㎡ ，是政府出让土地的3.5倍。
截止2002年，全区纳入“两规”范围处理的私宅、工业厂房面积总量为4138.6万㎡ ，4850.48万㎡ （实际建有的总量为5331.1万㎡ 、8724.4万㎡ ）。而1992-2002年同期报建竣工的房屋总量为3202.1万㎡ 。换言之，宝安范围内2/3以上的房地产属于违法用于工业住宅经营。
三、违法建筑的历史及现状——以深圳宝安为例
截止2003年3月1日，宝安区1999年3月5日之前已建成的历史遗留违法建筑，登记在册的共11万多栋，总建筑面积约13678万平方米，以上数据还没有包括未申报的违法建筑和1999年3月5日以后兴建的违法建筑。
据宝安区规划局公布的数字，已完成复工规划审查项目的停建违法建筑物就有3428栋，总建筑面积19135690㎡，总用地面积17418626㎡。这些违法建筑基本上囊括了法律所规定的所有违法情形，而且用途相当广泛，私房住宅、出租屋、工业厂房、商场，甚至包括有酒楼、旅馆等。
四、违法建筑物的处理
1、相关处理政策的演进
（1）土地管理法实施（1987年1月1日）以前。
? 1982年3月29日，深圳市政府发布的一号文件《关于严禁在特区内乱
建和私建房屋的规定。
? 1983年1月26日，深圳市政府以一号文件的形式发布《关于严禁在特
区内乱建和私建房屋的补充规定》
? 1986年，《关于进一步加强深圳特区内农村规划工作的通知》（深府
办［1986］411号） 四、违法建筑物的处理
1、相关处理政策的演进
（2）土地管理法实施（1987年1月1日）以后。
● 1990年4月1日，《中华人民共和国城市规划法》 ● 1995年11月29日，《关于处理历史用地遗留问题的若干补充规定》 ● 1998年3月1日，《中华人民共和国建筑法》
● 1999年3月5日，深圳市人大常委会颁布的《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》 ● 2002年3月1日，《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》 ● 2008年1月1日，《中华人民共和国城乡规划法》
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● ……
四、违法建筑物的处理
2、违法建筑物的拆迁与补偿
《中华人民共和国物权法》（2008）
物权法关于不动产物权的取得有四种情形：一是经依法登记确认的不动产物权，自登记之日发生物权效力；二是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等导致物权变动，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力；三是因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；四是因合法建造、拆迁房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
问题：违法建筑物不享有物权。 四、违法建筑物的处理
2、违法建筑物的拆迁与补偿
《城市房屋拆迁管理条例》（2001）已废止
第二十二条 拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。 2、违法建筑物的拆迁与补偿
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011）
第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
2、违法建筑物的拆迁与补偿
《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（2004）
第二十三条 城中村改造项目建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用。
拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。 2、违法建筑物的拆迁与补偿
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从实践角度分析：
违法建筑物的拆除补偿情况 ：如不给补偿则不可能拆除。 3、违法建筑物强制拆除的相关法律分析
《中华人民共和国土地管理法》（2004修订）
第八十三条 依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。
3、违法建筑物强制拆除的相关法律分析
《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998）
第三十五条 在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。
第三十六条 对在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物重建、扩建的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。 4、涉及违法建筑的民事纠纷案件的处理
涉及到违法建筑的民事纠纷案件，在审判实践中最具有代表性和典型性的有两类，一类是建设工程合同纠纷，一类是房屋租赁合同纠纷。
