成的风险， 包括： 虚拟抵押、 多头或重复抵押、旧契约抵押等。 由于借款人的欺诈行为， 使得借款人违约后导致对抵押物处分的纠纷， 由此造成花费高昂的 处分费用，给贷款人造成损失。二是房地产交易市场不完善构成的风险。目前，在我国贷款 人通过拍卖抵押房产所得价款来清偿贷款，在实践中的阻力很大、困难重重，难以实施。抵 押物价格风险也有两个方面的表现。一是抵押物价格的市场风险。抵押房屋随着经济环境、 房地产市场供求关系的变化和自然磨损而导致市场价格下跌， 会给银行带来损失。 二是抵押 物价格的人为风险。借款人在其抵押期限内对房屋的损坏，造成抵押物价格下降，使银行贷 款遭受风险。 此外， 由于估价人员的过失或故意过高估价以使借款人获取更多的贷款行为等， 这些人为因素都会给银行贷款造成风险隐患。
（四）政策性风险
政策性风险主要表现在三个方面。 一是住房金融部分地承担了财政分配的职能。 过去的 个人收入中住房消费部分以实物的形式体现， 在停止实物分房之后， 这部分收入还未在所有 消费者的收入中以货币的形式及时体现出来， 房价与收入之间存在着巨大的差额。 这一差额 的弥补， 在当前的个人购房消费中过分依赖于金融机构的贷款， 购房金融部分地代替了财政 的分配职能，直接加重了金融机构的经营风险。二是住宅产业政策长期目标的短期化。住宅 产业之所以对经济有较强的拉动作用，是因为住房消费是居民的大额消费，强制储蓄性高， 投资乘数
大。 通过促进住房消费带动经济的增长应是一个长期的过程， 而我国目前与个人消 费能力严重脱节的高房价， 使部分商品房有行无市， 这种供需不平衡却被片面理解为个人住 房“有效”需求不足， 单纯依靠扩张性的金融政策来扩大住房需求。 这样在短期提高住房需 求的同时，不可避免地增加了金融机构的政策风险。三是不可预见的政策变动。如在办理抵 押时，抵押权人一般难以确定或预测在未来较长时期内住房因国防建设、城市规划、市政建 设等政策因素产生变动的情况。 一旦因这些建设需要而征用或拆迁抵押住房时， 对被征用人 或被拆迁人的补偿是根据城市房屋拆迁管理等有关规定协商确定， 其补偿价格往往低于房地 产市场价格，使贷款人面临着相应的风险。
房地产抵押贷款的风险防范 （一）完善住房抵押贷款的法律法规
我国现在迫切需要一套完善而严密的法律法规体系来规范住房抵押贷款的运作和发展。 虽然我国已经制定了诸如《担保法》 、 《贷款通则》 、 《个人住房贷款管理办法》等相关法律法规， 构成了个人住房抵押贷款的法律框架， 但也存在着有些法律法规已经不符合当前我国房 地产金融发展的现实条件，有些法律条款内容抽象、缺乏可操作性等问题。因此，当前应从 房屋交易、估价、保险等方面，加快推进住房抵押贷款法律法规的制定和完善，以形成对市 场主体和市场行为的硬约束。
（二）对抵押物进行科学分类以确定合适的抵押率 抵押率是根据不同的抵押物及其变现能力来确定的， 谋求
抵押率约等于变现率。 调整计 算抵押率的方式， 对于容易确认变现价值的抵押物来说， 将变现价值减去处置变现抵押物的 相关税、费作为计算抵押率的分母来计算抵押率；对于那些不容易确认变现价值的抵押物， 将双方认可的评估价值，减去处置变现抵押物相关税、费作为计算抵押率的分母来计算。对 贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限应根据市场行情分别设定不同的抵押率。
（三）推进个人信用制度的建设
个人信用制度是指为掌握个人资信、 约束个人信用行为而建立的登记、 评估以及管理利 用等方面的总称。 有了完善的个人信用制度， 一方面可使银行用比较低的成本准确地获取贷 款申请者的信用资料；另一方面个人信用体系的建立，使违约者及时曝光，得到相应惩罚， 让人自觉守信，以降低住房抵押贷款风险。 个人信用制度的建立包括四个方面：第一，建立个人信用档案制度。利用银行计算机联 网技术,分阶段地将居民个人信用资料全部汇集记录存档。第二，建立多层次的个人信用调 查与评估制度。建立起以政府部门为主,银行系统利用其有关技术和信息相协助,社会中介机 构相辅助的多层次个人信用调查体系，是我国现阶段最为紧迫的任务。因为它使政府、个人 信用调查机构与银行各方在系统资源上实现信息的共享。 第三， 逐步建立和扩展个人基本账 户制度。个人基本账户的建立，使居民个人的存储支出等情况在基本账户中得以体现，既加 强了对资金的监管和信息的反馈， 又可以改变信息采集的被动局面， 保证
信贷双方的共有利 益。第四，建立个人信用监控体系。通过该系统设置不同规模和方向的条件，使居民在不良 信用行为之后， 不仅在银行的监控机制上会对其做出反映， 而且在个人信用记录方面也会有 负面评价。 这种负面评价对其择业、 求职、 提薪以及使用信用消费等方面都会产生不利影响。 这就会促使使用者珍惜自己的信用， 也促使了从单位信用和道德约束逐步过渡到以个人信用 保证为主的法律制约的信用中来,有利于完善个人信用的法律环境和技术手段。
（四）完善风险防范制度
在金融机构中树立正确的风险理念， 完善贷款业务的相关操作程序， 加强和规范抵押贷 款风险监控和预警体系的建设。抵押贷款风 险存在于房地产贷款的审核、发放和回收各个 方面，防范风险，要做到以下几点：一、信贷操作规范化，内控管理严格化。实行跟踪服务， 落实调查责任，增加贷后 检查强度和次数。确定申报价格的合理性、各信息与实际信息的 一致性是银行办理房产抵押贷款手续的前提， 加强贷后检查， 防范影响贷款归还的不利因素 出现，减 少贷款损失。二、完善金融机构内部操作流程和监督机制，提高房地产按揭贷款 管理水平，构建一套有效、适用的执行制度。三、建立违法违规通报机制。⑤ 对于虚 假抵 押贷款行为，要及时复查并找出问题所在，建立黑名单并实行信息共享，信贷制裁弄虚作假 行为，防范房地产抵押贷款风险发生。
总 结
在我国，房地产贷款是商业银行的主要信贷业务之一。如何防控该业务所产生的风险， 不仅关系到商业银行的利益，也影响着我国整个金融市场的稳 定。完善房地产抵押贷款风
险评估体系和保险机制，完善金融机构风险防范制度是防范房地产抵押贷款风险的重要措 施。同时，相关部门要设立特殊的房地产担保规 则，引入住房质量强制保险制度。完善银 行内控制度，加强监管部门监管力度，完善信息资源共享平台，进一步完善房地产贷款风险 控制机制。只有在房地产抵押登 记管理部门和金融机构密切配合下，才能合理规避房地产 抵押贷款中的风险。
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