论房产抵押担保风险
银行为防范信贷风险，普遍采用房地产抵押担保方式，因为房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点。但实践表明，若判断失误或操作不当，这一风险防范措施反而成为新的风险源或陷阱。
一、抵押物产权存在瑕疵造成的风险。
（1）抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相应完善的程序和手续。
（2）抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷。
（3）占有形式不合规。如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失。
（4）抵押权被悬空。如开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空。
（5）抵押权灭失。如《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在。
（6）抵押权难以实现。根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投
资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。显然，面对这样的土地使用权，银行即使维权成功，也只能够以折价形式受偿，但问题还在于受偿以后抵债土地使用权如何处理。
二、抵押物的价值风险。
（1）抵押物市场价值减值风险。抵押物市场价值减值主要分四种情况：
一是远离城区的企业以土地、厂房设备抵押，抵押物重置价值与市场变现价值相差大；
另一种是外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地抵押，由于城市规划的调整或抵押物所处地区的功能环境的改变，也会使抵押物市场价值减值；
第三是部分用专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼，交易市场狭窄，变现能力很差；
第四种是功能性减值，如用机器设备抵押的，由于技术进步和设备的加速损耗，造成抵押物市场价值减值。
三、社会经济环境不规范形成的风险
一是现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，为虚假评估报告提供了生存空间；
二是政府职能管理部门存在管理上的漏洞，不具备产权办理条件的，通过特殊关系可以办理产权证明。不符合抵押登记条件的，办理了抵押登记手续；
三是地方保护主义的影响，银行在实现抵押权时，法院裁定用于抵偿债务的抵押物价值往往偏高，且未考虑偿债物处置变
现的相关费用。
四、唯一住房担保的风险
大部分民间借贷中的房屋抵押，均是以自己的住房(许多是唯一的住房)提供担保，根据2005年1月1日起实行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第六条规定，“被执行人及其所抚养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖，变卖或者抵债”。这有可能导致事前的约定、甚至债权不能实现。目前，银行纷纷要求债务人提供第二住所证明，但对于民间借贷的当事人来说，总想在操作过程中图省事，从而往往导致不能执行到抵押人作为担保债务的房产。
浅谈房地产抵押贷款风险的防范
摘要：房地产抵押贷款业务不仅关系到商业银行利益，也影响我国金融市场的稳定，它的运作过程存在诸多风险。 在我国住房抵押贷款业务快速发展的过程中， 其金融风险隐患也不 断地暴露出来。为防范于未然，避免住房抵押贷款风险给房地产市场造成的损害，对住房抵 押贷款的风险因素进行分析和探讨防范风险的措施是必要的。
关键词：房地产抵押贷款 贷款额度 风险因素 防范
近年来，我国住房抵押贷款业务广泛发展，为改善居民居住条件、推动居民住房投资、 扩大内需、拉动经济增长做出了重要贡献。但是，在住房抵押贷款业务快速发展的同时，也 暴
露出不少问题，诱发了金融风险隐患的产生。为此，本文在对我国住房抵押贷款的风险因 素进行分析的基础上，提出防范风险的对策建议。
房地产抵押贷款面临的风险
导致房地产抵押贷款风险的因素主要有：借款人信用、抵押物、房地产政策
（一）信用风险
信用风险具有综合性、扩散性、积累性、隐蔽性和突发性的特点，既是一种不可测量和 难以把握的风险，也是银行抵押贷款面临的最大风险。主要表现在：(1)借款人因还款能力 下降而被动违约，如某些抵押贷款业务中，房地产抵押物只担保部分借款，其余借款以借款 人信用或其他资产担保，当市场条件发生变化，借款企业经营出现了困境，借款人还款能力 下降，导致抵押贷款风险。(2)因房地产市场发生变化，借款人主动违约。如当房地产市场 萧条不景气和楼价下跌后， 抵押物市场价值低于贷款余额， 借款人选择放弃抵押物而主动违 约。(3)借款人借抵押之名将房地产转卖给银行。如借款人的抵押物取得成本较低，近几年 房地产市场繁荣，导致该物业增值很快，借款人正常出售，销售所得扣除应缴纳的营业税、 土地增值税等税收费用后的净得，低于银行按照放贷成数可发放的抵押贷款。
(二)流动性风险
住房抵押贷款的流动性风险表现在两个方面。 一是目前我国的住房贷款资金来源主要是 公积金存款与储蓄存款，商业银
行吸收的居民储蓄存款, 一般都不超过五年,大都是短期性 的，而住房抵押贷款期限少则三、五年，多则十年、二十年。这种在发放长期抵押贷款时的 短存长贷行为， 会降低商业银行资产的流动性， 产生流动性风险， 进而影响银行的兑付能力。 二是商业银行持有的住房抵押贷款债权或抵押资产债权不易变现而可能产生两个方面的严 重后果。其一丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会,增加机会成本带来的损失；其二 当存款人挤提存款或债权人要求贷款人清偿债务时， 出现资金周转困难， 进而直接导致银行 的破产或倒闭。 流动性风险与信用风险以及经济周期有着密切的联系。 因为购房者的个人收入是还款的 保证，而其收入同一国的经济发展周期有着密切关系。当经济周期处于扩张阶段时，购房者 有着良好的收入， 旺盛的购房需求也使房屋的变现不成问题， 不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期，银行的住房抵押贷款余额大量增加。当经济周期处于衰退阶段时，失业现 象大量增加，购房者的收入水平下降，还款能力得不到保证，于是借款人的风险转为抵押风 险， 同时经济衰退使得房价急速下跌造成房屋的变现能力下降， 抵押风险进一步转变为银行 的不良债权或损失。当这种现象大量出现时,巨额的住房抵押贷款演变成巨额的银行不良贷 款，银行开始出现流动性风险。
(三)抵押物风险
抵押物风险主要表现为抵押物处置风险和抵押物价格风险。 抵押物处置风险表现在两个 方面。 一是借款人欺诈行为构