年均修理费用 4、物业费
2216 5540 6648 7756 物业费按营业收入的5%计取，年均物业费支出约2203万元。 5、管理费用
管理费用包括公司日常运营支出及其他管理性支出，按年营业收入的2.5%计取[11]，则年均管理费用支出约1102万元。
6、折旧费
按照直线折旧法，地面建、构筑物包括建安工程费221604万元，折旧年限为40年，残值率为5%[12]。其他固定资产包括工程建设其他费37035万元，加建设期利息16425万元，折旧年限为10年，不计残值。
表3本项目折旧费计算表
项目 房屋、建筑物 其他固定资产 7、财务费用
财务费用包括建设期借款在运营期间发生的应计入当期损益的利息[13]。经测算，本项目运营期年均总成本费用24339万元，扣除折旧费用的经营总成本为17748万元。
原值（万元） 221604 66396 前10年年均折旧费 5263 6640 第11-38年年均折旧费 5263 0 1.4.2财务效益分析
1、盈利能力分析（不考虑融资成本）
项目计算期内年均营业收入为38034万元，年上缴税金6958万元。项目融资前分析是指项目在未考虑所采用的融资方案的情况下，对项目盈利指标进行的分析。对于本项目而言，即下述各项指标的分析未考虑项目贷款所产生的贷款利息（345836万元）。所得税后项目投资财务内部收益率2.45%，低于设定基准收益率7%，所得税前项目投资财务内部收益率3.07%，低于设定基准收益率7%[14]。
所得税前及所得税后项目投资的财务净现值均小于零。虽然项目静态投资回收期小于运营期，但若考虑资金的时间价值（即项目动态投资回收期），项目在运营期内无法收回投资
[15]
。
综合来看，项目融资前分析的各项财务指标均不可行。 2、盈利能力分析（考虑融资成本）
根据项目拟定的融资方案，项目建设期内需申请银行贷款165000万元，综合考虑其融
资成本（即贷款利息），项目运营期内年平均利润总额-2036万元，年平均净利润-2651万元，从整体运营上来看，项目处于亏损状态，无法收回投资。尤其项目运营期前5年收入较低，不足以弥补其运营支出，资金压力较大。
3、偿债能力分析
建设投资借款在项目运营期内根据项目收入情况偿还本金，其借款年限根据项目收益情
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况弹性确定，但每年应计的利息照付[16]。
根据本次测算的方案，项目计划分4次偿还贷款本金： 运营期第28年，偿还本金35000万元； 运营期第33年，偿还本金50000万元； 运营期第37年，偿还本金45000万元； 运营期第40年，偿还本金35000万元。
项目每次还款本金来源为项目还款当年及以前的各年累积盈余资金。 利息备付率＝息税前利润/利息
偿债备付率＝息税折旧摊销前利润/当期还本付息
通过计算可得：项目综合利息备付率0.94，远低于《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）设定的最低值2；综合偿债备付率0.34，低于《建设项目经济评价方法与参数》[17]（第三版）设定的最低值1.3。本项目财务风险大。
其中，按照目前设定的还款方式，项目运营期前5年，每年需支付利息10131万元。 根据项目财务模型[18]测算，项目前5年的营业收入17552万元，经营成本17889万元，不计折旧费后日常运营无盈余，无法偿还贷款利息。
项目运营期第6年及以后的营业收入39188万元，总成本费用24339万元，虽然可以偿还贷款利息及本金，但其贷款年限38年，时间较长，且项目在运营期末除偿还165000万元贷款外，仅盈余约658万元。无法收回前期投入的资本金130000万元。
因此，项目在运营期内需要政府给予一定的资金扶持以满足项目正常运营。
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2项目策划书
2.1 办展市场环境分析
广州市第八届中国广州国际珠宝展定位于我国一线城市的国际性会展中心，知名度和档次都较高的会展中心，在我国具有很强的国际影响力。会展中心项目目标市场的确定需根据会展中心的实力、竞争者状况和细分市场的情况等综合考量。选择一个或几个细分市场作为目标市场，制定相应的目标市场策略。一般来说有三种目标市场策略，即无差异性目标市场策略、差异性目标市场策略、集中性目标市场策略[19]。由于项目定位高端、功能完善、设施水平先进等因素，该会展中心可用于举办各种国内、国际的大型会议和展览活动，因此目标市场为无差异性目标市场，国内外举办的各种会展都可作为引进的对象[20]。
广州市2016第八届中国广州国际珠宝玉石首饰展览会项目，在规模上比一期工程大幅提高，不仅是广州市最大的会展场同时在环渤海地区的会展场馆中也将名列前茅。受一期工程的带动和推广作用，以及广州市会展业和会展市场的蓬勃发展，项目建成之后近期场馆使用率约为30%。
随着场馆运营的不断成熟、各类会展活动的连续举办，广州市会展业在国内外的影响将进一步扩大，第八届中国广州国际珠宝展中心远期场馆使用率有望超过30%的行业平均水平，实现进一步增长，具有良好的市场前景[21]。
2.1.1 根据第八届中国广州国际珠宝展中心定位
与我国中部经济中心和现代化历史国际大都市相适应的国际性会、展览中心。国际知名、水准一流的会议、展览中心。中国中部地区具有国际影响力的会议、展览中心[22]。
第八届中国广州国际珠宝展要达到未来的目标定位要求，总展览面积须在10万平方米以上，各种规模的大小型会议场所共计约1万平方米，并相应配备为展会服务海关、运输、施工、旅游、饭店、物品租赁、餐饮配套设施，以满足国际会议和展览等全方面的要求。
