近10年来房地产调控政策脉络
进入新世纪以来，我国房地产市场快速发展，房地产投资快速增长，再次出现局部经济过热迹象。由于2003年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖的新方式，导致全国各地不同程度的出现土地价格和房价大幅上涨态势。在这种情况下，从2003年开始，我国房地产市场进入新一轮持续性的调控期，并延续至今。这期间经历了"紧缩"-"鼓励"-"再从紧"的调控思路转换。具体来说，2003年以来，我国房地产调控基本可以概括为六个阶段：
（1）紧缩预警期：2003年房地产调控以提示风险为主
在2003年固定资产投资刚出现增长过快的苗头时，我国整体经济仍处于通货紧缩阶段，内需处于逐渐释放阶段。为了不影响来之不易的良好发展势头，政府还不愿意轻易的采用力度较大的宏观调控措施来抑制投资，121号文件与国务院18号令这两个相互矛盾的文件出台，也反映政府对宏观调控的矛盾心理。因此，我们看到很多政策仅具有警示性意义，实际效果并不明显。政府希望能够通过这些政策和文件的出台对产业界进行风险提示，从而可以抑制投资的过快增长。
（2）试探调整期：2004年通过收紧土地、信贷来抑制投资的试探性调控 2004年，对房地产市场的调控主要着眼于投资过热的问题。因此主要是通过提高房地产开发贷款门槛，减少土地供应量等手段加以抑制。其结果是导致了房地产市场供应量的减少，或者说导致对未来市场供应量下降的预期，为投机者提供了炒作的借口，最终导致上海等地的房价在2004年四季度出现了大幅的飙升。房价与收入和普通购房者承受能力的矛盾愈发突出。
（3）实质调控期：2005~2007年转向抑制投资投机需求、控制房价涨幅 过快上涨的房价脱离与普通居民的承受能力矛盾使房价问题成为一个社会问题得到了普遍的关注，两会期间各地代表纷纷对此提出质疑。同时飙升的房价让房地产行业利润远远高出了其他行业的平均水平，在暴利的驱使下，政府对控