20万元的房产（评估价为400万元）换取拆迁安置400万元的店面，甲公司按换出的账面净值20万元入账。 《企业所得税税前扣除办法》第七条规定，纳税人的存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产成本的确定应遵循历史成本原则。纳税人发生合并、分立和资本结构调整等改组活动，有关资产隐含的增值或损失在税收上已确认实现的，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。
参照上述规定，甲公司置换的店面房产这部分资产增值380万元（400-20），若已确认为应纳税所得额，并已按税法规定缴纳税款的，可按经评估确认后的价值400万元确定有关资产的成本。否则，一律按资产的历史成本价20万元入账，在处置转让时按照历史成本价20万元作为税前扣除。
（六）特殊售房方式应纳土地增值税税额的计算方法
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。 按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的计算公式为：
扣除项目金额＝扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积） 案例分析
【例题】某专门从事房地产开发业务的外商投资企业2010年有关经营情况如下：
（1）以2800万元购得非耕地40000平方米的土地使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年。
（2）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。
（3）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，共计收入16000万元；其余的10000平方米中，7000平方米用于出租，另外3000平方米转为本企业固定资产资产作办公用。
（4）在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用900万元。 （5）售房缴纳的营业税800万元；出租房缴纳的营业税1.05万元。 计算土地增值税时扣除项目合计金额。 【解析】
（1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额＝2800×（12000÷40000）×（50000÷60000）＝700（万元） （2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额＝400×（12000÷40000）×（50000÷60000）＋7200×（50000÷60000）＝6100（万元）
（3）征收土地增值税时应扣除的开发费用金额＝（700＋6100）×10%＝680（万元） （4）销售房屋应缴纳的营业税＝800万元
（5）其他项目金额＝（700＋6100）×20%＝1360（万元） （6）扣除项目合计＝700＋6100＋680＋800＋1360＝9640（万元
（七）关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
案例分析
【例题】假设某房地产企业建造的房地产项目符合普通住宅标准，在转让房地产的同时代地方政府收取费用200万元，预计转让收入5860万元，营业税及附加为5.5%，为取得土地使用权所支付的价款为1000万元，支付房地产开发成本2600万元，房地产开发费用200万元计算应交的土地增值税。 【解析】
（1）代收费用计入房价向购买方一并收取的 扣除项目金额：
（1000+2600）×（1+20%）+200+200+（5860 +200）× 5.5%=5053.3（万元） 增值额：（5860+200）-5053.3=1006.7（万元） 增值率：1006.7÷5053.3×100%≈19.92% 增值率低于20%，免交土地增值税。 （2）代收费用不计入房价的
扣除项目金额：（1000+ 2600）×（1+20%）+200 +5860×5.5%=4842.3（万元） 增值额：5860-4842.3=1017.7（万元） 增值率：1017.7÷4842.3×100%≈21.02%
增值率超过20%，应交土地增值税=1017.7×30%= 305.31（万元）
从以上计算结果可以看出，选择不同的代收费用计价方式，其增值率是不同的。企业若想把税负降低，就应在代收费用业务发生之前，充分考虑采用何种计价方式对企业最为有利，避免承担不必要的税负。 （八）商铺住宅联体楼的土地增值税的计算。
《土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”但在房地产开发经营中，多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益，将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。 对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。
由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。 案例分析
【例题】某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢，底层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为普通标准住宅，面积为5000平方米，合计6000平方米。该住宅楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除。该项目商铺收入为500万元，普通标准住宅收入为500万元，合计1000万元，营业税金及附加55万元。 【解析】
按第一种方法计算：
扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10%＋加计扣除20%＋税金＝120＋600＋（120＋600）×10%＋（120＋600）×20%＋55＝991（万元）。
增值额＝收入－扣除项目＝（500＋500）－991＝9（万元）。
增值率＝增值额÷扣除项目×100%＝9÷991×100%＝0.9%。低于50%，适用30%的税率。由于增值率未超过20%，因此5000平方米普通标准住宅免土地增值税。
商铺应纳的土地增值税＝9×1000÷6000×30%＝0.45（万元）。 按第二种方法计算：
普通标准住宅扣除项目＝120×5000÷6000＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30%＋27.5＝807.5（万元）（除税金及附加外其他按面积分摊）。
普通标准住宅增值额＝500－807.5＝－307.5（万元），无增值额。
