三、拆迁过程中常见纠纷及处理
1 、拆迁过程中的常见纠纷，包括三大类：
（2）涉及拆迁协议内容或履行引起的纠纷，包括：
①对产权调换方式补偿的，双方对有关条款约定不清而产生的纠纷，比如 对产权调换的面积、房产交付时间、交付标准、房产证的办理等事项约定 不清或拆迁人违反相关约定产生的纠纷；
②拆迁人不按时支付拆迁款、不按约定进行安置所产生的纠纷；
③在达成拆迁协议后，被拆迁人拒不搬出被拆迁房屋而产生的纠纷；
④其他纠纷。
三、拆迁过程中常见纠纷及处理
1 、拆迁过程中的常见纠纷，包括三大类：
（3）因拆迁协议的签订和履行损害了第三人利益而产生的纠纷，包括： ①拆迁有租赁关系房屋时损害了承租人利益时所产生的纠纷； ②拆迁有抵押权关系房屋损害了抵押权人利益； ③拆迁有抵押权关系房屋损害了抵押权人利益； ④拆迁协议损害了继承人的利益；
⑤拆迁被查封的房产损害了其他债权人的利益； ⑥拆迁协议的履行损害了公共利益； ⑦其他纠纷。
三、拆迁过程中常见纠纷及处理
2、如何防范前述纠纷
（1）在签订拆迁补偿协议之前应注意审慎调查被拆迁建筑物的状况：
（2）在签订拆迁补偿协议时应仔细审查签约对方的主体资格资料（包括身份证、营业执照、土地证和房产证原件等）；
（3）严格按照法律、法规和政府文件规定的程序执行，提高法律意识；
三、拆迁过程中常见纠纷及处理
3、如何处理“钉子户”
（1）“钉子户”的形成原因及其表现形式；
（2）处理“钉子户”技巧和策略；
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（3）如何利用法律手段解决“钉子户”问题；
（4）处理“钉子户”过程中常犯的错误及其法律风险。 （4）建立完善的合同管理体系，正确及时地履行协议。 第五部分 城中村改造中的融资实务 一、项目融资的必要性
城中村改造项目由于涉及拆迁、补偿安置等诸多事宜，故其改造主体在项目前期的投资量巨大，但投资回收周期却较长，因此需要稳定的资金来源。项目融资就是要运用金融工具及非金融工具等多种方式来帮助项目实施主体筹集和融通资金，以保证项目的顺利实施。
在城中村改造项目中，项目融资的主要内容就是为城中村改造实施主体在项目的拆迁补偿安置、房屋拆除、土地使用权取得、项目建设及销售等各个阶段的资金使用提供融资服务。 二、项目融资的分类
按资金来源的不同可分为：内部融资和外部融资。
1、内部融资：是指利用城中村改造实施主体的自有资金来融资，包括一些债权、债券、抵押贴现的票据、可出售的楼宇、近期内可以收回的各种应收账款、近期可以收讫的各种物业的付款等。
2、外部融资：是指来源于城中村改造实施主体自身以外的第三方的资金支持，其又可以分为间接融资和直接融资。间接融资主要是从金融机构得到的资金，一般是房地产贷款，以解决项目中短期的资金需求；而直接融资主要是从资本市场获得的资金，以满足项目长期投资的资金需求，包括股权融资、债券融资、房地产产业投资基金、房地产信托等多种融资方式。
三、项目融资的方式及风险防范
（一）银行贷款方式及风险防范 1、实施方式：
申请“旧城改造专项贷款” 2、法律风险：
主要是政策（货币政策、信贷政策）风险，包括:
①房地产项目在取得“四证”之前将无法取得银行贷款 。 ②申请贷款的改造主体其自有资金不少于35%。 ③个人住房按揭贷款比例上浮（原20%，现30%）。
④严格控制外商投资高档房地产，并严格控制以返程投资方式并购或投资境内房地产公司。
⑤严格二套房贷款管理。 3、防范措施
应当随时关注国家宏观政策的变化，并且认真研究，利用政策所赋予的便利与优惠，制定相应措施予以应对，争得融资的主动权。 三、项目融资的方式及风险防范
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（二）合作开发融资方式及风险防范
1、合作开发模式：
（1）非法人型合作开发：即合作各方不组成新的法人，对外承担债务的方式由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。具体有两种方式：
① 联合成立一个项目经理部，合作各方共同作为项目主体进行合作开发。
② 既不成立项目公司，也不成立联合机构，而是按照合同的约定各自独立履行义务、分享收益。
（2）法人型合作开发：即合作各方共同投资组成新的具有法人资格的经济实体，即成立项目公司的方式进行开发经营。 三、项目融资的方式及风险防范
（二）合作开发融资方式及风险防范
2、法律风险及防范措施：
实践中以“联建”、“合建”房屋的名义签订的合作开发协议种类繁多，但其性质和效力却不尽相同，归纳而言主要包括以下几种： （1）一方提供土地，一方提供资金，建成的房屋按投资比例或按约定比例分享销售利润。该类合同为实质上的联建、合建合同。
（2）一方提供土地，一方提供资金，在合同约定的期限和条件下给付出资方的本息。该类合同性质上属于借贷合同，因违反国家金融法律、法规的规定而无效。
（3）一方提供土地，一方提供资金，出资方享有建成房屋的若干年使用权。该类合同在性质上属于租赁合同，严格地说属于预租合同，即出资方的出资折抵将来使用房屋的租金，如不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条的规定和《中华人民共和国合同法》第214的规定 ，应属有效。 三、项目融资的方式及风险防范
（二）合作开发融资方式及风险防范 2、法律风险及防范措施：
（4）一方提供土地，一方提供资金，出地方获取收益，出资方独享建成的房屋。该类合同属于房地产项目或土地使用权转让合同，这类合同如不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条、第38条、第39条的规定，应属有效。
