二、住宅房屋评估中可比实例选择要求
1.可比实例应是与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。 2.可比实例应是砖混结构的多层一般装修住宅房屋。 3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近。
4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。
5.可比实例的交易类型应是一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产交易案例应优先选用。
7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。
9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。
三、独门院落调整系数
合法院落 面积S（㎡） 调整系数Ｋd 10＜S≤20 108 20＜S≤30 110 S＞30 112 S≤10 106 合法院落面积=合法建设用地面积-建筑占地面积
16
附件4：
住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表
一、成套住宅房屋实体因素修正系数表 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表
钢混结构 结构类型 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 砖混结构 砖木结构 简易结构 系数取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79
2.住宅房屋成新因素修正系数p2表 房屋成新 系数取值
3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表 卧室朝向 修正系数 北 97 西 98 东 99 一间朝南 两间朝南 100 101 三间及以上朝南 102 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。
4.住宅房屋层次因素修正系数p4表
楼层数 楼层系数(%) 一层楼 二层楼 三层楼 四层楼 五层楼 六层楼 所在楼层 一 二 三 四 五 六 七
七层楼 100 100 100 100 110 90 17
100 105 110 85 100 105 110 105 80 100 105 115 110 100 70 100 105 115 115 105 95 65
说明：a.底层为车库的，底层系数增加0.5，顶层系数减少0.5。 b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2-5，具体取值根据阁楼高度及可利用状况确定。但顶层阁楼有产权的，不适用本表楼层系数，房屋（含阁楼）的综合价格由评估机构评估确定。 c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少0.5。 上表数字可以根据实际情况在分值上作±0.5的浮动。
二、独门院落住宅实体因素修正系数表 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表
钢混结构 结构类型 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 砖混结构 砖木结构 简易结构 系数取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79
2.住宅房屋成新因素修正系数p2表 房屋成新 系数取值
3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表 卧室朝向 修正系数 北 96 西 98 东 99 一间朝南 两间朝南 100 101 三间及以上朝南 102 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。
4.住宅房屋套型及平面布臵因素修正系数p4表 套型等级 系数取值
18
一等 100－110 二等 96－100 三等 94－96 四等 92－94 五等 90－92
住宅房屋套型及平面布臵因素等级说明表如下： 等级 内容 一等 二等 三等 四等 五等 设计合理，内部功能布局得当，独立厨卫设计较为合理，内部功能布局内部功能布局明确，有独立的厨卫设施，露天较为凌乱，设施不全，搭建厨卫，院落凌内部功能布局凌乱，房间比较分散。 不满足上述要求的独门院落。 说明 设施，明厨明卫，大卧明厅，露天院落整洁。 院落较为整洁。 乱。
三、非成套住宅房屋实体因素修正系数 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表
钢混结构 结构类型 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 砖混结构 砖木结构 简易结构 系数取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79
2.住宅房屋成新因素修正系数p2表 房屋成新 系数取值
3.住宅房屋檐高因素修正系数p3表 檐高 ＜2.6 系数取值 94
4.住宅房屋功能因素修正系数p4表
住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。 功能等级 系数取值
19
三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 2.6-2.8 2.8-2.9 97 100 2.9-3.1 3.1-3.3 102 104 3.3-3.5 106 3.5-3.7 3.7-4.0 108 110 ＞4.0 113-115 一等 101－103 二等 99－101 三等 97－99 四等 95－97 五等 93－95
住宅功能因素等级说明表如下： 等级 内容 一等 通行方便，二室朝南，阳光二等 通行较为方三等 设施不全，无四等 内部功能布局凌乱，房间大小不一，通行不变。 五等 不满足上述要求的非成套住宅房屋。 便，一室朝南。 朝南房间。 说明 充沛，空气流畅，房间大小合适。
四、有关说明
1.K31i的取值范围应该界于80～120之间。
2.可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。
3.实体因素修正系数采用计算方式为： Ps、Po、Pb＝0.3p1?0.2p2?0.25p3?0.25p4
可比实例实体因素调节系数为Ps，标准样本实体因素调节系数为Po，被征收房屋实体因素调节系数为Pb。
可比实例实体因素修正为标准样本实体因素修正系数K31=Ps/Po×100 标准样本实体因素修正为被征收房屋实体因素修正系数K31i=Pb/Po×100
4.成套住宅层高超过2.8m、独门院落住宅房屋层高超过3.0m、三层及以下框架结构房屋层高超过3.6m、砖木结构房屋层高超过相应等级基本层高的，每增加10cm,另按各自相应结构等级建安价结合成新的2%增加补偿。
20