商铺扣除项目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋（20＋100）×30%＋27.5＝183.5（万元）； 商铺增值额＝500－183.5＝316.5（万元）；
商铺增值率＝316.5÷183.5×100%＝172%，适用50%的税率。 商铺应纳土地增值税＝316.5×50%－183.5×15%＝130.725（万元）。
由此可见，两种方法计算相差悬殊，按第一种方法应纳的土地增值税为0.45万元，按第二种方法应纳土地增值税为130.725万元。 《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
因此，我认为，第一种土地增值税计算方法符合按“最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定，而且计算出整体项目增值额后，按面积进行了增值额分摊，也符合财税字[1995]48号“分别核算增值额”的规定。后一种计算方法虽然符合税法“分别核算增值额”的规定，但是显然不符合“纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。 （九）房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？ 房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：
一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
2011年度建筑安装行业的涉税风险控制31策略与税务稽查重点及应对策略
2011年度建筑安装行业的涉税风险控制31策略
主讲人：中央财经大学税收教育研究所研究员经济学博士肖太寿
一、建筑安装发票中的涉税风险控制 （一）建筑安装行业发票中的涉税风险 1.不符合发票开具要求的发票不能税前扣除；
2.向农民购买的各种沙石料，取得的收据不能税前扣除； 3.没有真实交易的行为，向税务当局代开的发票不能税前扣除； 4.工地上农民工工资支出的工资清单不能税前扣除。 （二）建筑安装行业发票中的涉税风险控制策略 1.必须按照发票管理办法开具和索取正规发票。
国家税务总局关于印发《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》的通知（国税发[2006]128号）第九条规定，不动产和建筑业纳税人区别不同情况分为自开票纳税人和代开票纳税人。凡同时符合下列条件的纳税人为自开票纳税人，可以在不动产所在地和建筑业劳务发生地自行开具由当地主管税务机关售给的发票，否则需持有关资料到建筑业劳务发生主管税务机关代开发票。 （1）依法办理税务登记证；
（2）执行不动产、建筑业营业税项目管理办法； （3）按照规定进行不动产和建筑业工程项目登记；
（4）使用满足税务机关规定的信息采集、传输、比对要求的开票和申报软件。
不同时符合上述条件的纳税人为代开票纳税人，由其不动产所在地和应税劳务发生地主管税务机关为其代开发票。代开票纳税人须提供以下资料到税务机关申请代开发票： （1）完税凭证；
（2）营业执照和税务登记证复印件；
（3）不动产销售、建筑劳务合同或其他有效证明； （4）外出经营税收管理证明（提供异地劳务时）；
（5）中标通知书等工程项目证书，对无项目证书的工程项目，纳税人应提供书面材料，材料内容包括工程施工地点、工程总造价、参建单位、联系人、联系电话等； （6）税务机关要求提供的其他材料。
国税发[2008]40号文规定：对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款。
国税发[2008]80号规定：企业取得的发票没有开具支付人全称的，不得扣除，也不得抵扣进项税额，也不得申请退税。
国税发[2009]31第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
《关于印发进一步加强税收征管若干具体措施的通知》（国税发[2009]114号）规定，未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。
《国家税务总局关于认真做好2011年打击发票违法犯罪活动工作的通知》（国税发【2011】25号）规定：“对检查发现的虚假发票，一律不得用以税前扣除、抵扣税款、办理出口退—税（包括免、抵、退税）和财务报销、财务核算。”
同时，国税发【2011】25号）还规定：“对未按规定开具发票、开具假发票或虚开发票的、利用虚开发票等凭证虚增成本的、使用不符合税法规定的凭证列支成本费用的，要予以重点检查。”
《营业税暂行条例实施细则》规定：条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指： （一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；
（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；
（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；
（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
合法有效凭证分为四大类，一是税务发票；二是财政收据；三是境外收据；四是自制凭证。各类凭证都有各自的使用范围，不可相互混用。
税务发票主要用在企业向境内单位或个人支付款项，且该单位或个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的情况。发票一般包括增值税发票和普通发票，另外在部分特殊行业还使用专业发票。
财政收据主要用在企业向境内单位或个人支付的款项中，该单位或个人的行为不属于营业税或增值税征税范围的情况。 财政收据主要是指财政监制的各类票据，比如行政事业性收费收据、政府性基金收据、罚没票据、非税收入一般缴款书、捐赠收据、社会团体会费专用收据、工会经费拨缴款专用收据、行政事业单位资金往来结算票据、军队票据，也包括非财政监制的税收完税凭证等。
2.税前扣除的成本应符合的二大关键条件
与企业的生产经营有关：主要通过合同、协议和企业内部的各项制度来界定。 要有合法的凭证：何为合法的凭证呢？ 3.税前扣除的成本发票应符合的条件
资金流和物流的统一：银行收付凭证、交易合同和发票上的收款人和付款人和金额必须一致； 必须有真实交易的行为； 符合国家以下相关政策规定；
4.税前扣除的白条和收据的情形及应符合的条件 不需要开发票的情形： 给予农民的青苗补偿费； 工伤事故赔偿金； 职工解聘经济补偿金； 给予个人的拆迁补偿金；
自主经营食堂从菜市场购买的各种支出； 股权收购和资产收购支出； 经济合同违约支出；
白条和手据税前扣除应同时满足的条件： 一是符合不需要开发票的条件； 二是要有交易或提供劳务的合同； 三是收款人收取款项时立的收据； 四是收款人个人的身份证复印件； 5.税务局代开发票不可以税前扣除的情形 没有真实交易的行为； 没有交易或劳务合同的行为；
不在纳税地点所在税务局代开的发票； 6.税务局代开发票的控制点