建纬（深圳）律师事务所 贺倩明
http://www.czclaw.com/ 建纬城中村改造及拆迁法律网 TEL：0755-82960782 ? 城中改造涉及的法律体系介绍 ? 深圳城市更新政策介绍
? 城中村改造中违法建筑的处理问题 ? 城中村改造拆迁法律实务 ? 城中村改造中的融资实务 贺倩明简介
? 贺倩明，北京大学法律硕，房地产专业律师，担任多家大型建筑房地产企业的常年
法律顾问，在房地产开发、城中改造方面具备丰富的经验，其担任的职务有： ? 建纬深圳所主任、高级合伙人 ? 深圳仲裁委员会仲裁员
? 中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会调解专家 ? 中国人民大学律师学院客座教授
? 广东省律师协会建筑房地产专家库专家 ? 深圳建筑业协会专家库专家
? 深圳律师协会第六届房地产与建设工程专业委员会主任 ? 深圳律师协会第七届业务发展和业务培训委员会副主任
第一部分 城中村改造涉及的法律体系介绍 一、全国性法律、法规、规章及其他规范性文件
1、《中华人民共和国民法通则》
1
《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见》 《中华人民共和国婚姻法》 《中华人民共和国继承法》
涉及内容：关于民事行为能力、宣告失踪和宣告死亡程序、民事法律行为、委托代理行为、结婚的法律效力、夫妻共有财产的认定、继承关系等。
第一部分 城中村改造涉及的法律体系介绍 一、全国性法律、法规、规章及其他规范性文件
2、《中华人民共和国物权法》
涉及内容：所有权性质的认定、不动产所有权的认定、不动产权利的注销方式、共有关系、土地承包经营权、建设用地使用权取得方式、宅基地认定、担保法律关系等。
3、《中华人民共和国合同法》
涉及内容：合同主体的认定、合同效力的认定、合同转让、合同全面履行的认定、违约行为和违约责任的认定、租赁合同法律关系等。
4、《城市居民委员会组织法》
涉及内容：居民委员会的性质、居民委员会成员、集体事项决定程序、集体财产的认定等。
第一部分 城中村改造涉及的法律体系介绍
一、全国性法律、法规、规章及其他规范性文件
5、《村民委员会组织法》
涉及内容：村民的认定、村民委员会的性质、居民委员会决定事项和程序、居民委员会财产的认定等。
6、《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》
涉及内容：土地所有权性质、土地所有权划分、土地使用权取得方式、土地利用总体规划、建设用地取得方式、土地征收征用补偿标准等。
7、《土地利用总体规划编制审查办法》
涉及内容：土地利用总体规划的编制、内容、审查和批准等。 第一部分 城中村改造涉及的法律体系介绍 一、全国性法律、法规、规章及其他规范性文件
8、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
涉及内容：国有土地使用权出让的最高年限、出让方式、土地用途变更等。
9、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
涉及内容：须招、拍、挂的用地、招、拍、挂的程序等。
2
10、《建设项目用地预审管理办法》
涉及内容：申请建设项目预审的程序、审查的内容等。
11、《中华人民共和国城乡规划法》
涉及内容： 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的申请、城乡规划的修改、违法建筑的处罚等。 12、《中华人民共和国招投标法》
涉及内容：必须招标的项目、招标文件的要求、招标程序、中标无效的情形及法律后果等。
13、《城市房地产管理法》
涉及内容：土地使用权的出让、房地产转让的条件、商品房预售的条件等。
14、《中华人民共和国建筑法》
涉及内容：建筑工程施工许可证的申请、建筑工程的发包和承包、建筑工程监理、建筑工程的安全管理、质量管理等。 15、《城市房屋拆迁管理办法》（已废止）
涉及内容：拆迁许可证的申请条件、拆迁安置补偿、行政裁决等。
16、《国有土地上房屋征收与补偿条例》
涉及内容：国有土地上房屋征收的条件、征收补偿安置主体、补偿安置方式、补偿安置标准等。
17、《城市居民委员会组织法》
涉及内容：居民委员会的性质、居民委员会成员、集体事项决定程序、集体财产的认定等。
18、《中华人民共和国文物保护法》
涉及内容：国家保护的文物种类、工程建设中文物的保护等。 二、关于城中村改造及拆迁的地方性法规、规章及其他规范性文件
1、《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》 2、《深圳市人民政府关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的施行意见》 3、《深圳市城市更新办法》 4、《中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和 “城中村”改造有关政策问题的意见》 5、《昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见》 6、《昆明市城中村改造项目管理办法》 7、《武汉市人民政府办公厅关于进一步加快城中村改造建设工作的意见》 8、《西安市人民政府办公厅关于规范城中村改造项目管理有关问题的通知》 9、《关于开展宁波市市区城中村改造工作的实施意见》 10、《郑州市城中村改造规定（试行）》 一、土地取得方式
3
1、通过招拍挂程序取得
（2008年底开始深圳旧城、旧村在内的所有城市更新项目都是统一以招拍挂方式取得土地使用权）
2、协议取得（权利主体自行实施类城市更新项目 ）
第二部分 深圳城市更新政策介绍 二、改造主体确认
1、鼓励权利主体自改
2、政府组织改造(依职能、依申请)
三、地价问题
根据用地性质的不同，其地价优惠政策也不同，包括：
1、城中村用地
2、历史遗留项目用地 3、鼓励发展产业用地 4、多种类别用地 5、零星用地 6、地下空间用地
3、市场主体组织改造（权利主体协议委托） 四、改造方式
1、综合整治（包括改善消防设施、基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，不改变建筑主体结构和使用功能）
2、功能改变（改变部分或全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构）
3、拆除重建 （严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施） 五、更新流程（拆除重建类）
1、更新意愿调查及委托
2、更新单元规划制定计划申报 3、土地清理
4、更新单元规划的编制和审批 5、拆迁补偿协议签订 6、建筑物清理
7、改造实施主体确认 8、房屋拆除
9、土地使用权出让 10、项目建设、销售
第三部分 城中村改造中违法建筑的处理问题
4
一、违法建筑的涵义
《中华人民共和国城乡规划法》
第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的??
第六十五条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的??
违法建筑，是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。 二、违法建筑的分类
（1）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑； （2）不按批准的设计图纸施工的建筑； （3）擅自改建、加建的建筑； （4）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；城中村内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑； （5）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过政府规定标准的建筑；
（6）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑； （7）逾期未拆除的临时建筑；
（8）违反法律、法规有关规定的其它建筑。 三、违法建筑的历史及现状——以深圳宝安为例
深圳市经济特区成立二十五年来，爆发过五次较大的违法建筑风潮。 第一次：特区成立之初；
第二次：从1987年的土地有偿使用开始到1989年深圳特区内的集体土 地统一征用的过程中；
第三次：1992年特区城市化以及1993年宝安县撤县改区的过程中；
第四次：1999年到2002年深圳市查处违法建筑相关政策出台期间；
第五次：2004年底宝安、龙岗城市化期间，此次抢建风潮被人称为 “最后的晚餐”。
三、违法建筑的历史及现状——以深圳宝安为例
由于历次查处违法建筑和处理历史遗留问题工作并不彻底，因此，伴随着城市化进程的发展，宝安区的违法建筑问题相当突出。
1991-1997年，宝安全区累计出让土地1994.7万㎡ ，而同期的违法用地却达7105.7万
5