江苏省太仓市现代农业开发园区总体规划
加强本地技术骨干队伍的培养，逐步建立一支懂技术、懂管理的人才队伍。
4）资金保障
由于太仓市现代农业开发园区建设需要大量的资金,为了保障建设顺利进行,必须建立一系列的经济保障措施。首先是争取国家和省市有关部门对建设的资金支持,其次是多渠道筹集资金,制定有利于生态环境发展的经济政策,积极引导和鼓励企业和民众投资于建设。最后要侧重投入生态农业的示范、适合实际、科技含量高的项目，确保投入的回报率。
5）服务保障
为了把太仓市现代农业开发园区建设好，必须建立和完善服务于现代化农业的优质服务体系。应健全建设项目，引进配套服务；建立农药、肥料、油料等供应服务和农业机械的供应维修服务；建立金融、保险的服务，建立市场、科技信息服务；建立气象、地质等服务体系，努力把其建设为江苏省高标准的现代化农业开发园区。
6 投资估算与效益评价
6.1 投资安排与估算
太仓市现代化农业园区要实现规划的功能与建设目标，在目前的建设基础上需要增加如下的基础建设项目（表2）。除服务区以外的其他功能区的建设，属于项目投资，不列入本园区基础建设范畴。 表2 太仓市现代农业开发园区基础建设项目估算表 单位：万元
36
江苏省太仓市现代农业开发园区总体规划
主要内容 路桥建设
供电工程 供气工程 通讯 绿化系统 服务区 其他区 动迁复垦 其他 合计
项目名称 7米宽水泥路 5米宽水泥路
桥梁 供电增容及变电站 煤气供应站 10000门交换机及管网
光纤铺设 主干道绿化 河流护坡与绿化 孵化器用房 公共服务机构用房
专家公寓 会所 公共实验室 中心网站 服务项目开办费 配套基础设施建设
动迁居民 住宅区复垦 不可预见费
单位 公里 公里 个 个 座 项 公里 公里 公里 平方米 平方米 平方米 平方米 个 个 项 组 户 亩
数量 20 30 8 2 1 1 20 15 40 2000 1400 1300 1300 1 1 5 8 400 1000
单价 60 40 60 120 300 120 3 30 25 0.2 0.2 0.2 0.2 300 300 20 200 25 2
投资金额 1200 1200 480 240 300 120 60 450 1000 400 280 260 260 300 300 100 1600 10000 2000 1000 21550
备注 全区 全区 全区
由表2可以看出，本开发区的基础设施建设，需要在当前的基础上增加21550万元人民币的投入。其中动迁和复垦费用合计为12000万元，在项目执行期间随招商进度逐步发生，其他基础设施建设在第二年内完成。
此外，为了便于招商和吸引农业高新技术企业进入进行产业孵化区，设立2亿元农业高新技术孵化基金，作为金融服务中心的运作资本。此基金于2004、2005、2006、2007年分步到位，于2010年全部收回。基金来源从太仓市财政列支，或由政府制定合适的融资政策，采用市场化方式由企业投入。
6.2 效益评价
37
江苏省太仓市现代农业开发园区总体规划
1）收入估算
如前所述，太仓市现代化农业开发园区主办单位的收入，在运营前期，主要来自于土地租金，后期主要来自于入驻企业上缴的税金和为入驻企业提供各种服务所得的佣金。本规划设计将营业税的50％用于对开发区的建设和运营的投资回报。规划在未来的4年内（从2004～2007年）完成招商工作。假定每年完成1/4的招商任务（即6亿元/年项目投资），平均每年的土地租金收入为4000万元。税金（营业税）按营业收入的5%计算，企业销售收入从2006年起算，设为3亿元，税金1500万元，设其中一半为开发园区收入，为750万元。以后入区企业业绩逐年增长，到2010年达到60亿元，2010年的营业税税收为3亿元，其中一半返还为开发园区收入，为1.5亿元。2010年以后一直维持这一水平。服务佣金随着入区企业数量和企业销售收入的增长而增长，2亿元孵化基金按年利率3%计算利息收入，每年为600万元。
对收入估计的结果汇总于下表3。
表3 太仓市现代农业开发园区收入估计结算表 单位：万元
年份 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 合计 地租 4000 4000 4000 4000 16000 佣金 60 120 240 480 720 960 1200 3780 税收 孵化基金 0 0 750 2500 6500 10000 15000 34750 合计 4260 4520 5590 7580 7820 11560 16800 58130 38
200 400 600 600 600 600 600 3600 江苏省太仓市现代农业开发园区总体规划
表3表明，到2010年，太仓现代农业开发园区的土地租金、税收、服务佣金、孵化基金的利息收入合计为58130万元，其中土地租金16000万元，税金34750万元。税金不含所得税，仅为实收营业税的一半。土地租金仅计算了产业孵化区和涉农工贸区的非农业用地。其它区因未改变用地性质，所涉地款直接由入驻企业直接支付给农民，不入开发区帐户。
2）运营费用估算
太仓现代农业开发园区的运营费用主要包括招商业务费用、管理费（含管理人员工资、园区基础设施和物业维护费等）和土地费等。其中土地费包括一次性支付给农民的长期租金（按30年计算）、农民安置、绿地建设费用和上缴国库款等，平均每亩按照4万元计算。土地费按照高新产业孵化区和涉农加工贸易区2个功能区占地5500亩计算。平均每年集中开发1375亩，4年共开发5500亩。开发园区各年的运营费用汇总于表4。
表4 太仓市现代农业开发园区运营费用 单位：万元
年份 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 合计
招商业务 900 700 700 700 3000
管理费 300 500 700 800 1000 1100 1200 5600
土地费用 3000 3000 3000 3000 12000
其他 80 80 80 80 80 80 80 560
合计 4280 4280 4480 4580 1080 1180 1280 21160
39
江苏省太仓市现代农业开发园区总体规划
在表4中，第一年招商业务因处于启动阶段，招商费用比正常年份多出200万元，到2007年以后随着土地出让完毕，招商费用就不再发生。但管理费（包括基础设施维护费等）用随着入驻企业的增加而逐年增加，并且，随着部分设施的老化将有加速之趋势。土地费用的支付随招商的进程而逐步发生。从表中可以看出，从2004年到201０年，开发区的运行费用总计为21160万元，其中土地补偿费用12000万元，占总费用的56.7%以上。
3）现金流量表 项目周期设置
本园区建设和运营项目的周期暂定为20年，始于2004年，到2023年结束。前7年为建设和成长期。到2011年进入成熟期，其时各项指标均达到设计规模。
项目残值测算
采用收益现值法对2011年以后开发园区的价值进行评估，在10％的贴现率的情况下，2010年末，开发园区对投资者的经济价值为142166万元。此数据作为2011年开发区财务分析的项目残值。根据上述参数分析计算太仓现代农业开发园区现金流量见表5。
表5 太仓市现代农业开发园区现金流量表 单位：万元
年份 2004 2005 2006 2007 2008
建设投资 孵化基金 运行费用 运营收入 12550 3000 3000 3000
5000 5000 5000 5000
4280 4280 4480 4580 1080
4260 4520 5590 7580 7820
残值
净流入
-17570 -7760 -6890 -5000 6740
40