（5）一方提供土地，一方提供资金，出资方获取约定数量的房屋。该类合同在性质上属于房地产买卖合同。
实践中，对冠以“联建、合建”房屋名义的合同，应该从合同的双方在合同中约定的权利义务关系，对合同的性质加以认定。 三、项目融资的方式及风险防范 （三）股权融资方式及风险防范 1、概念
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股权融资即以公司自身股权为媒介通过促使内部原有股东增资扩股或者吸引公司外部投资购买公司拟增加的资本的方式来解决公司开发项目的资金融通方式。 2、股权融资方式
（1）股权受让或增资扩股 （2）私募股权融资 （3）房地产夹层融资
（4）房地产信托基金融资 三、项目融资的方式及风险防范 2、股权融资方式 (1）股权受让或增资扩股
即通过转让城中村改造实施主体的部分股权，或通过城中村改造实施主体增资扩股，以达到项目合作开发及引进合作方及其资金的目的。 优势：
①手续简单
双方无须办理土地使用权转移和变更登记手续，无须进行建设开发者名称变更登记，而只需依股权转让协议在工商部门办理股权转让变更登记。
②无需交纳办理土地过户契税和手续费，可以节省转让费用，降低投资开发成本。 不足：
股权受让方或增资扩股的股东要承担比直接项目转让更多的风险，如以实施主体名义对外提供的担保风险，股权受让前实施主体所负的债务、违约风险等。 风险防范措施：
股权受让方或增资扩股的股东在进行股权受让或增资扩股前，必须对项目实施主体的资产、债权债务等进行全面的尽职调查。 三、项目融资的方式及风险防范 2、股权融资方式 (2）私募股权融资
即通过私募形式对非上市企业股权或者上市公司非公开交易股权进行的权益性投资，期望将来通过上市、并购或者管理层回购等方式出售持股以获利。 特点：
①通过非公开方式面向少数机构投资者或个人筹集资金，无需披露交易细节； ②多采取权益型投资方式，较少涉及债权投资；
③属于长期投资范畴，投资者一般会要求高于公开市场的回报； ④来源广泛，且私募股权房地产投资基金多采取有限合伙制，这种公司组织形式有很好的投资管理效率，避免了双重征税的弊端。 提示：
①应与非法集资做严格区分。
② 私募基金在向特定对象进行募集时，注重履行项目本身商业价值的科学论证和市场风险的披露义务，尤其是风险提示义务的履行使得投资者能够对项目进行全面的认识，进而进行投资预判，提高投资的安全系数。这一点，改造实施主体在签订委托投资合同时应予以注明，并在合作过程中予以强调并落实。 三、项目融资的方式及风险防范 2、股权融资方式
(4）房地产信托基金融资
是一种证券化的产业投资基金，即通过发行基金单位，集合公众投资者资金，由专门机
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构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将不动产出租等所产生的收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。 三类运作模式：
①资产类：指投资并拥有房地产，主要收入来源于房地产的租金。 ②抵押类：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，收益主要来源于房地产贷款的利息。
③混合类：在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。 提示：
房地产信托基金融资是一种间接的房地产投资方式，一般只适用于商业地产，经营模式更多是运作已有的成熟物业，通过租金收入获取稳定的收益从而避免投资风险，极少用于开发型投资，在城中村改造项目中要实际操作具有一定的难度。 三、项目融资的方式及风险防范 3、股权融资的法律风险
（1）投资者对城中村改造项目的专业性认识不足，利润预期过高，导致跨行业进入房地产领域，加重了房地产局部过热甚至泡沫的产生。
（2）增资扩股导致的股东人数增多，必然导致公司管理权的争夺，引发公司的不稳定。 （3）成本较高（“同股同酬”，新股东享有和老股东同比例的利润分配权。
（4）有限公司增资扩股大多局限于私募，信息的不对称决定了融资效果并不显著。 （5）房地产公司资金需求量巨大，决定了每份股权价值较大，只有机构投资者才会介入数额较大的投资，无形中排除了大量的社会闲散资金。
（6）在私募融资过程中，公司要防止被骗，防止商业秘密泄露，防止签订的投资协议权利义务设定不公平。
（7）公司融资时与投资方签订的投资协议，要对公司估值、股权稀释、优先权、治理结构、股权结构、经营权、控制权等作出重要的约定，这些约定有可能造成公司股权的“贱卖”，也可能因约定了不恰当的条款而限制了公司将来继续融资的空间。 三、项目融资的方式及风险防范 4、风险防范
（1）设立专业的投资管理团队对项目进行管理。
（2）严格制定投资者的退出机制，防止投资者的投机性，完善股权回购条款的制定。 三、项目融资的方式及风险防范 （四）其他融资方式
（1）民间借贷方式融资 （2）发行股票及债券融资 （3）信托计划融资 （4）金融租赁融资等 联系人：贺倩明
电 话：0755-82960782，13922836950
邮 箱：heqianming@jianweishenzhen.com 事务所网站：www.jianweishenzhen.com 城中村专业网站：www.czclaw.com
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