2.1.2 根据城市地位和经济发展水平
广州市在我国发达城市之一，具有较高的城市地位，经济发展情况较好，第八届中国广州国际珠宝展场馆的展览规模应处于我国中等以上水平，根据统计数据，珠三角地区较具有影响力的大型会展场馆的平均展览面积约为13.5万平方米，根据广州市在珠三角地区经济中心的地位，第八届中国广州国际珠宝展的总展览面积应不低于13.5万平方米[23]。作为我国发达城市，广州市的会展业发展水平与北京、上海等地区相比具有一定的优势，考虑到未来会展场馆的运营及经济效益，第八届中国广州国际珠宝展中心的展场规模不宜高于北京、上海等地区的中国国际展览中心新馆的20万平方米。
2.1.3 项目建设规模
综合上述分析，第八届中国广州国际珠宝展中心总展览面积应在13.5-20万平方米，会议面积为1万平方米左右。根据会展行业特征，会展场馆的建设需配套建设仓储、物流、餐
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饮、住宿、停车等设施，配套设施总规模约为20万平方米左右。
经计算，第八届中国广州国际珠宝展场馆总建设规模为34.1-41万平方米。一期已建成总建筑面积为9.8万平方米，其中展览面积约6万平方米，会议面积约0.7万平方米。因此，二期工程总建筑面积为24.3-31.2万平方米，其中展览面积为7.1-14万平方米，会议面积约为0.3万平方米。
表4 项目总建设规模
项目 总展览面积 总会议面积 配套设施面积 合计 规模（万元） 13.5-20 1 20 34.1-41 2.2 展会的基本框架
2.2.1 整体框架
广州市2016第八届中国广州国际珠宝玉石首饰展览会项目拟在规划用地范围内兴建一组集展览、会议、餐饮、娱乐等多功能于一体的现代化会展建筑群[24]，将建成广州市规模最大的会展中心，总建筑面积约38万平方米。项目规划分两期实施，其中第八届中国广州国际珠宝展中心一期工程已建成并投入运营，建筑面积10.8万平米，其中展览面积8万平米；会议及配套功能4.2万平米。
本项目为广州市2016第八届中国广州国际珠宝玉石首饰展览会项目二期工程，主体建筑地上两层，局部三层，地下一层，总建筑面积282312平方米，其中地上建筑面积217832平方米，地下建筑面积64480平方米。
项目展览面积75260平方米，包括1个13200平方米的登录大厅、4个13500平方米的大展厅、2个1630平方米的小展厅和1个5400平方米的多功能展厅，共计可容纳2800个国际标准展位；同时项目设置办公、会议、餐饮、健身康体等配套功能房间，可经营面积93670平方米；附设如走道、楼梯间、电梯间等建筑交通体系，卫生间、饮水处等公共卫生体系以及其他设备用房等附属用房面积共计31761平方米[25]。地下建筑空间主要为停车库和设备用房，共设置1300个机动车停车泊位。
2.2.2 项目实施进度安排
该项目的建设首先是为承办广州论坛，因此必须保证项目在论坛布展开始前全面交付使用。由于时间紧任务重，该项目的建设周期及进度安排采用倒排工期的做法[26]。
由于该项目目前处于前期筹划工作阶段，具体项目的实施进度事件不能落实，仅能对项目实施的进度节点计划作大致的描述。
1、建设周期
项目于 2014年 9 月开始启动，2015年 12 月开工建设，2016年 6 月竣工验收，建
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设工期为 1.5 年。
2、项目实施进度安排
2014年 9 月-2014年 12 月，项目前期准备工作 2015年 12 月-2016年 6 月土建施工 2016年 6 月竣工验收。
2.3 展会价格及初步预算方案
2.3.1 运营能力
项目总建筑面积282312平方米，其中，展览建筑面积75260平方米，可经营类建筑面积 93670 平方米。
2.3.2 计算期
项目选取计算期为 40 年，其中，建设期按 2 年测算，即假设项目从第 3年开始正式运营并产生收入，运营期选取为 38 年。
2.3.3 基准收益率
《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）[27]中没有设定会展行业财务基准收益率，由于项目拟采用的融资方式为自筹资金及申请银行贷款，其资金成本率为银行贷款利率，目前商业银行长期贷款利率为 6.14%，贷款比例约为56%；行业平均自有资金投资回报率约为 8%，自有资金投入比例约为 44%。
综上以上因素，本次选取财务基准收益率为 7%。
2.4 展会招商计划
项目营业收入主要包括会展场地租赁收入、可经营类场地租赁收入、停车场收入、广告及其他收入几大类[28]。
2.4.1 会展场地租赁收入
本项目会展场地可出租面积约为75260平方米，参考国内同类型会展中心项目运营经验，估算本项目出租率，具体见下表：
表5本项目估算会展场地运营出租率
运营年份 综合出租率
根据目前市场价格情况及项目一期运营情况，暂定项目初始租金为 12 元/平方米/天，其后按每五年价格上涨 20%测算。
本项目用地年限为 40 年，扣除建设期 2 年，运营年份按 38 年测算。但考虑到运营期最后 10～15 年，展览场地设施经过多年使用及运营已变得十分陈旧且随着其他会展中心的陆续建成对本项目将产生一定的冲击，因此，项目租金在运营期第 26～38 年按价格不再上涨测算[29]。
第一年 9% 第二年 17.5% 第三年 24% 第四年 30% 2.4.2 停车场收入
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