人民法院在处理时一般以较高位阶的《土地管理法》、《建筑法》、《规划法》等法律法规作为依据，较少考虑本级政府对违法建筑的政策处理对案件审理所产生的影响。 4、涉及违法建筑的民事纠纷案件的处理
（1） 建筑工程合同纠纷的处理
首先，确认涉及违法建筑的建设工程合同无效。对建筑用地的来源是否合法、土地性质与土地用途是否符合法律规定、土地用途是否经有权机关批准、建筑项目是否办理各项审批手续（《用地许可证》、《规划许可证》和《施工许可证》是否齐全）、发包方和承包方是否具备法定资质等影响建筑工程合同效力的因素进行审查。
其次，按《合同法》第五十八条规定的处理原则，由发包方向承包方支付适当的补偿款。
4、涉及违法建筑的民事纠纷案件的处理
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（1） 建筑工程合同纠纷的处理
A、建设工程进行过结算的（包括部分结算和能确定补偿数额的），主要参照《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行意见》及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》进行处理。 违法建筑一般是没有竣工验收的，主要区分工程是否已经交付使用。如已经交付使用，则视为已经验收合格，法院判令发包方参照结算文件或者合同约定的数额支付补偿款。如没有交付使用的，则委托工程鉴定机构进行质量鉴定，鉴定合格参照验收合格处理；鉴定不合格则采纳发包方减免工程款的抗辩，并可支持其要求承包方赔偿损失的请求。 4、涉及违法建筑的民事纠纷案件的处理
（1）建筑工程合同纠纷的处理
B、建设工程没有进行结算的（包括未完工且未结算的），对现存工程量进行成本价评估，发包方按评估价支付补偿款。
A和B两种情形，发包方都需向承包方支相应的利息。 4、涉及违法建筑的民事纠纷案件的处理
（2） 租赁合同纠纷的处理
租赁合同纠纷案件的一个显著特点就是涉案房屋为违法建筑，因而大部分租赁合同属于无效合同。人民法院主要对涉案建筑的产权证明、报建手续进行审查。违法建筑的认定并非人民法院的职权范围，因此，在裁判文书中一般不进行定性，仅认定租赁合同无效，并按照无效合同的原则进行处理，即承租方搬离涉案房产，并参照政府指导租金标准支付房屋使用费，如双方合同约定或实际履行的租金低于指导租金的，则参照最低数额进行支付。在实践处理中，法院一般也不审查其是否持有租赁许可证或进行过备案。 一、拆迁前期调查工作应注意的问题 第四部分 城中村改造拆迁法律实务
1、明确调查目的
①对被拆迁人基本情况进行摸底；②摸清楚被拆迁建筑物（构筑物） 的产权情况、用途等基本情况；③为核算拆迁成本、安排拆迁计划、进行拆迁谈判提供基础性文件；④对被拆迁范围内涉及的复杂法律关系有基本的把握 。 2、前期调查工作的基本内容
被拆迁房产的权属、面积、用途、权利人状况、使用状态、合法性等
3、注意正确的调查方法
4、编写调查报告和拆迁可行性方案 二、拆迁补偿安置协议涉及的法律问题
1、拆迁补偿协议签订应具备的基本条款（包括签约主体、被拆除房屋的基本情况、货币补偿金额、补偿安置方式、搬迁期限、违约条款、解决争议的方式等）
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2、应明确拆迁补偿对象（签约主体），明确是否存在抵押、租赁等限制权利的情形、所有权人和实际占有人是否一致、产权是否存在争议、是否存在共有权利人、是否存在企业改制的情形、是否存在产权转让关系。
3、应注意协议的法律效力，避免签订无效协议或者有瑕疵的协议。
协议无效的几种情形：①拆迁人未取得拆迁许可证；②被拆迁人不是合法权利人；③协议损害其他人合法利益；④违反法律、行政法规的强制性规定 。
4、应明确被拆除建（构）筑物的基本情况，包括被拆迁物的用途、面积、产权证，是否是合法建筑物。
5、应明确拆迁补偿方式（货币补偿、产权调换、货币补偿和产权调换相结合）
6、应明确补偿标准（①房屋拆迁评估应注意的问题；②如何确定被拆房屋的用途、面积；③如何确定拆迁补偿安置费的范围有哪些，安置费、搬迁补偿费、装修费等其他费用如何计算）
7、在确定安置用房和产权调换房产应特别注意的问题。 三、拆迁过程中常见纠纷及处理
1 、拆迁过程中的常见纠纷，包括三大类：
（1）因要求确认拆迁协议的效力而引起的纠纷，具体包括：
① 不具备拆迁民事权利能力的拆迁人与被拆迁人签订的拆迁协议，拆迁 人或被拆迁人要求认定拆迁协议无效的；
② 拆迁人超越拆迁范围或与其他不在拆迁范围的当事人签订的拆迁协议， 拆迁人或被拆迁人要求认定拆迁协议无效；
③ 被拆迁人是无民事行为能力或者限制行为能力人，拆迁人与其订的拆 迁协议无效；
④ 代理人超越代理权限或无代理权限所订的拆迁协议被要求确认无效； 三、拆迁过程中常见纠纷及处理
1 、拆迁过程中的常见纠纷，包括三大类：
（1）因要求确认拆迁协议的效力而引起的纠纷，具体包括： ⑤拆迁协议内容违反法律规定造成拆迁协议无效；
⑥拆迁当事人一方以欺诈、胁迫等方式使对方在违背真实意思表示的情 况所签订的拆迁协议无效；
⑦拆迁人在与被拆迁人签订拆迁协议书对被拆迁人资格审查不严，有资 格的被拆迁人要求法院认定拆迁协议无效； ⑧其他使得拆迁协议无效的情形。
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