其计算公式为：
（1）被征收成套住宅评估价格Vc= 标准样本住宅分类基准价格V0×K31i×K32i
100100（2）被征收独门院落住宅评估价格Vd= 标准样本住宅分类基准价格V0×K31i×K32i×Kd
100100（3）被征收非成套住宅评估价格Vf= 标准样本住宅分类基准价格V0×
K31iK×32i×Kf 100100K31i—标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实体因
素情况修正系数(系数确定详见附件4)。
K32i—标准样本住宅区位因素情况修正为被征收房屋区位因
素情况修正系数(系数确定详见附件5)。
Kd —独门院落调整系数(系数确定详见附件3)。 Kf —非成套综合修正系数，取值为0.98。
第四章 非住宅非营业用房征收评估
第十七条 非住宅非营业用房评估方法：因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可选用成本法评估（应用说明详见附件6）。
第十八条 成本法评估技术路线：
1. 测算地价：根据被征收非营业用房的占地范围，可选用成本法、基准地价修正法、市场比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格PD；
2. 确定房价：根据被征收非营业用房的建筑结构，参照附件6所示重臵价格标准作适当调整，确定其建筑物的重臵价格PJ；
3．估测折旧：现场勘察并对照《房屋成新因素确定表》（详
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见附件7），估计测算确定建筑物的折旧额C；
4.补偿价格评估：根据《房地产估价规范》，考虑到房屋征收补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收非营业用房的征收补偿价格Vi为：Ｖi＝PD＋PJ－C
第五章 非住宅营业用房征收评估
第十九条 非住宅营业用房评估方法：因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。但其中高档宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或单纯收益法方式。
第二十条 收益法评估商业街区基准价格:设定典型商铺类营业用房为样本房（详见附件8）。采用收益法评估被征收营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到征收评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：
a1Vo?[1?]n r(1?r)Ｖo为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，
n为收益年期（相关系数的确定详见附件8）。
第二十一条 营业用房商业街区基准价格修正法评估：被征收营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其征收补偿价格经过商业用途修正、商业街道路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：
被征收房屋评估价格Vi =V0?V0—商业街区基准价格；
fmf?3i100100100?fxy
fxy─商业用途修正系数（详见附件8）；
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fm─商业街道路线修正系数（详见附件8）；
f3i─被征收房屋实体因素修正系数（详见附件8）。
第六章 其他征收评估问题处理
第二十二条 “地大于房”的评估：对被征收住宅合法土地使用权面积大于房屋建筑面积的，合法土地使用权面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：
1.“地大于房”面积S＝合法土地使用权面积－合法房屋建筑面积
2.“地大于房”土地单价W = 被征收房屋所处区域住宅用地基准地价×L
当被征收房屋占用的合法用地为国有划拨性质时，L取0.6；当被征收房屋占用的合法用地为国有出让性质时，L取1。征收原为集体性质土地上房屋，参照国有土地上房屋评估时，参照国有划拨性质L取0.6。
基准地价由评估机构依据县国土资源部门公布的在用基准地价结合有关情况评估确定，同一个项目和区域执行同一价格。
3.“地大于房”土地总价Ｖd＝W×S
4.国有直管住宅房屋不享有“地大于房”补偿。
第二十三条 国有直管住宅房屋的评估：对国有直管住宅房屋，其重臵价结合成新补偿给产权人，其它部分补偿给房屋承租人，计算方法如下：
1.用市场比较法求出被征收住宅房的价格Vi 2.补偿给产权人的部分：Vi??Pi?g?S
Pi—被征收住宅建筑的建安单价（详见附件4）； g—被征收住宅建筑成新率（详见附件7）；
S—被征收住宅合法建筑面积。
3.补偿给使用人（承租人）的部分：Vi???Vi—Vi?
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第二十四条 产权调换住宅房屋评估：选择产权调换方式的,对待调换房屋的评估应采用与被征收房屋相同的评估方法进行。
第二十五条 划拨土地非住宅房屋评估：征收评估时涉及被征收非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，非住宅房屋补偿价格计算公式如下：
Vi?V?0.4Vjo×s
Vi—被征收非住宅房屋的征收补偿评估价格； V—被征收非住宅房屋参照出让土地性质评估价格； Vjo—海安县土地基准楼面地价，Vjo?标准容积率;
S—被征收非住宅房屋合法建筑面积。
第二十六条 装饰装修及附属物评估：房屋征收评估中，装饰装修及附属物等部分为独立的专项评估（补偿标准详见附件10）。
第二十七条 其它评估：未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行评估，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。
第七章 征收评估报告
第二十八条 出具报告要求：评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依照本细则（试行）的要求出具评估报告。
第二十九条 签名盖章：评估机构出具的评估报告应当由专职注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。在评估报告上签字的注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对评估报告的内容和结论负责。
第三十条 报告装帧：评估报告应做到图文并茂，所用纸张、
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Vjm，Vj为基准地价，m为
封面、装订应有较好的质量。
第八章 征收评估工作准则
第三十一条 评估委托：被选定的评估机构应与委托单位签订评估委托合同。委托合同中应约定评估操作程序及时间安排等。
第三十二条 评估技术负责人：评估机构应确定受委托评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。
第三十三条 现场勘察：评估项目均须开展现场勘察工作，承担评估业务的评估机构应派出有评估资格的专业人员进行现场勘察。现场勘察记录资料是评估测算和撰写评估报告必备的基础资料。
第三十四条 评估到户：评估人员应持证上岗，逐户逐项评估，做到实地勘测准确、影像资料全面、评估到户到项。
第三十五条 内部审核评议：评估结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。
第三十六条 报告提交：评估机构应在评估委托协议约定的时间内，向房屋征收部门提交正式的分户评估报告，并由房屋征收部门安排征收实施单位将分户评估报告送达被征收人。分户评估报告需经含项目评估技术负责人在内不少于两名的注册房地产估价师签字认可。
第三十七条 报告解释与答疑：评估机构评估技术负责人及其他评估专业人员负有解释评估报告技术问题，接受征收当事人就评估报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向征收评估专家委员会报告情况和答复技术质询的义务。
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